Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2012 г. N 12АП-8741/11

г. Саратов

19 января 2012 г.

Дело N А57-4433/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Самохваловой А.Ю., судей Агибаловой Г.И., Лыткиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ильиной С.С.,

при участии в судебном заседании представителя Прокуратуры Саратовской области Аристовой О.Д. (удостоверение N 102951 выданного 17.10.2011 сроком до 17.10.2014.), представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" Чеконова Е.Ф., действующего на основании доверенности от 06.06.2011 г.., представителя ООО "МД-Саратов" Леонтьева А.Ю., действующего на основании доверенности N 28-Д от 17.10.2011, представителя Комитета по управлению имуществом Саратовской области Гурылёва Е.Н., действующего на основании доверенности выданной 04.04.2011 N 1332б,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы комитета по управлению имуществом Саратовской области и общества с ограниченной ответственностью "МД-Саратов" на решение арбитражного суда Саратовской области от 23 сентября 2011 года по делу N А57-4433/2011 (судья Большедворская Е.Л.) по иску заместителя прокурора Саратовской области к комитету по управлению имуществом Саратовской области, обществу с ограниченной ответственностью "МД-Саратов" с участием третьих лиц: Управление Росреестра по Саратовской области, администрация муниципального образования "Город Саратов" о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Саратовской области (далее - истец) обратился в арбитражный суд Саратовской области с иском к Комитету по управлению имуществом Саратовской области, ООО "МД-Саратов" (далее - ответчики) о признании недействительным договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка N 334 от 04.08.2008, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО "МД-Саратов", применении последствий недействительности ничтожной сделки: обязать общество с ограниченной ответственностью "МД-Саратов" освободить земельный участок площадью 230 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095, расположенный по адресу: г.Саратов, 2 Вакуровский проезд, 6, передав его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом Саратовской области; обязать Комитет по управлению имуществом Саратовской области вернуть обществу с ограниченной ответственностью "МД-Саратов" выкупную цену земельного участка в размере 15 573 руб. 96 коп.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 23 сентября 2011 года по делу N А57-4433/2011 исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 04.08.2008 N 334, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО "МД-Саратов". Применил последствия недействительности договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка N 334 от 04.08.2008, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО "МД-Саратов"; обязал ООО "МД-Саратов" освободить земельный участок площадью 230 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095, расположенный по адресу: г.Саратов, 2 Вакуровский проезд, 6, передав его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом Саратовской области; обязать Комитет по управлению имуществом Саратовской области вернуть Обществу с ограниченной ответственностью "МД-Саратов" выкупную цену земельного участка в размере 15 573 руб. 43 коп. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью "МД - Саратов" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом ООО "МД-Саратов" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда Саратовской области от 23 сентября 2011 по делу N А57-4433/2011 изменить и принять новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении исковых требований в части применения последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка N 334 от 04.08.2008, площадью 230 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095, расположенный по адресу: г.Саратов, 2 Вакуровский проезд, 6; установить последствием недействительности вышеуказанного договора купли-продажи - признание за ООО "МД-Саратов" права аренды на указанный земельный участок, обязать Управление Росреестра по Саратовской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095 правом аренды.

Комитет по управлению имуществом Саратовской области также не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда Саратовской области от 23 сентября 2011 по делу N А57-4433/2011 отменить и принять новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Проверив законность принятого по делу судебного акта, правильность применения норм материального права в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу апелляционной жалобы, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела 04.08.2008 между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО "МД-Саратов" заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка N 334, в соответствии с условиями которого ООО "МД-Саратов" приобрело за 15 573 руб. 43 коп. в собственность земельный участок площадью 230 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095, расположенный по адресу: г.Саратов, проезд 2 Вакуровский, 6, для строительства жилого дома переменной этажности.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано 23.09.2008 за N 64-64-11/567/2008-130.

Истец считает, что земельный участок площадью 230 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095 подлежал приватизации только путем проведения аукциона по его продаже, а договор купли-продажи - заключению на основании протокола о результатах торгов. Однако аукцион не проводился, вследствие чего договор купли-продажи земельного участка от 04.08.2008 года N 334 противоречит ст.ст. 30, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Также истец в исковом заявлении указал, что выкупная цена земельного участка площадью 230 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095 определена на основании постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 413-П "О порядке определения цены земельных участков и их оплаты" и рассчитана как пятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Однако такой расчет применяется только при выкупе земельных участков в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Данные обстоятельства и явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации заключение договора купли-продажи и государственная регистрация права собственности покупателя на земельный участок осуществляются на основании решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка для строительства или протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов).

Пунктом 2 статьи 30, пунктами 1, 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной, муниципальной собственности, предоставляются в собственность без предварительного согласования места размещения объекта - путем проведения аукциона.

С учетом изложенных норм земельного законодательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок площадью 230 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095 подлежал приватизации путем проведения аукциона по его продаже, а договор купли-продажи - заключению на основании протокола о результатах торгов.

Однако, как установлено судом первой инстанции и не отрицалось сторонами при рассмотрении настоящего спора, аукцион не проводился, вследствие чего договор купли-продажи земельного участка от 04.08.2008 N 334 заключен с нарушением требований ст.ст.30, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации цена недвижимого имущества является существенным условием договора продажи этого имущества.

Как следует из материалов дела, выкупная цена земельного участка площадью 230 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095 определена на основании постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 413-П "О порядке определения цены земельных участков и их оплаты" и рассчитана как пятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Такой расчет применяется только при выкупе земельных участков в порядке ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

В данном случае, как правильно установлено судом первой инстанции, участок площадью 230 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095 предоставлен для строительства жилого дома и какие-либо строения на нем отсутствуют. Доказательств обратного сторонами ни в суд первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.

Из представленного в материалы дела отзыва третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о государственной собственности ООО "МД-Саратов" на объект недвижимого имущества - жилой дом с сараем, наружными сооружениями, общей площадью 74,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, 2 Вакуровский проезд, д. 6; государственная регистрация проведена на основании договора кшли-продажи недвижимого имущества от 02.02.2007 года.

Вместе с тем, указанные объекты недвижимости: жилой дом с сараем, наружными сооружениями, общей площадью 74,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, 2 Вакуровский проезд, д. 6, располагаются на земельном участке с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095, что подтверждается кадастровым планом земельного участка (т.2 л.д.62) имеющим отметки о занятии земельного участка объектами недвижимости.

По договору купли - продажи недвижимости от 22.02.2007 г.. продавцы Жиляева Т.П., Лагошин А. В., Панова М.А., Пьянзин Е.С. продали и передали, а покупатель купил и принял в собственность жилой дом и земельный участок из земель населенных пунктов площадью 613 кв.м, находящиеся по адресу: г.Саратов, 2 Вакуровский проезд, д.6.

Вышеуказанный жилой дом (АА1А2) представляет собой одноэтажное деревянное строение, имеет общую площадь 74,6 кв.м, жилую площадь 63,0 кв.м, с сараем, наружными сооружениями.

750/1000 долей земельного участка с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095 из земель населенных пунктов площадью 613 кв.м принадлежат указанным лицам на праве общей долевой собственности на основании постановления администрации г.Саратова от 15.03.2005 г.. N 46А-108; кадастрового плана земельного участка выданного ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Саратовской области от 21.01.2005 г.., N 48/05-440 договора купли-продажи земельного участка от 21.03.2005 г.. N 754-Д.

По договору купли-продажи земельного участка N 754-д от 21.03.2005 г.. указанный земельный участок занимаемый домовладением по адресу г.Саратов, 2-й Вакуровский проезд, 6 кадастровый номер 64:48:05 03 90:0095 был продан Комитетом по управлению имуществом г.Саратова Пановой М.А., и на основании постановления администрации г.Саратова от 15.03.2005 г.. N 46А-108 "О переоформлении Лагошину, Жиляевой, Пьянзину пожизненного наследуемого владения на право общей долевой собственности на земельный участок и предоставлении права общей долевой собственности Пановой на земельный участок по договору купли-продажи ответчику".

Спорный земельный участок с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095 был предоставлен изначально по договору аренды N 784 от 25.04.2006 г.. Лагошину А.В., Пьянзину Е.С., Жиляевой Т.П., Пановой М.А., для ведения огородничества (т.2 л.д.43), а затем передан ООО "МД-Саратов".

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжении имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом.

Абзац 2 пункта 1 этой же статьи устанавливает исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков гражданами и юридическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

Нормами пунктов 2, 3 статьи 15, пунктов 2, 4, 5 статьи 27, пункта 4 статьи 28 и пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрены основания, препятствующие отчуждению земельных участков в частную собственность, а нормами пунктов 2, 3, 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлены дополнительные условия, выполнение которых необходимо для выкупа земельного участка. Из содержания этих правовых норм следует, что в отношении земель, не изъятых из оборота, не ограниченных в обороте и не зарезервированных для государственных и муниципальных нужд, право выбора режима землепользования принадлежит собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Ответчик утверждает, что по территории спорного земельного участка проходит объект недвижимости: ограждение.

Из технического паспорта (т.2 л.д.85) на жилой дом общей площадью 74,6 кв.м, указано, что в состав объекта входит, в том числе, ограждение из дерева протяженностью 114,8 м, высотой 1,5 м.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу закона, под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, спорный объект - ограждение - указанным требованиям в полной мере не отвечает. В частности, ограждение (дерево) в силу своих определенных качеств не может быть отнесено к имуществу, прочно связанному с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба для этого имущества невозможно.

С учетом технических характеристик, обстоятельств создания и целевого назначения вещи, возведенное на земельном участке ограждение (дерево) не является объектом недвижимого имущества как самостоятельным объектом гражданского права.

Из представленного свидетельства о государственной регистрации права от 29.03.2007 г.. (т.2 л.д.78) следует, что объектом права является жилой дом с сараем, наружными сооружениями. Вместе с тем, отсутствует зарегистрированное право собственности на ограждение, которое в последующем явилось бы основанием для предоставления земельного участка ответчику в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации цена приобретаемого в собственность земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, должна определяться по итогам аукциона и указываться в протоколе о результатах аукциона. При этом начальная цена земельного участка (его рыночная стоимость) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, стороны договора купли-продажи земельного участка от 04.08.2008 N 334 неправомерно установили цену выкупа этого участка площадью 230 кв.м в размере 15573 руб. 96 коп.

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в государственный реестр. В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Требования прокурора о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на земельный участок по существу является требованием о признании обременения государственного земельного участка правами иного собственника отсутствующим.

Вывод суда первой инстанции о том, что полученный ООО "МД-Саратов" в собственность земельный участок, площадью 230 кв.м, подлежит передачи Комитету по управлению имуществом Саратовской области, судебная коллегия считает не правомерным, поскольку суду следовало применить последствия недействительности договора от 04.08.2008 в виде возврата сторон в первоначальное положение, в силу следующего.

Как следует из материалов дела 25.04.2006 между Администрацией г. Саратов и Лагошиным А.В., Пьянзиным Е.С., Жиляевой Т.П., Пановой М.А. заключен договор аренды земельного участка, площадью 230 кв.м с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095, расположенный по адресу: г. Саратов, проезд 2 Вакуровский, 6. Пунктом 2 договора срок действия договора установлен с 26.08.2006 по 26.08.2010.

В соответствии с положениями статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

Из представленного в материалы дела договора аренды земельного участка следует, что он был зарегистрирован в установленном законом порядке 09.04.2007, о чем имеется отметка УФРС по Саратовской области.

14.03.2007 между Пьянзиным Е.С., Пановой М.А., Жиляевой Т.П., Лагошиным А.В. и ООО "МД-Саратов" заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которого последнему перешли все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.04.2006.

Предусмотренное статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации применение последствий недействительности сделки купли-продажи земельного участка в рассматриваемом случае заключается в восстановлении положения, существовавшего до совершения оспариваемых действий, то есть сохранение арендных отношений земельного участка; возврат покупателю оплаченной по недействительному договору выкупной цены.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что в результате признания недействительными спорного договора купли-продажи земельного участка, право государственной собственности считается восстановленным, но сохраняется обременение участка с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095 правом аренды сроком на 15 лет на основании договора аренды от 25.04.2006, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.04.2007.

Аналогичная позиция изложена в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В связи с этим суд апелляционной инстанции считает, что в части примененных последствий недействительности сделки, судебный акт подлежит изменению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в соответствии с частью 1 подпункта 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокуратура Саратовской области освобождена от уплаты государственной пошлины, суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО "МД - Саратов" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 рублей.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Саратовской области от 23 сентября 2011 года по делу N А57-4433/2011 изменить в части применения последствий недействительности договора купли-продажи от 04.08.2008 N 334, находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Обществом с ограниченной ответственностью "МД-Саратов".

В измененной части резолютивную часть изложить в следующей редакции:

"В порядке применения последствий недействительности сделки признать восстановленным право государственной собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:05 03 90:0095 площадью 230 кв.м, расположенный по адресу: г.Саратов, 2 Вакуровский проезд, дом 6. Обязать Комитет по управлению имуществом Саратовской области вернуть обществу с ограниченной ответственностью "МД-Саратов" выкупную цену земельного участка в размере 15 573 руб. 96 коп.".

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

А.Ю. Самохвалова

Судьи

Г.И. Агибалова О.В. Лыткина