Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2012 г. N 11АП-13498/11

г. Самара

16 января 2012 г.

Дело N А65-11472/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2012 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терентьева Е.А., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания Сусловой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 января 2012 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу истца - исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 сентября 2011 года, принятое по делу N А65-11472/2011, судья Гаврилов М.В.,

по иску исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан, Республика Татарстан, город Набережные Челны, пр. Х.Туфана, д.23,

к обществу с ограниченной ответственностью "Каминвестстрой" (ОГРН 1021602015346), Калининградская область, г.Калининград, ул.Нарвская, 49Е, этаж 2.

о взыскании долга 4 233 047 руб. 93 коп., штрафа 424 846 руб. 70 коп., расторжении договора аренды от 12.05.2004 г.,

с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

- исполнительного комитета Тукаевского муниципального района Республики Татарстан, Республика Татарстан, Республика Татарстан, г.Набережные Челны, пр. М.Джалиля, 4,

- гр. Харисова Айрата Ануровича, Республика Татарстан, г.Набережные Челны,

установил:

Исполнительный комитет муниципального образования "город Набережные Челны" Республики Татарстан обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Каминвестстрой" о взыскании долга по арендной плате в размере 4 233 047 руб. 93 коп. (за период с 01.07.2007 г. по 31.03.2011 г.), штрафа в размере 424 846 руб. 70 коп. и о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2004 г. N 56/04-п.

Исковые требования истец обосновал ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по указанному договору (в части оплаты арендной платы).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: исполнительные комитет Тукаевского муниципального района Республики Татарстан и гражданин Харисов А.А.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан иск удовлетворен частично: с ООО "Каминвестстрой" в пользу Исполнительного комитета муниципального образования "город Набережные Челны" взыскан долг 316 169 руб. 99 коп. и штрафная неустойка в размере 31 617 руб.

В остальной части в удовлетворении иска - отказано.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, исполнительный комитет муниципального образования "город Набережные Челны" Республики Татарстан обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Татарстан отменить и удовлетворить требования в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон и третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном интернет-сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости изменения судебного решения по следующим основаниям.

12.05.2004 г. Администрация Тукаевского района (арендодатель) и ООО "Каминвестстрой" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 56/04-п, по условия которого арендодатель на основании постановления Главы администрации Тукаевского района N 218 от 30.03.2004 г. передал арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:39:10 09 04:0074, местонахождение Тукаевский район, автодорога N 1, общей площадью 4000 кв.м. для размещения магазина строительных материалов и складских помещений.

На момент подписания договора сторонами согласован размер арендной платы - 5 168 руб. 09 коп. в год, исходя из расчета арендной платы ( л.д.27), учитывающего площадь земельного участка, используемую отдельно под склады и под магазин, ставку земельного налога за 1 га в год, повышающий коэффициент в зависимости от целевого использования земельного участка (отдельно для части земельного участка, используемого под склады, и отдельно - под магазин).

Согласно пункту 2.2 договора размер арендной платы может ежегодно корректироваться арендодателем в одностороннем порядке при изменении нормативными актами федеральных, республиканских органов власти или местных представительных органов власти ставок налогообложения и повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога.

Договором стороны согласовали ежемесячную оплату арендатором арендной платы не позднее 5-го числа текущего месяца.

В силу пункта 6.1 договора срок его действия 35 лет: с 01.06.2004 г. по 01.06.2039 г.

Согласно пункту 9.3 договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% от суммы годовой оплаты в случае существенного нарушения условий договора.

Государственная регистрация договора произведена 24.12.2004 г.

Дополнительным соглашением к договору от 11.04.2007 г. (л.д.72) стороны согласовали изменение размера арендной платы до 20 558 руб. 7 коп., установив формулу определения арендной платы, исходя из площади земельного участка, используемой под склады (0,38 га) и под магазин (0,02 га), кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка 258,6 руб., налоговой ставки 1,5%, повышающего коэффициента (1 для площади, используемой под складские помещения, и 7,5 для площади, используемой под магазин).

С 01.04.2006 г. земельный участок из границ Тукаевского муниципального района был передан в муниципальное образование "город Набережные Челны", в связи с чем обязанности арендодателя перешли к истцу.

Решением ФГУ "Земельная кадастровая палата" по РТ от 14.04.2010 г. в связи с отсутствием в базе данных АИС ГКН земельного участка с кадастровым номером 16:39:10 09 04:0074 было принято решение об исправлении технической ошибки. При этом земельный участок с кадастровым номером 16:39:10 09 04:0074 был восстановлен в базе данных АИС ГКН с присвоением нового кадастрового номера в кадастровом квартале 16:52:020607:146, с уточненной площадью 4000 +/- 22 кв.м., удельным показателем кадастровой стоимостью 4023,61 руб./кв.м. (постановление КМ РТ N 951 от 31.12.2008 г.), кадастровой стоимостью земельного участка 16 094 440 руб.

08.08.2011 г. арендатор ООО "Каминвестстрой" и гражданин Харисов А.А. заключили договор передачи прав и обязанностей по договору земельного участка N 56/04-п от 12.05.2004 г., согласно которому ООО "Каминвестстрой" передало, а гражданин Харисов А.А. принял на себя обязанности арендатора по указанному договору. О передаче прав и обязанностей арендатора новому арендатору ответчик уведомил истца письмом от 11.08.2011 г. (л.д.100).

Истцом заявлено требование о взыскании долга по арендной плате за период с 01.07.2007 г. по 31.03.2011 г.

Ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции было заявлено о применении в деле срока исковой давности.

Исковое заявление истцом подано 24.05.2011 г.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности - три года.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, судом первой инстанции к требованию о взыскании долга по арендной плате за период с 01.07.2007 г. по 01.05.2008 г. исковая давности применена обоснованно, в удовлетворении требований истца о взыскании долга по арендным платежам за указанный период отказано обосновано, и решение в данной части отмене либо изменению не подлежит.

Как следует из условий договора и дополнительного соглашения стороны определили, что размер арендной платы определяется исходя из следующих характеристик:

- площадь земельного участка под складами - 0,38 га;

- площадь земельного участка под магазином - 0,02 га;

- кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка - 258,6 кв.м.;

- налоговая ставка - 1,5%;

- повышающий коэффициент для части земельного участка под складами - 1;

- повышающий коэффициент для части земельного участка под магазином - 7,5.

Заявитель в апелляционной жалобе полагает, что поскольку вопрос о начислении двух поправочных коэффициентов к арендной плате за земельный участок законом не урегулирован, расчет арендной платы следует произвести в соответствии с Методическими указаниями, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 г. N 222 (т.е. исходя из наибольшего значения поправочного коэффициента для всей площади земельного участка).

Однако, в соответствии с условиями договора и дополнительного соглашения стороны достигли согласия относительно применения в договоре при определении размера арендной платы двух коэффициентов к различным частям земельного участка: 1 и 7,5. В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Содержащееся в заключенном договоре условие о применении для определения размера арендной платы двух повышающих коэффициентов к различным частям арендуемого земельного участка не противоречит закону и иным правовым актам, согласовано сторонами при заключении договора, а затем дополнительно подтверждено и в дополнительном соглашении. Оснований применять в рассматриваемом деле указанные истцом Методические рекомендации не имеется, поскольку это противоречит условиям договора.

Утверждения истца в жалобе о кадастровой стоимости земельного участка в 2007 - 2008 г.г. 1 034 432 руб. 58 коп., а в 2009 - 2011 г.г. - 16 094 440 руб. противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, с января 2007 г. кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 1034432,5836 руб., кадастровая стоимость для спорного земельного участка 16094440 руб. была установлена лишь после исправления технической ошибки, т.е. с апреля 2010 г., а с января 2011 г. кадастровая стоимость земельного участка изменена и составляет 11973000 руб. (сведения с официального сайта "Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"). Доводы истца в апелляционной жалобе о необходимости применения установленной в результате исправления технической ошибки кадастровой стоимости земельного участка не с даты исправления технической ошибки, а ранее, с момента введения в действие результатов государственной кадастровой оценки земельных участков (постановление КМ РТ от 31.12.2008 г. N 951) несостоятельны, поскольку с даты, установленной указанным постановлением (01.01.2009 г.) кадастровая стоимость земельного участка, являющегося предметом аренды, изменена не была, а возложение на арендатора последствий ошибки, допущенной государственными органами при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков - необоснованно.

В силу этого арендная плата с ответчика в пользу истца подлежала взысканию в следующем размере:

1. За период с мая по декабрь 2008 года.

Размер арендной платы под склад:

3800 кв.м. х 258,6 руб. х 1 х 1,5% : 12 х 8 (месяцев) = 9 826 руб. 80 коп.

Размер арендной платы под магазин:

200 кв.м. х 258,6 руб. х 7,5 х 1,5% : 12 х 8 (месяцев) = 3 879 руб.

Всего - 13 705 руб. 80 коп.

2. За период с января по декабрь 2009 года.

Размер арендной платы под склад:

3800 кв.м. х 258,6 руб. х 1 х 1,5% = 14 740 руб. 20 коп.

Размер арендной платы под магазин:

200 кв.м. х 258,6 руб. х 7,5 х 1,5% = 5 818 руб. 50 коп.

Всего - 20 558 руб. 70 коп.

3. За период с января по март 2010 года.

Размер арендной платы под склад:

3800 кв.м. х 258,6 руб. х 1 х 1,5% : 12 х 3 (месяца) = 3 685 руб. 05 коп.

Размер арендной платы под магазин:

200 кв.м. х 258,6 руб. х 7,5 х 1,5% : 12 х 3 (месяца) = 1 454 руб. 63 коп.

Всего - 5 139 руб. 68 коп.

4. За период с апреля по декабрь 2010 года.

Размер арендной платы под склад:

3800 кв.м. х 4023,61 руб. х 1 х 1,5% : 12 х 9 (месяцев) = 172 009 руб. 33 коп.

Размер арендной платы под магазин:

200 кв.м. х 4023,61 руб. х 7,5 х 1,5% : 12 х 9 (месяцев) = 67 898 руб. 42 коп.

Всего - 239 907 руб. 75 коп.

5. За период с января по март 2011 года.

Размер арендной платы под склад:

3800 кв.м. х 2993,25 руб. х 1 х 1,5% : 12 х 3 (месяца) = 42 653 руб. 81 коп.

Размер арендной платы под магазин:

200 кв.м. х 2993,25 руб. х 7,5 х 1,5% : 12 х 3 (месяца) = 16 837 руб. 03 коп.

Всего - 59 490 руб. 84 коп.

Таким образом, общая сумма арендной платы, подлежавшая уплате составила 338 802 руб. 77 коп., однако как следует из расчета истца (л.д.9) в спорном периоде (в декабре 2008 года) ответчиком была оплачена арендная плата в размере 5 139,69 руб., таким образом, сумма долга составляет 333 663 руб. 08 коп. которая и подлежала взысканию с ответчика за период с мая 2008 года по март 2011 года включительно.

Суд первой инстанции, согласившись с расчетами ответчика, указанными в отзыве на исковое заявление, правильность расчетов не проверил, в результате чего допустил ошибку при подсчете размера арендной платы за земельный участок под магазин за апрель - декабрь 2010 года.

В силу указанного обстоятельства решение суда первой инстанции в части определения суммы долга подлежит изменению.

Поскольку к моменту принятия решения судом первой инстанции ответчик ООО "Каминвестстрой" фактически выбыл из арендных отношений ввиду передачи прав и обязанностей арендатора по договору в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации Харисову А.А., суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в иске о расторжении договора аренды. Утверждения заявителя жалобы о том, что в силу договора к новому арендатору перешло и бремя ответственности за имеющуюся задолженность по арендной плате противоречит пункту 5 договора о передаче прав и обязанностей от 08.08.2011 г., согласно которому ответчик обязался оплатить имеющуюся у него задолженности по арендной плате. Кроме того, Харисов А.А. истцом не привлечен к участию в деле в качестве ответчика.

По условиям договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% от суммы годовой оплаты в случае существенного нарушения условий договора.

Материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком условий договора, что выразилось в неуплате арендных платежей в период с мая 2008 года по март 2011 года, а поэтому требование о взыскании с ответчика штрафной неустойки было удовлетворено судом первой инстанции обоснованно.

Расчет штрафной неустойки, сделанный истцом при подаче искового заявления, выполнен с нарушением условий договора и не в соответствии с заявленными истцом требованиями, а поэтому судом первой инстанции обоснованно не принят во внимание.

Поскольку ответчиком допущено существенное нарушение условий договора, выразившееся в неуплате арендных платежей в период с мая 2008 года по март 2011 года, с ответчика подлежит взысканию штрафная неустойка в размере 10% от годовой суммы арендных платежей.

Поскольку ответчиком в ходе рассмотрения дела признано требование истца о взыскании штрафной неустойки в размере 31 617 руб., что несколько превышает 10% от годовой суммы арендной платы за 2011 год, суд апелляционной инстанции полагает необходимым в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации согласиться с принятием судом первой инстанции указанного частичного признания иска и решение суда первой инстанции в данной части оставить без изменения.

Таким образом, апелляционная жалоба истца подлежит частичному удовлетворению, а решение суда первой инстанции - изменению в указанной выше части.

Ввиду увеличения размера взыскиваемой суммы подлежит также изменению и решение суда в части определения размера взыскиваемой с ответчика суммы государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 сентября 2011 года, принятое по делу N А65-11472/2011, изменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Каминвестстрой" (ОГРН 1021602015346, Калининградская область, г.Калининград) в пользу Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан (г.Набережные Челны) долг 333 663 руб. 08 коп., штраф 31 617 руб., а всего 365 280 руб. 08 коп.

В остальной части в удовлетворении иска - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Каминвестстрой" (ОГРН 1021602015346, Калининградская область, г.Калининград) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску 3 630 руб. 10 коп.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 сентября 2011 года, принятое по делу N А65-11472/2011, оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан удовлетворить частично. В остальной части в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А.Терентьев

Судьи

Е.М. Балакирева Н.Ю. Пышкина