Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2012 г. N 07АП-10465/11

г. Томск

19 января 2012 г.

Дело N А45-10701/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17.01.2012.

Полный текст постановления изготовлен 19.01.2012.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терехиной И.И.,

судей: Кресса В.В., Нагишевой О.Б.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Галимовой Р.Д.,

при участии:

от истца: без участия (извещен),

от ответчика: без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.10.2011 по делу N А45-10701/2011 по иску мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) к ЗАО "СКИМС" (ИНН 5403141444, ОГРН 1025401498924) о взыскании 1 500 261,89 руб. (судья Айдарова А.И.),

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с ЗАО "СКИМС" 1 500 261,89 руб., из которых: 1 314 991,45 руб. задолженность по арендной плате, 100 594,96 руб. неустойка, 84 675,48 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда от 14.10.2011 (резолютивная часть объявлена 10.10.2011) исковые требования удовлетворены частично, основная задолженность взыскана в размере 149 834,80 руб., неустойка в сумме 42 956,58 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 32 881,32 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Мэрия в апелляционной жалобе просит его отменить и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что арендные правоотношения между истцом и ответчиком по договору аренды земельного участка в спорный период сохранились в неизменном виде, признание права общей долевой собственности на земельный участок, является необоснованным и противоречащим действующему законодательству, т.к. под введенную в эксплуатацию часть жилого дома (блок-секция 1.2) земельный участок с разрешенным использованием для эксплуатации данной части жилого дома, не сформирован.

ЗАО "СКИМС" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, а решение без - изменения, указывая на то, что п.6.2 договора N 61977 от 28.02.2007 предусмотрено, что с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, договор считается расторгнутым; суду представлено свидетельство на право собственности N 54 АГ 791870 от 26.11.2009, прекращающее право собственности мэрии на земельный участок; переход права собственности на земельный участок в общедолевую собственность произошел также в силу закона, в связи с чем мэрия не вправе требовать уплаты арендных платежей за этот участок.

Апелляционная жалоба рассмотрена судом в порядке ст.156 АПК РФ без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 14.10.2011, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что 28.02.2007 между Мэрией (арендодатель) и ЗАО "СКИМС" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 61977, с приложениями N N 1,2 (л.д.9-14, т.1), по условиям которого:

- арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:0:0265, расположенный в пределах Октябрьского района г. Новосибирска, площадью 1693 кв.м. (п.1.1);

- земельный участок передается арендатору для строительства жилого дома с административно-торговыми помещениями по ул. Сакко и Ванцетти (п.1.3);

- срок действия договора с 28.02.2007 по 28.02.2010 (п.1.4);

- порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с Порядком определения размера и внесения арендной платы за землю в городе Новосибирске, утвержденным решением городского Совета N 106 от 25.10.2005. Расчет размера арендной платы на момент заключения договора приводится в приложении N 2 к договору (п.2.1);

- в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности за истекший квартал (п.2.4.3);

- договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи (п.7.1).

Договор аренды земельного участка N 61977 от 28.02.2007 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, о чем сделана регистрационная запись N 5401/081/2007-210 от 06.04.2007.

Полагая, что ЗАО "СКИМС" в период с 3 кв. 2008 г.. по 1 кв. 2011 г.. не исполнило своего обязательства по внесению арендной платы, Мэрия обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований частично, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для взыскания платежей за фактическое пользование всем земельным участком не имеется, т.к. после истечения срока действия договора аренды пользование земельным участком осуществляют собственники жилого многоквартирного дома.

Выводы суда первой инстанции не противоречат материалам дела.

В силу ст.ст.309,310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст.614 ГК РФ).

Положениями статьи 450 ГК РФ (ч.ч.1,3) предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п.1 ст.452 ГК РФ).

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:0:0265, площадью 1693 кв.м., был передан ответчику в аренду для строительства жилого дома с административно-торговыми помещениями по ул. Сакко и Ванцетти и фактически использовался им.

Пунктом 6.2 договора аренды земельного участка N 61977 от 28.02.2007 стороны предусмотрели, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от арендатора к другому лицу, договор считается расторгнутым.

Согласно разрешению мэрии города Новосибирска на ввод объекта в эксплуатацию N Ru54303000-233 от 31.06.2009 (л.д.40-41, т.1) блок-секция 1.2 - I очередь строительства жилого дома с помещениями общественного и торгового назначения, трансформаторной подстанцией расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Сакко и Ванцетти, 31 (почтовый адрес), сдана в эксплуатацию 31.06.2009.

По акту от 03.08.2009 (л.д.67, т.2) от заказчика - ЗАО "СКИМС" блок-секция 1.2 по ул.Сакко и Ванцетти передана эксплуатирующей организации - ТСЖ "Дружная семья" в эксплуатацию.

Приказом администрации Октябрьского района N 1287-од от 16.09.2009 (л.д.60, т.1) блок-секции 1.2 присвоен адрес - ул. Сакко и Ванцетти, 31/1.

В соответствии с представленными свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.1-8, 11-15, 17-19, 21, 23, т.2), права собственности на квартиры расположенные по адресу ул. Сакко и Ванцетти, 31/1, зарегистрированы за физическими лицами, при этом первое свидетельство серии 54 АГ N 791870 на квартиру N 8 общей площадью 65 кв.м. датировано 26.11.2009 (л.д.16, т.2).

Кадастровый учет спорного земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома не закончен, однако согласно письма ООО "Изыскатель Плюс" от 29.07.2011 с копией проекта образования трех земельных участков (л.д.43-44, т.1), площадь земельного участка под блок-секцией жилого дома 1.2, расположенного на земельном участке 54:35:0:0265, согласно генплану территории составляет 1559 кв.м.

Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание возражения ЗАО "СКИМС" о пользовании им частью земельного участка в размере 134 кв.м. со ссылкой на то, что в связи с вводом построенных объектов в эксплуатацию и достижением цели - завершением строительства объекта недвижимости - блок-секции 1.2 жилого дома по ул. Сакко и Ванцетти, ответчик прекратил пользоваться частью земельного участка площадью 1559 кв.м.,

На основании п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, с момента регистрации права собственности за первым жильцом (26.11.2009) возникло право общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома на общее имущество многоквартирного дома, следовательно, за период со 2 квартала 2008 г.. по 26.11.2009 г.. задолженность по арендной плате по договору аренды подлежит взысканию за пользование земельным участком, площадью 1693 кв.м., а за период с 26.11.2009 по 1 квартал 2011 г.. по состоянию на 11.05.2011 задолженность по арендной плате за пользование земельным участком подлежит взысканию за пользование земельным участком в размере 134 кв.м. (1693-1559=134).

Платежным поручением N 599 от 07.10.2011 (л.д.82, т.2) ответчик частично погасил сумму основного долга в размере 180 000 руб.

Оценив по правилам ст.71 АПК РФ представленные доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, с учетом доказанности факта расторжении договора аренды в отношении земельного участка площадью 1559 кв.м.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что арендные правоотношения между истцом и ответчиком по договору аренды земельного участка в спорный период сохранились в неизменном виде, признание права общей долевой собственности на земельный участок, является необоснованным и противоречащим действующему законодательству, подлежит отклонению.

Исходя из положений п.п.2, 3, 5 ст.16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и п.2 ст.23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а право муниципальной собственности на земельный участок прекращается после регистрации права собственности на помещения в этом доме.

Учитывая правовую позицию, сформированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 1721/11от 05.07.2011, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, только с момента государственной регистрации права на помещения в жилом доме у Мэрии прекращается право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации - застройщика.

В качестве доказательства ввода дома в эксплуатацию, а также государственной регистрации собственниками помещений права собственности на помещения расположенные по адресу ул. Сакко и Ванцетти, 31/1, в материалы дела представлены разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N Ru54303000-233 от 31.06.2009, соответствующие свидетельства о регистрации права собственности, в том числе и свидетельство серии 54АГ N 791870 от 26.11.2009.

Судебная практика, на наличие которой ссылается податель жалобы, не имеет преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, т.к. судебные акты приняты по иным фактическим обстоятельствам дела, не являющимися тождественными настоящему спору. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами. Нарушение единообразия судебной практики судом первой инстанции не допущено

Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.110, п.1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.10.2011 по делу N А45-10701/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

И.И. Терехина

Судьи

В.В. Кресс О.Б. Нагишева