Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2012 г. N 12АП-10058/11

г. Саратов

13 января 2012 г.

Дело N А57-4977/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "12" января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "13" января 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,

судей Кузьмичева С.А., Луговского Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фединой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Город Саратов", г.Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от "29" ноября 2011 года по делу N А57-4977/2011 (судья Большедворская Е.Л.)

по иску Администрации муниципального образования "Город Саратов", г.Саратов,

к индивидуальному предпринимателю Жадаевой Ларисе Юрьевне, г.Саратов,

о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении ограничения (обременения) права и об устранении препятствий в пользовании земельным участком,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г.Саратов,

Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов", г.Саратов,

Казян Саркис Петрович, г.Саратов,

Клещева Ольга Юрьевна, г.Саратов,

при участии в судебном заседании представителей:

Администрации - Чагаева Д.Р., действующая на основании доверенности от 20.04.2011 N 01-4/20,

Управления Росреестра по Саратовской области - не явился, извещен,

ИП Жадаевой Л.Ю. - не Сазонова Т.В., действующая на основании доверенности от 22.06.2011,

Управления Росреестра по Саратовской области - не явился, извещен,

Комитета по землепользованию и градостроительству - Чагаева Д.Р., действующая на основании доверенности от 14.03.2011 N 02-08/05-4095,

Казян С.П. - не явился, извещен,

Клещевой О.Ю. - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация, истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о расторжении договора аренды земельного участка N 1082 от 16.04.2007 года с кадастровым номером 64:48:040331:0020 площадью 576 кв.м, расположенного по адресу: ул. Зеркальная в Ленинском районе г. Саратова; признании отсутствующим ограничение (обременение) в виде аренды на земельный участок площадью 576 кв.м, расположенный по адресу: ул. Зеркальная в Ленинском районе г. Саратова, в пользу индивидуального предпринимателя Жадаевой Ларисы Юрьевны (далее - ИП Жадаева Л.Ю., пруедприниматель); обязании ИП Жадаеву Л.Ю. устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 576 кв.м, расположенным по адресу: ул. Зеркальная в Ленинском районе г. Саратова, путем возложения на ИП Жадаеву Л.Ю. обязанности демонтировать объекты, расположенные на земельном участке, состоящем из четырех частей, а именно: на первом участке площадью 164 кв.м демонтировать расположенное на нем нежилое одноэтажное здание, в котором размещены 13 торговых павильонов, один из которых осуществляет реализацию продуктов питания; на втором земельном участке площадью 131 кв.м демонтировать 13 расположенных на нем нестационарных торговых объектов; на третьем земельном участке площадью 245 кв.м демонтировать 11 расположенных на нем нестационарных объектов; обязании ИП Жадаеву Л.Ю. передать арендодателю - администрации муниципального образования "Город Саратов" земельный участок площадью 576 кв.м, расположенный по адресу: ул. Зеркальная в Ленинском районе г. Саратова, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды земельного участка N 1082 от 16.04.2007 года.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от "29" ноября 2011 года исковые требования Администрации о расторжении договора аренды земельного участка N 1082 от 16.04.2007 оставлены без рассмотрения. В остальной части исковых требований - отказано.

Администрация не согласилась с принятым решением и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

ИП Жадаева Л.Ю. считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление Росреестра по Саратовской области, оставляет разрешение данного дела на усмотрение суда.

Казян С.П., Клещева О.Ю. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Управление Росреестра по Саратовской области извещено о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (почтовое уведомление N 91048 о вручении корреспонденции). Заявлено ходатайство о рассмотрении жалобы без участия представителя Управления. Судом ходатайство удовлетворено.

Казян С.П. извещен о времени и месте судебного заседания в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (конверт с уведомлением N 91050 о направлении корреспонденции с отметкой почты "возврат - истек срок хранения").

Клещева О.Ю. извещен о времени и месте судебного заседания в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (конверт с уведомлением N 91052 5 о направлении корреспонденции с отметкой почты "возврат - истек срок хранения").

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания в порядке части 1, пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 14 декабря 2011 года, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, во исполнение постановления Администрации г.Саратова N 223А-35 от 04.08.2005 года и решения Арбитражного суда Саратовской области от 01.02.2007 года по делу N А57-1485/2007-45 между Администрацией г.Саратова (арендодатель) и Казяном Саркисом Петросовичем. (арендатор) заключен договор аренды N 1082 от 16.04.2007 года земельного участка с кадастровым номером 64:48:04 03 31:0020, из земель поселений, площадью 576 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Зеркальная, б/н, занимаемым сооружениями, с разрешенным использованием: размещение универсального рынка.

В силу пункта 2.1. договора срок аренды земельного участка установлен с 04.08.2005 года по 04.08.2010 года и вступает в силу с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (пункт 2.3.). Дата возврата земельного участка, согласно пункту 2.2. договора аренды, 04.08.2010 года путем его передачи на основании акта приема-передачи.

Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской, что подтверждается уведомлением о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) аренды от 26.04.2007 года N 01/115/2007-413.

Согласно договору замены стороны в обязательстве от 02.06.2009 года арендатором по договору аренды земельного участка становится Жадаева Л.Ю., о чем Казян С.П. надлежащим образом уведомил арендатора 03.06.2009 года, что подтверждается отметкой вх. N 01 -10-05-443к от 03.06.2009 года на уведомлении.

Согласно уведомлению о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) аренды от 05.06.2009 года N 11/310/2009-068 проведена государственная регистрация ограничения (обременения) аренды в пользу Жадаевой Л.Ю. на земельный участок площадью 576 кв.м (кадастровый номер 64:48:04 03 31 :0020) с разрешенным использованием: для универсального рынка, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Зеркальная, б/н, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись о регистрации N 64-64-11/310/2009-068 от 05.06.2009 года. Указанное обстоятельство подтверждено также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.09.2011 года N 17/266/2011 -127.

Срок действия договора истек 04.08.2010 года.

Поскольку ИП Жадаева Л.Ю. продолжает использовать земельный участок, Администрация муниципального образования "Город Саратов" обратилась в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции оставил без рассмотрения исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка N 1082 от 16.04.2007, поскольку пришел к выводу, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. В остальной части, в связи с оставлением без рассмотрения исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка, суд оснований для удовлетворения требований не нашел.

Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Так, суд первой инстанции с учетом положений статей 431, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора, пришел к выводу о том, что договор аренды перешел в режим заключенного на неопределенный срок, поскольку суду не представлены доказательства прекращения договорных отношений в рамках договора аренды земельного участка N 1082 от 16.04.2007 года, а представленная переписка свидетельствует об обратном. Как указал суд первой инстанции, по истечении срока договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом без каких-либо возражений на то арендодателя.

Суд апелляционной инстанции соглашается в выводами суда первой инстанции о том, что договора аренды земельного участка N 1082 от 16.04.2007 считается заключенным на неопределенный срок по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В силу пунктов 2.5., 2.6. действие настоящего договора аренды прекращается с даты, указанной в пункте 2.2.; продолжение пользования арендатором земельным участком по истечении срока действия договора не влечет возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1). Если правила, содержащиеся в части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (часть 2).

Как следует из материалов дела, после истечения срока действия договора предприниматель продолжал пользоваться земельным участком без возражений со стороны арендодателя.

В материалы дела представлена переписка между сторонами, а именно: заявление Жадаевой Л.Ю. от 01.08.2009 года в Администрацию муниципального образования "Город Саратов" о заключении нового договора аренды земельного участка площадью 576 кв.м с разрешенным использованием: размещение универсального рынка, кадастровый номер 64:48:04 03 31:0020, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Зеркальная, б/н, на 25 лет, с указанием, что на испрашиваемом земельном участке находятся два принадлежащих Жадаевой Л.Ю. на праве собственности нежилых здания.

Также ответчиком представлены копии почтовой квитанции о направлении истцу указанного заявления и почтового уведомления о вручении корреспонденции администрации г. Саратова.

Заявление о заключении договора аренды на новый срок было оставлено Администрацией муниципального образования "Город Саратов" без ответа и удовлетворения.

Также, в материалы дела ответчиком представлен акт сверки расчетов от 11.01.2011 года по договору аренды земельного участка N 1082 от 16.04.2007 года, составленный между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и Жадаевой Л.Ю., для определения расчетов по договору аренды земельного участка от 16.04.2007 года N 1082 за период с 05.06.2009 года по 31.12.2010 года, в соответствии с которым по состоянию на 01.01.2011 года задолженность арендатора перед арендодателем по вышеуказанному договору аренды земельного участка отсутствует.

Кроме того, как верно указал суд, возобновление договора аренды на неопределенный срок не оспаривает истец в своем исковом заявлении и ссылается на него как на основание для обращения в арбитражный суд с настоящим иском. Из материалов дела достоверно следует, что арендодатель имел намерение отказаться от договора аренды и настаивал на возврате земельного участка, в связи с чем и направил в адрес ответчика уведомление из которого также следует, что арендодатель подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции договор аренды N 1082 от 16.04.2007 года считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Суд первой инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что ответчик не был в установленном порядке и сроки извещен об отказе от договора аренды и прекращении его действия, пришел к обоснованному выводу, что данный договор аренды не может считаться прекращенным, так как Администрация не представила суду надлежащих доказательств того, что истец принял допустимые и надлежащие меры прекращения арендных отношений и к гарантированному получению предпринимателем уведомления об отказе от договора аренды N 1082 от 16.04.2007 года.

Так, 04.08.2010 года Администрация муниципального образования "Город Саратов" в лице Комитета по земельным ресурсам направила в адрес ответчика уведомление об отказе от договора, с требованием освободить земельный участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи, в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа, в трехмесячный срок с даты отправки уведомления.

Письменное предупреждение от 04.08.2010 года за исх. N 02-06/07-12579 о прекращении договора аренды, направлено арендатору по адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц: г. Саратов, ул. Зеркальная, д. 1 "а", кв. 8.

Ответчик оспаривает получение данного уведомления.

В материалы дела истцом представлена копия почтовой квитанции от 11.08.2010 года N 19394 (заказное письмо N 4100002819394 1), из текста которой следует, что заказное почтовое отправление направлено адресату с простым уведомлением. Уведомление, подтверждающее доставку почтового отправления и его вручение адресату, суду первой и апелляционной инстанций не представлено.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что почтовое отправление, а, соответственно, уведомление о расторжении договора, Жадаевой Л.Ю. вручено не было, а было возвращено отправителю с отметкой органа почтовой связи "за истечением срока хранения".

Объективно факт невручения адресату - Жадаевой Л.Ю. почтового отправления N 4100002819394 1 от 11.08.2010 года подтверждается письмом Управления федеральной почтовой связи Саратовской области - филиала ФГУП "Почта России" от 30.09.2011 года за N 64.03-5/3563 (ответ на запрос комитета по землепользованию и градостроительству N 02-08/05-13974 от 22.09.2011 года), а также распечаткой с официального сайта "Почта России" по разделу "Отслеживание почтовых отправлений", которая не подтверждает факт вручения почтового отправления адресату.

При этом, как верно указал суд, услугам почтовой связи присущ такой признак, как гарантированность качества этих услуг, поскольку качество услуг почтовой связи должно соответствовать установленным стандартам, а также предоставляемой операторами почтовой связи информации об условиях оказания данных услуг, как это предусмотрено частью 4 статьи 16 Федерального закона от 17.07.1999 года N 176-ФЗ "О почтовой связи", при том, что качество предоставляемых услуг определяется также тем, что предмет пересылки должен быть передан адресату в целости и сохранности, без каких-либо материальных (физических) изменений.

Ненадлежащее выполнение оператором почтовой связи своей обязанности по вручению адресату почтовой корреспонденции не может свидетельствовать о том, что адресат получил эту корреспонденцию.

В соответствии с пунктом 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 года N 221, в зависимости от способа обработки среди почтовых отправлений выделяется категория регистрируемых - принимаемых от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемые адресату (его законному представителю) с его распиской в получении, к которым относятся, в том числе, заказные почтовые отправления.

Как следует из пункта 34 Правил оказания услуг почтовой связи, вручение регистрируемых почтовых отправлений, к которым относятся заказные письма с уведомлениями о вручении, адресатам (законным представителям) осуществляются при предъявлении документов, удостоверяющих личность.

В соответствии с пунктом 35 указанных Правил почтовые отправления и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. Срок хранения почтовых отправлений и почтовых переводов может быть продлен по заявлению отправителя или адресата (его законного представителя).

При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.

По истечении установленного срока хранения неполученная адресатами (их законными представителями) простая письменная корреспонденция передается в число невостребованных почтовых отправлений.

Поскольку истцом не представлен почтовый конверт с отметкой почты "возвращен по истечении срока хранения", а так же с отметками о вторичном извещении, суд лишен возможности проверить соблюдение оператором почтовой связи обязанности по надлежащему вручению адресату почтовой корреспонденции.

Как пояснил представитель Администрации, почтовый конверт в их адрес возвращен не был, поскольку такая услуга Администрацией не оплачена.

При таких обстоятельствах истец должен был предпринять все возможные меры для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договора путем повторного направления в адрес арендатора соответствующего уведомления, уведомления арендатора по месту осуществления деятельности, по месту нахождения земельного участка, вручение уведомления лично Жадаевой Л.Ю.

При этом суд первой инстанции, установив, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу, что исковое требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 года по делу N 57-1329/2011 оставлено без изменения постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2011, вынесенное при аналогичных обстоятельствах.

Придя к выводу о том, что договор аренды N 1082 от 16.04.2007 года является действующим, а иск в части расторжения указанного договора подлежит оставлению без рассмотрения, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в части признания ограничения (обременение) в виде аренды на земельный участок отсутствующим и обязания ответчика устранить препятствия в пользовании спорным земельным участком путем возложения на ИП Жадаеву Л.Ю. обязанности демонтировать объекты, расположенные на земельном участке, состоящем из четырех частей, а именно: на первом участке площадью 164 кв.м демонтировать расположенное на нем нежилое одноэтажное здание, в котором размещены 13 торговых павильонов, один из которых осуществляет реализацию продуктов питания; на втором земельном участке площадью 131 кв.м демонтировать 13 расположенных на нем нестационарных торговых объектов; на третьем земельном участке площадью 245 кв.м демонтировать 11 расположенных на нем нестационарных объектов, и передачи арендодателю - Администрации муниципального образования "Город Саратов" спорного земельного участка в состоянии, соответствующем договору аренды земельного участка N 1082 от 16.04.2007 года.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется. Апелляционную жалобу Администрации следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от "29" ноября 2011 года по делу N А57-4977/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через Арбитражный суд Саратовской области.

Председательствующий

Ю.А. Комнатная

Судьи

С.А. Кузьмичев Н.В. Луговской