Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. N 02АП-7481/11 (ключевые темы: муниципальная собственность - протокол разногласий - аренда имущества - заключение эксперта - заключение договора купли-продажи)

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. N 02АП-7481/11

г.Киров

12 января 2012 г.

Дело N А28-12422/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 января 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой С.Г.,

судей Великоредчанина О.Б., Тетервака А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмыриной А.М.,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца - по доверенности Блинова И.С.

от ответчика - по доверенности Дудыревой Т.В.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова на решение Арбитражного суда Кировской области от 18.10.2011 по делу N А28-12422/2010, принятое судом в составе судьи Славинского А.П.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Айтек" (ИНН: 4345010328, ОГРН: 1024301305490) к Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)

третьи лица: Попова Марина Анатольевна, Девятьяров Андрей Владимирович

о понуждении заключения договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Айтек" (далее - ООО "Айтек", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - УДМС г.Кирова, ответчик. заявитель) о понуждении заключения договора купли - продажи муниципального имущества - помещения магазина с кадастровым номером 43:40:У0227:008:1235/09:1001/Б по адресу: город Киров, улица Дерендяева, дом 1 / ул.Профсоюзная, д.80 с рассрочкой платежа, приняв пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Имущество продается по цене 1 321 186 (один миллион триста двадцать одна тысяча сто восемьдесят шесть) рублей 44 копейки, НДС нет", о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины и расходов на оплату судебной экспертизы (с учетом уточнения исковых требований).

Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 18.10.2011 г.. на Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г.Кирова возложена обязанность заключить с ООО "Айтек" договор купли-продажи имущества - помещения магазина по адресу: город Киров, улица Дерендяева, дом 1/улица Профсоюзная, дом 80, кадастровый номер 43:40:У0227:008:1235/09:1001/Б с рассрочкой платежа, приняв пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Продажная стоимость имущества составляет 1 321 186 (один миллион триста двадцать одна тысяча сто восемьдесят шесть) рублей 44 копейки". В остальной части производство по делу прекращено. С Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности г.Кирова в пользу ООО "Айтек" взысканы судебные расходы в размере 29 650 руб.

Суд исходил из того, что заявленные требования являются обоснованными.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что вывод суда первой инстанции о том, что заключение договора купли-продажи имущества для УДМС г.Кирова является обязательным, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

На основании п.2 ч.9 ст.4 ФЗ от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, соответственно требование о понуждении УДМС г.Кирова заключить с истцом договор купли-продажи имущества не допустимо, поскольку является нарушением ФЗ от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ.

На момент подачи иска в суд волеизъявление о заключении договора купли-продажи муниципального имущества со стороны ответчика отсутствовало, так как постановление администрации г.Кирова от 28.09.2010 г.., согласно которому было принято решение о продаже объекта недвижимости, было отменено постановлением администрации г.Кирова от 30.11.2010 г.. Данное постановление со стороны ответчика не отменено и истцом не оспорено, следовательно, оснований для заключения договора купли-продажи не имеется.

Экспертное заключение от 09.08.2011 г.. содержит ряд ошибок и замечаний, которые не могут не влиять на итоговую цену экспертного заключения, однако судом данное заключение было признано достоверным, правовая оценка замечаниям дана не была, что также нарушает права ответчика.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение арбитражного суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 18.10.2011 г.. проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее соответственно.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав представленные доказательства, заслушав объяснения сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

27 октября 2006 года между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г.Кирова (Арендодатель) и ООО "Айтек" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (здания) N 5999, по условиям которого ООО "Айтек" было предоставлено нежилое помещение по адресу: г. Киров, пер. Дерендяева, 1 с целью размещения магазина.

28.09.2010 в соответствии с пунктом 5 статьи 3 и пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственной и муниципального имущества", подпунктом 2 пункта 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ администрацией города Кирова вынесено постановление N4424-П "Об условиях приватизации имущества - помещения магазина с кадастровым номером 43:40:У0227:008:1235/09:1001/Б по адресу: Кировская область, город Киров, улица Дерендяева, дом 1 / улица Профсоюзная, дом 80", согласно которому ООО "Айтек" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого помещения магазина по цене продажи - 2 470 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС.

Письмом от 01.10.2010 N 11179, Управление предложило истцу в месячный срок с даты получения данного предложения заключить договор купли-продажи муниципального имущества и вручил последнему постановление N 4424-П, заключение Кировского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" об оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения от 31.08.2010, согласно которому цена объекта составляет 2 400 000 рублей 00 копеек, и проект договора, подписанный и скрепленный печатью со стороны ответчика.

Получив от ответчика оферту и не согласившись с размером выкупной цены, ООО "Айтек" направило в адрес ответчика подписанный проект договора вместе с протоколом разногласий, в котором сообщил о намерении заключить предложенный Управлением договор, но при условии изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Имущество продается по 1 640 000 (один миллион шестьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС 18%" с учетом письма от 02.11.2010, полученного ответчиком в этот же день.

Данная цена была определена истцом на основании заключения ООО "Консалдинговая компания "Аналитик" от 27.10.2010, выписка из которого была направлена ответчику письмом от 27.10.2010 вместе с проектом договора с протоколом разногласий, а также письмом от 02.11.2010.

Вышеуказанные документы были получены ответчиком 27.10.2010 и 02.11.2010, и отклонены Управлением письмом от 07.12.2010.

30.11.2010 постановлением N 5286-П администрация города Кирова отменила постановление N 4424-П, в связи с не подписанием обществом с ограниченной ответственностью "Айтек" в тридцатидневный срок со дня получения договора купли - продажи имущества.

Поскольку соглашение по существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Часть 1 статьи 1 Федерального Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статье 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", при соблюдении условий, определенных в статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

Частью 1 статьи 4, частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленные статье 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договоров на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в 2-х месячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в 2-х недельный срок с даты принятия отчета об оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, уполномоченный орган в 30-дневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В силу подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Судом установлено, что письмом от 1.10.2010 г.. УДМС г.Кирова предложило истцу в месячный срок с даты получения данного письма заключить договор купли-продажи муниципального имущества. Получив от ответчика оферту и не согласившись с размером выкупной цены, ООО "Айтек" 27.10.2010 г.. направило в адрес ответчика подписанный проект договора вместе с протоколом разногласий, в котором сообщило о намерении заключить предложенный Управлением договор, но при условии изложения пункта 2.1 договора в редакции истца.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец не может быть признан утратившим преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, поскольку предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества было принято, проект договора купли-продажи был им подписан с протоколом разногласий в установленный законом срок.

Таким образом, до момента утраты преимущественного права истца на выкуп арендуемого помещения между продавцом и покупателем возник спор, который должен быть разрешен в порядке, установленном статьями 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с указанными обстоятельствами довод заявителя об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендованного имущества является необоснованным и противоречащим фактическим обстоятельствам настоящего дела.

Согласно экспертного заключения ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 31.08.2010. рыночная стоимость помещения на 23.08.2010 определена в размере 2 470 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% в размере 376 779 рублей 66 копеек.

В соответствии с выпиской из отчета N 288/2010 от 27.10.2010 г.. ООО "КК"Аналитик" итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, округленно, с учетом НДС составляет 1 640 000 руб.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Определением суда от 17.03.2011 г.. на основании ходатайства истца назначена экспертиза по определению рыночной стоимости помещения, проведение которой поручено ГУ "Кировская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции РФ". Согласно экспертному заключению от 09.08.2011 рыночная стоимость нежилого помещения - помещения магазина, расположенного по адресу: г.Киров, ул. Дерендяева, д.1 / ул.Профсоюзная, д.80, кадастровый номер 43:40:У0277:008:1235/09:1001/Б по состоянию на 28.09.2010 составляет 1 559 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС 18% в размере 237 813 рублей 56 копеек.

Суд первой инстанции оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение ГУ "Кировская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции РФ" в совокупности с другими доказательствами по делу и установил, что это заключение не содержит каких-либо противоречий, сомнений в его достоверности не имеется, в силу чего данное заключение обоснованно признано судом надлежащим доказательством.

Конкретные нормы права, которым не соответствовало экспертное заключение, ответчиком не указаны.

Указанное экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов; экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал. Проведенное исследование и методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на его основе выводы научно обоснованы. Не противоречат выводы указанной экспертизы и другим исследованным по делу доказательствам.

В связи с вышеизложенным доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными в полном объеме.

Апелляционный суд считает, что оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Выводы арбитражного суда первой инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным этим судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Кировской области от 18.10.2011 г.. по делу N А28-12422/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

С.Г. Полякова

Судьи

О.Б.Великоредчанин А.В.Тетервак