Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2012 г. N 05АП-8794/11

г. Владивосток

18 января 2012 г.

Дело N А51-13255/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 12 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой

судей Е.Л. Сидорович, Г. М. Грачёва

при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Ивановой

при участии

от администрации г. Владивостока:

Талько А.А., доверенность от 26.12.2011 N 1-3/4740, сроком действия до 31.12.2012;

от департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края:

Тарасенко Я В., доверенность от 27.12.2011 N 29/03/02-08/24555, сроком действия до 31.12.2012, удостоверение N 221;

от ООО "Соцжилстрой":

Бронников Д.С., доверенность от 26.04.2011, сроком действия на 1 год, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

апелляционное производство N 05АП-8794/2011

на решение от 07.11.2011

судьи Н.В. Колтуновой

по делу N А51-13255/2011 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению ООО "Соцжилстрой" (ИНН 2537067613, ОГРН 1032501811902)

к департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)

третье лицо: администрация г. Владивостока

об оспаривании действий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Соцжилстрой" (далее - заявитель, ООО "Соцжилстрой", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - департамент, ответчик), оформленного письмом от 21.06.2011 исх. N 29/02/02-13/10581, и обязании департамент устранить допущенное нарушение прав, обязав ответчика повторно рассмотреть заявление о продлении договора аренды земельного участка N 002294 площадью 5733 кв.м., с кадастровым номером 25:28:051817:48, расположенного в районе АС "Седанка" (с учетом уточнений, принятых арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Определением от 13.09.2011 в соответствии со статьёй 51 АПК РФ к участью в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, привлечена администрация г. Владивостока (далее - администрация, третье лицо).

Решением от 07.11.2011 заявление удовлетворено.

Обжалуя в порядке апелляционного производства решение суда от 07.11.2011, департамент просит его отменить как незаконное, в обоснование заявленных требований указал следующее: Заявитель апелляционной жалобы считает, что ООО "Соцжилстрой" неправомерно заявлены требования в порядке главы 24 АПК РФ, поскольку департамент в спорных правоотношениях выступает не как государственный орган, чьи действия могут быть оспорены в с соответствии с главой 24 АПК РФ, а как сторона по гражданско-правовому договору. Кроме того, указывает на то, что на момент рассмотрения заявления общества о продлении договора аренды департамент не располагал свидетельствами о государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства, в связи с чем у него отсутствовали основания для принятия решения о продлении договора аренды земельного участка.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель департамента поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель администрации поддержал позицию департамента.

ООО "Соцжилстрой" в судебном заседании и в письменном отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласно, решение суда просит оставить в силе.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее:

14.06.1996 между администрацией г. Владивостока и ООО "Соцжилстрой" заключён договор аренды земли N 002294 (регистрационный N 2294), согласно которому администрация г.Владивостока на основании постановления главы администрации г.Владивостока от 15.05.1996 N 609 предоставила обществу земельный участок площадью 5733 кв.м., расположенный в районе АС "Седанка", с правом арены земли сроком на 15 лет для строительства торгово-бытового комплекса (кадастровый номер участка ПК:28:5:220:0000:177).

О праве аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.04.2000 внесена запись N 2390-зем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии АБ N 0125661, выданным Приморским краевым регистрационным центром 20.04.2000 (кадастровый номер 25:28:05 18 17:48).

01.07.2010 администрация г. Владивостока на основании предоставленной обществом проектно-сметной документации выдало заявителю разрешения на строительство капитального объекта серии АВ N 311 NN RU25304000-61/2010, RU25304000-62/2010, RU25304000-63/2010, RU25304000-64/2010.

ООО "Соцжилстрой" обратилось в департамент с заявлением от 11.05.2011(вх. N 29-11861) о продлении договора аренды N 002294 на земельный участок площадью 5733 кв.м., расположенный в районе АС "Седанка".

Письмом от 21.06.2011 N 29/02/02-13/10581 департамент уведомил общество о невозможности предоставления испрашиваемого им земельного участка в связи с нарушением арендатором пункта 14 договора аренды от 14.06.1996 N 2294 относительно обязательства закончить строительство объекта в нормативные сроки.

Не согласившись с решением департамента, оформленного письмом от 21.06.2011 N 29/02/02-13/10581, ООО "Соцжилстрой" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы ЗК РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.

Пунктами 2,3 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 ЗК РФ).

Из пункта 7 статьи 30 ЗК РФ следует, что основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду является, в том числе решение органов местного самоуправления, предусмотренных статьей ЗК РФ, о предоставлении земельного участка для строительства.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Указанный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В рассматриваемом случае на основании постановления главы администрации г. Владивостока от 15.05.1996 N 609 между администрацией г. Владивостока и ООО "Соцжилстрой" заключён договор аренды земли от 14.06.1996 N 002294 (регистрационный N 2294), согласно которому администрация г. Владивостока предоставила обществу земельный участок площадью 5733 кв.м., расположенный в районе АС "Седанка", в аренду сроком на 15 лет для строительства торгово-бытового комплекса (кадастровый номер участка ПК:28:5:220:0000:177).

В связи с истечением срока аренды 15.05.2011 ООО "Соцжилстрой" обратилось в департамент с заявлением от 11.05.2011 (вх. N 29-11861) о продлении договора аренды N 002294 на земельный участок площадью 5733 кв.м., расположенный в районе АС "Седанка".

Отказывая в продлении договора аренды (письмо от 21.06.2011 N 29/02/02-13/10581), департамент сослался на нарушение арендатором пункта 14 договора аренды от 14.06.1996 N 2294 относительно обязательства закончить строительство объекта в нормативные сроки.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду под строительство торгово-бытового комплекса. Предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его не использование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела (свидетельства о государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства от 12.09.2011 серии 25-АБ N 645071 и N 645070: магазин, готовность 28%, площадь застройки 172, 5 кв.м. и аптечный пункт, готовность 24%, площадь застройки 138 кв.м.) подтверждается наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства и ведение обществом строительных работ на участке.

Учитывая наличие на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, односторонний отказ администрации от продления договора аренды земли является необоснованным и нарушающим положения ЗК РФ и права общества как арендатора.

Довод департамента о том, что обществом избран неверный способ защиты своих прав, поскольку департамент в спорных правоотношениях выступает не как государственный орган, чьи действия могут быть оспорены в с соответствии с главой 24 АПК РФ, а как сторона по гражданско-правовому договору, коллегией отклоняется в силу следующего:

Истец (заявитель) свободен в выборе способа защиты нарушенного права. Обстоятельства настоящего спора и выбранный заявителем способ защиты не препятствовали рассмотрению спора по правилам главы 24 АПК РФ, и что не повлекло принятие незаконного судебного акта. Судом при рассмотрении спора установлены все имеющие значение обстоятельства, применены соответствующие нормы ГК РФ, касающиеся договора аренды. При этом коллегией учтена специфика спорных правоотношений как связанных с применением специальных норм земельного законодательства, в которых департамент участвует как соответствующий уполномоченный государственный орган.

Ссылка департамента в апелляционной жалобе на то, что на момент рассмотрения заявления общества о продлении договора аренды департамент не располагал свидетельствами о государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства, возведенные на арендуемом земельном участке, коллегией отклоняется, поскольку данное обстоятельство не является основанием для отказа в продлении договора аренды земельного участка. При этом департамент мог запросить у общества документы относительно ведения на участке строительных работ.

В связи с этим заявленные обществом требования о признании незаконным решения департамента, оформленного письмом от 21.06.2011 исх. N 29/02/02-13/10581, правомерно удовлетворены судом. В порядке подпункта 3 пункта 4 статьи 201 АПК РФ суд в целях восстановления нарушенного права заявителя правомерно обязал департамент повторно рассмотреть в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу заявление общества о продлении договора аренды земельного участка от 14.06.1996 N 2294.

На основании вышеизложенного, коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.11.2011 по делу N А51-13255/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Е.Л. Сидорович Г. М. Грачёв