Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2012 г. N 15АП-12152/11

город Ростов-на-Дону

17 января 2012 г.

дело N А32-23021/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчиков: не явились, извещены надлежащим образом,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специнженерстрой"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 09.09.2011 по делу N А32-23021/2010

по иску Администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Специнженерстрой",

обществу с ограниченной ответственностью "КраснодарИнвестЖилстрой"

при участии третьего лица товарищества собственников жилья "Дом на

Бабушкина"

о взыскании задолженности по арендной плате,

принятое в составе Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специнженерстрой", г. Краснодар и обществу с ограниченной ответственностью "КраснодарИнвестЖилстрой", г. Краснодар о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в размере 548 898,50 руб. за период с 01.04.2009 по 31.03.2011, 86 741 руб. пени за период с 21.09.2010 по 21.03.2011 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 24 606,36 руб. за период с 11.04.2009 по 20.09.2010 (с учетом привлечения соответчика и уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК Российской Федерации (л.д. 147 т.1)).

Требования мотивированы нарушением обязанности по своевременному внесению арендной платы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Товарищество собственников жилья "Дом на Бабушкина", г. Краснодар.

Решением суда первой инстанции от 09.09.2011 с общества с ограниченной ответственностью "Специнженерстрой", г. Краснодар в пользу Администрации муниципального образования город Краснодар взыскано 548 898,50 руб. неосновательного обогащения за период с 01.04.2009 по 31.03.2011, 24 606,36 руб. процентов за период с 11.04.2009 по 20.09.2010, и 14075,59 руб. госпошлины в доход федерального бюджета. В остальной части иска отказано.

Суд пришел к выводу о незаключенности договора аренды, поскольку на момент его подписания границы земельного участка не были определены в установленном порядке. Однако, указав, что ООО "Специнженерстрой" получило участок во владение по акту и не доказало его возврат арендодателю, суд взыскал с указанного общества неосновательное обогащение в размере причитавшейся к уплате арендной платы. При этом суд отметил, что в деле отсутствуют доказательства вступления второго ответчика в фактическое владение спорным земельным участком.

Довод ответчика о том, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, суд отклонил, указав, что дом строительством не завершен, не введен в эксплуатацию.

Не согласившись с решением суда, общество "Специнженерстрой" обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, приняв по делу новый судебный акт.

Заявитель соглашается с выводами суда первой инстанции о незаключенности договора, полагая при этом, что материалами дела не подтверждено и прямо опровергается владение обществом спорным земельным участком в заявленный в иске период. Полагает, что с момента регистрации права собственности на первую квартиру в доме участок перешел в долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. Одновременно отмечает, что на момент государственной регистрации договора аренды было проведено межевание границ участка. Полагает, что суд не обоснованно оставил без внимания факт признания вступившим в законную силу решением суда прекращенным права аренды ответчика.

В судебное заседание лица, участвующие в деле не явились, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, установленном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку из текста апелляционной жалобы следует, что общество не согласно с решением суда в части удовлетворения требований, истец решение суда не обжаловал, стороны не заявили возражений относительно проверки законности и обоснованности обжалуемого решения в части, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2007 по делу N А32-5622/2007 и определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2008 между Администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Специнженерстрой" подписан договор аренды от 01.10.2008 N4300015429 земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 4511 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара на пересечении улицы Бабушкина и проезда 1-го Ведомственного, кадастровый номер 23:43:02 05 023:0054 (зона 1-2) для размещения многоэтажного жилого дома.

Согласно акту приема-передачи от 17.09.2008 ООО "Специнженерстрой" вступило во владение земельным участком.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 10.09.2010, что следует из регистрационной отметки на договоре (л.д. 53 на обороте) и выписок из ЕГРП от 13.10.2010, 09.11.2010 (л.д. 106-107 т.1).

Срок действия договора определен с 17.09.2008 по 17.09.2011 (п. 6.1 договора).

В материалы дела представлены копия кадастрового плана спорного земельного участка от 20.10.2007 N 43/07-0315-7203 (л.д. 14-15 т.1), из которой следует, что площадь земельного участка является ориентировочной, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, сведения об участке подлежат уточнению при межевании. Документированные сведения о границах земельного участка в государственном земельном кадастре отсутствуют.

Согласно направленной ФБУ "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю в адрес суда апелляционной инстанции информации о сведениях, содержащихся в ГКН в отношении спорного участка, границы спорного участка, определенные (уточненные) в соответствии с установленными требованиями, отражены в кадастре 27.07.2010.

В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ закреплено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, спорный договор аренды спорного земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации - с 10.09.2010. Однако на указанный момент границы арендуемого земельного участка были установлены в соответствии с требованиями закона (ст.11.1 ЗК РФ).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции полагает неверным вывод суда первой инстанции о незаключенности спорного договора аренды.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что предмет доказывания по спорам о взыскании неосновательного обогащения и арендной платы различен. Так, при взыскании арендной платы необходимо и достаточно установить факт передачи участка арендатору и отсутствие доказательств возврата участка арендодателю в установленном порядке на момент окончания заявленного в иске периода. При этом обязанность арендатора по уплате арендной платы не связана с тем, использовал ли арендатор участок (за исключением случая, когда невозможность использования создана арендодателем).

При взыскании же неосновательного обогащения по смыслу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ надлежит устанавливать период фактического пользования ответчиком спорным участок (в том числе путем указания на дату завладения и например, дату выявления длящегося пользования). Самого по себе факта завладения участком не достаточно для взыскания платы за весь заявленный период. Тем более, что материалами дела подтвержден факт неиспользования участка обществом.

Правовая переквалификация заявленного денежного требования является прерогативой суда, однако при переквалификации надлежит учитывать и изменение предмета доказывания по спору.

Указав на незаключенность договора аренды, суд первой инстанции не учел, что материалами дела подтверждено то обстоятельство, что ответчик в спорный период участком фактически не владел, не осуществлял строительство дома, не размещал на участке принадлежащее ему оборудование и пр. в то время как указанные действия фактически осуществлялись иными лицами.

Вместе с тем, с учетом уточнения заявленных требований истец просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.04.2009 по 31.03.2011.

Поскольку суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды спорного участка заключен, заявленные требования правомерно квалифицированы истцом как взыскание задолженности по арендной плате.

В обоснование отсутствия обязанности уплачивать арендную плату по спорному договору общество ссылается на договор б/н от 22.10.2002 о строительстве 160-ти квартирного жилого дома и гаражей по ул. Бабушкиной и проезда 1-го Ведомственного в Западном административном округе г. Краснодара (далее - договор о строительстве), заключенный обществом с ООО "ДСК-Риэлтер" и на передачу прав и обязанностей по спорному договору аренды и по договору о строительстве обществу с ограниченной ответственностью "КраснодарИнвестЖилстрой" на основании соглашения от 20.10.2008.

В материалы дела обществом представлен договор б/н от 22.10.2002 о строительстве 160-ти квартирного жилого дома и гаражей по ул. Бабушкиной и проезда 1-го Ведомственного в Западном административном округе г. Краснодара (далее - договор о строительстве), заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "ДСК-Риэлтер" и ООО "Специнженерстрой" для целей объединения вкладов и деятельности сторон по совместному строительству (п.1.1).

Согласно пункту 2.1.1 указанного договора обязанностью ООО "Специнженерстрой" являлось предоставление спорного земельного участка, отведенного постановлением администрации г. Краснодара N 1735 от 11.10.2002.

Обязанностью ООО "ДСК-Риэлтер" являлось осуществление функций генподрядчика и заказчика по строительству.

20.10.2008 между ООО "Специнженерстрой" и обществом с ограниченной ответственностью "КраснодарИнвестЖилстрой" заключено соглашение б/н о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 4300015249 от 01.10.2008, согласно которому все права и обязанности по договору переходят к ООО "КраснодарИнвестЖилстрой".

Доказательств регистрации указанного соглашения ответчиком не представлено. ЕГРП также не содержит сведений о правах ООО "КраснодарИнвестЖилстрой" в отношении спорного участка. Ответчиком не обоснована и фактическая передача участка указанному лицу, несмотря на предложение апелляционного суда подтвердить указанные обстоятельства.

В связи с подписанием названного соглашения 03.11.2008 ответчиком, ООО "ДСК-Риэлтер" и ООО "КраснодарИнвестЖилстрой" также подписано дополнительное соглашение к договору о строительстве, по которому права и обязанности ответчика как стороны названного договора переданы ООО "КраснодарИнвестЖилстрой".

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ответчик полагает себя утратившим право аренды спорного участка.

Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Следовательно, соглашение о передаче прав и обязанностей по спорному договору аренды подлежало государственной регистрации и могло считаться заключенным только с момента таковой.

Соответственно в отсутствие заключенного в надлежащей форме соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды ответчик сохранил право аренды спорного участка вне зависимости от подписания вышеназванных соглашений.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о том, что земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в жилом доме с момента регистрации права собственности на первую квартиру.

Материалами дела подтверждено, что права собственности по решениям судов общей юрисдикции регистрировались на квартиры в доме незавершенном строительством, также подтверждено, что на момент рассмотрения спора строительство дома не завершено фактически, дом в эксплуатацию не введен.

Вместе с тем, для целей взыскания арендной платы не может быть проигнорировано решение Ленинского районного суда города Краснодара от 25.11.2010 по делу N 2-4387/10, которым удовлетворено требование Сердюкова М.Л. к ООО "Специнженерстрой" о признании ООО "Специнженерстрой" утратившим право арендатора по договору аренды земельного участка от 01.10.2008 N 4300015429.

В силу части 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В рассмотрении указанного дела участвовала также администрация муниципального образования город Краснодар.

Решение проверено в кассационном порядке и вступило в законную силу 08.02.2011. Указанным решением, кроме того, признано право аренды иного лица (одного из собственников квартир в незавершенном строительством доме с одновременной констатацией аренды со множественностью лиц на стороне арендатора).

Следовательно, с момента вступления в законную силу указанного решения суда общей юрисдикции спорный участок находится в аренде иного лица, осуществляющего фактическое пользование участком, что ограничивает заявленный в иске период взыскания.

В удовлетворении требований истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 08.02.2011 по 31.03.2011 надлежит отказать, в связи с утратой права аренды.

Требования же о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2009 по 07.02.2011 включительно обоснованны и подлежат удовлетворению.

При этом неиспользование полученного в аренду имущества не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендных платежей.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта (аналогичная правовая позиция содержится постановлении Высшего арбитражного апелляционного суда Российской Федерации от 02 февраля 2010 года N 12404/09).

Таким образом, арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п.11. информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Условиями договора аренды предусмотрено автоматическое изменение арендной платы при изменении нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок ее исчисления. По смыслу п. 2.3. договора официальное опубликование соответствующих нормативных актов является достаточным и надлежащим информированием арендатора об изменении размера арендной платы.

Истцом расчет произведен при правильном применении норм материального права, методологически и арифметически верно (л.д. 149). Ответчиком верность расчета не оспорена. Заявлены только возражения относительно обоснованности взыскания в целом.

С учетом ограничения периода взыскания по 07.02.2011 включительно сумма задолженности составит 509 798,88 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Истцом начислены проценты за период до государственной регистрации договора аренды с 11.04.2009 по 20.09.2010 в размере 24 606,36 руб. за период.

С учетом возложения пунктами 4.1.18-4.1.20 договора обязанности по его государственной регистрации на арендатора и отсутствием доказательств невозможности осуществления указанных действий исключительно по вине арендодателя, суд признает требование о взыскании процентов правомерным. Из условий договора не следует намерение арендодателя предоставить арендатору неограниченную отсрочку платежа до момента регистрации договора, когда бы она не состоялась. Применение общегражданской санкции за незаконное использование чужих денежных средств с учетом платности землепользования и нормативного характера платы за землю является обоснованным.

На основании изложенного решение суда первой инстанции надлежит изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму основного долга до 509 798,88 руб. с учетом ограничения заявленного периода взыскания по 07.02.2011 включительно.

Государственную пошлину в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчика по делу в части удовлетворенных исковых требований, в связи с чем взыскать с ООО "Специнженерстрой" в доход федерального бюджета 13 688,10 руб.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе, уплаченная ООО "Специнженерстрой", также относится на указанное лицо.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2011 по делу N А32-23021/2010 в обжалуемой части изменить, изложив абзац первый резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специнженерстрой" (ИНН 2309078743, ОГРН 1022301441425) в пользу Администрации муниципального образования город Краснодар основной долг в размере 509 798 (пятьсот девяти тысяч семисот девяносто восьми) рублей 88 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 24 606 (двадцати четырех тысяч шестисот шести) рублей 36 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специнженерстрой" (ИНН 2309078743, ОГРН 1022301441425) в доход федерального бюджета 13 688 (тринадцать тысяч шестьсот восемьдесят восемь) рублей 10 копеек государственной пошлины".

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов