Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2012 г. N 17АП-13183/11

г. Пермь

20 января 2012 г.

Дело N А60-6664/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Зелениной Т.Л., Гребенкиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

в судебное заседание суда апелляционной инстанции, назначенное на 11 час. 30 мин. 10.01.2012,

от истца - общества с ограниченной ответственностью "АСТРО" (ОГРН 1026605246282, ИНН 6671125104): не явились,

от ответчиков - департамента по управлению муниципальным имуществом, общества с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" (ОГРН 1046604381691, ИНН 6672160662), администрации города Екатеринбурга: не явились,

В судебном заседании, начатом 10.01.2012 судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 15 час. 30 мин. 17.01.2012.

После перерыва судебное заседание продолжено. Состав суда прежний, в судебном заседании суда апелляционной инстанции приняла участие:

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" (ОГРН 1046604381691, ИНН 6672160662): Жарко Е.И., юрист, доверенность от 14.10.2011,

от истца - общества с ограниченной ответственностью "АСТРО" (ОГРН 1026605246282, ИНН 6671125104): не явились,

от ответчиков - департамента по управлению муниципальным имуществом, администрации города Екатеринбурга: не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "АСТРО"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 26 октября 2011 года

по делу N А60-6664/2011,

принятое судьей Микушиной Н.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "АСТРО"

к департаменту по управлению муниципальным имуществом, обществу с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс", администрации города Екатеринбурга

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенной в отчете об оценке, о возложении обязанности заключить договор купли-продажи по цене, определенной судом,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (общество, ООО) "АСТРО" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее - Комитет), обществу "Трансэнергоресурс" о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения, расположенного в строении литер А, назначение: нежилое, общей площадью 107, 7 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д. 9, произведенной ООО "Трансэнергоресурс", содержащейся в отчете от 24.09.2010 N 468, а также о возложении на Комитет обязанности заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного в строении литер А, назначение: нежилое, общей площадью 107, 7 кв.м., номера на поэтажном плане NN 9-20 (подвал), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д. 9, по цене, определенной судом.

Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковое требование, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения, расположенного в строении литер А, назначение: нежилое, общей площадью 107, 7 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д. 9, произведенной ООО "Трансэнергоресурс", содержащейся в отчете от 24.09.2010 N 468, а также определить условия п. 2.1 договора N 542 от 17.12.2010 купли-продажи нежилого помещения, расположенного в строении литер А, назначение: нежилое, общей площадью 107, 7 кв.м., номера на поэтажном плане NN 9-20 (подвал), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д. 9, заключаемого между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом и ООО "АСТРО", по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В судебном заседании 19.10.2011 истец уточнил цену спорного объекта - 3 533 898 руб. без НДС.

Администрация города Екатеринбурга привлечена к участию в деле в качестве соответчика (ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 26.10.2011 в удовлетворении иска отказано: спорное условие договора N 542 от 17.12.2010 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа принято в следующей редакции: пункт 2.1 принято в следующей редакции: "2.1. Цена объекта составляет 5 170 000 (пять миллионов сто семьдесят тысяч) рублей без учета НДС" и далее по тексту.

В удовлетворении требования о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 24.09.2010 N 468, подготовленном ООО "Трансэнергоресурс", об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - "Встроенное помещение, расположенное в строении литер А, назначение: нежилое, площадь: общая - 107, 7 кв.м. Адрес: г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д. 9. Номер на плане: подвал - помещения NN 9-20", в сумме 5 170 000 рублей без учета НДС" отказано.

Определяя рыночную цену арендуемого объекта в размере 5 170 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость на основании отчета от 24.09.2010 N 468, составленного обществом "Трансэнергоресурс" по заявке Комитета, и отказывая в удовлетворении требования о признании недостоверной данной величины рыночной стоимости объекта оценки, суд первой инстанции, проанализировав заключение судебной экспертизы от 21.07.2011 N 1071/077, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы, представленные доказательства и письменные возражения на заключение судебной экспертизы, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание экспертов, пришел к выводу о том, что заключение судебной экспертизы не может быть принято в качестве достаточного доказательства при определении рыночной стоимости объекта и признания недостоверным отчета от 24.09.2010 N 468, составленного обществом "Трансэнергоресурс".

Суд первой инстанции указал на то, что экспертное заключение в качестве доказательства недостоверности отчета не принимается, поскольку в заключении нарушения в большей части касаются оформления отчета, т.е носят формальный характер и не усматриваются выводы в отношении выявленных нарушений в отчете ООО "Трансэнергоресурс" во взаимосвязи с величиной рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд, руководствуясь ст. 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности", приняв во внимание экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 27.09.2010 N 83/04-10 по проверке положенного в основу определения стоимости отчуждаемого имущества отчета N 468 общества "Трансэнергоресурс", согласно которому оспариваемый отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, пришел к выводу, что при отчуждении арендуемого объекта недвижимости следует руководствоваться рыночной стоимостью данного имущества, определенной в отчете общества "Трансэнергоресурс" от 24.09.2010 N 468.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, иск удовлетворить. Апелляционная жалоба содержит указание на обстоятельства, по мнению истца, свидетельствующие о том, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества, произведенная ООО "Трансэнергоресурс", является недостоверной. Истец считает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание экспертное заключение от 21.07.2011 N 1071/077, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы.

Апелляционная жалоба принята к производству арбитражного апелляционного суда.

Ответчики в отзывах на апелляционную жалобу выразили возражения против ее удовлетворения. Доводы, приведенные в отзывах на апелляционную жалобу, по сути соответствуют выводам суда первой инстанции.

Арбитражный суд апелляционной инстанции установил то, что признание судом первой инстанции необходимым разъяснения вопросов, требующих специальных знаний, возникновение сомнений в обоснованности выводов эксперта рассмотрение вопроса о назначении повторной экспертизы не повлекло (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с необходимостью рассмотрения вопроса о назначении повторной экспертизы арбитражный суд апелляционной инстанции предоставил лицам, участвующим в деле, возможность реализации процессуальных прав, предусмотренных ст.ст. 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе по предоставлению предложений об избрании экспертного учреждения либо экспертов, которым может быть поручено проведение соответствующей экспертизы; вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, а также вопроса о возложении обязанности по внесению на депозитный счет суда соответствующих денежных сумм, в связи с чем в судебном заседании был объявлен перерыв (ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) до 17.01.2012.

ООО "АСТРО" в дополнении к апелляционной жалобе выразило возражение против назначения повторной экспертизы, указав на отсутствие возможности оплатить услуги экспертной организации, истец полагает возможным оценить представленное в материалы дела доказательство -заключение от 21.07.2011 N 1071/077, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы, по своему внутреннему убеждению в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация города Екатеринбурга и департамент по управлению муниципальным имуществом в дополнении к отзыву на апелляционную жалобу выразили возражения против назначения повторной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями охранно-арендного договора на пользование памятником исторического и культурного наследия города Екатеринбурга от 01.01.2006 N 40281584-О (с учетом дополнительного соглашения к нему от 28.04.2006) истцу предоставлен в аренду объект муниципального нежилого фонда - встроенное нежилое помещение, общей площадью 107, 7 кв.м., номера на поэтажном плане NN 9-20 (подвал), расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д. 9, литер А. (п. 1.1 договора). Определен срок аренды - с 01.01.2006 по 31.12.2008 (п. 1.2 договора).

По окончании срока действия договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, ввиду чего он является продленным на неопределенный срок (ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанный вывод суда первой инстанции предметом оспаривания не является.

Общество "АСТРО" обратилось в Комитет с заявлением о рассмотрении вопроса, касающегося приобретения заявителем арендуемого встроенного нежилого помещения по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д. 9, литер А.

Комитетом подготовлен и направлен обществу "АСТРО" проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 542 от 17.12.2010, согласно которому на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) Комитет, действующий от имени администрации города Екатеринбурга, продает, а покупатель приобретает объект муниципального нежилого фонда - встроенное помещение, расположенное в строении литер А, назначение: нежилое, общей площадью 107, 7 кв.м., номера на поэтажном плане NN 9-20 (подвал), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д. 9 (т. 1, л.д. 36, 37-43).

Согласно п. 2.1 данного договора цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 5 170 000 руб., кроме того, покупатель уплачивает НДС в сумме 930 600 руб. в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Цена договора определена на основании Отчёта ООО "Трансэнергоресурс" по оценке рыночной стоимости имущества от 24.09.2010 N 468.

Общество "АСТРО", не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части цены указанного объекта недвижимого имущества - 5 170 000 руб., направило в адрес Комитета протокол разногласий от 19.01.2011 к договору по п.п. 2.1 (т. 3, л.д. 100, 101), который Комитетом не принят (т. 3, л.д. 156).

В обоснование своих возражений истцом было указано на то, что условие о цене подлежит определению на основании Отчета от N 01-01/11Н, составленного ООО "Ваш мир", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 4 170 000 руб., в том числе НДС.

Существование неурегулированных разногласий относительно условий договора послужило основанием для обращения общества "АСТРО" в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда. Кроме того, общество "АСТРО", полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная ООО "Трансэнергоресурс" в отчете об оценке от 24.09.2010 N 468, является недостоверной - завышенной, обратилось в арбитражный суд с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете об оценке.

На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и учитывая, что в материалы дела представлены два отчета об определении его рыночной стоимости, судом первой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза на предмет установления соответствия отчета об оценке (недвижимого имущества) N 468 от 24.09.2010 законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также определения рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 22.09.2010 (определение от 07.06.2011). Проведение экспертизы поручено экспертам Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО".

Оценив заключение эксперта Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" от 21.07.2011 N 1071/077, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы, по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, в том числе заключением от 27.09.2010 N 83/04-10, выполненным саморегулируемой организацией НП "Межрегиональный союз оценщиков" по проверке положенного в основу определения стоимости отчуждаемого имущества отчета N 468 общества "Трансэнергоресурс", согласно которому оспариваемый отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, судом первой инстанции принята цена спорного имущества, определенная оценщиком - ООО "Трансэнергоресурс" в отчете N 468, суд определил рыночную стоимость объекта оценки в размере 5 170 000 рублей.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы истца о недостоверности результата произведенной ООО "Трансэнергоресурс" оценки спорного объекта, не могут быть приняты судом во внимание.

В силу положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для сторон сделки в случае приватизации государственного или имущества путем использования преимущественного права выкупа арендуемого имущества также установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Арбитражный суд апелляционной инстанции в результате оценки соответствующих обстоятельств считает, что в отсутствие данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии оспариваемого отчета положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), суд первой инстанции правомерно определил условия спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого объекта в размере 5 170 000 рублей.

С учетом данного вывода следует признать не имеющим правового значения довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно, по мнению этой стороны, не принял в качестве доказательства, определяющего действительную рыночную стоимость спорных нежилых помещений, заключение судебной экспертизы от 21.07.2011 N 1071/077, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы.

Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

В соответствии с ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперты были вызваны в судебное заседание суда первой инстанции для дачи пояснений о проведенной по делу экспертизе.

Суд первой инстанции, разрешая спор и признавая требование истца о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 24.09.2010 N 468, подготовленном ООО "Трансэнергоресурс" не обоснованным, исходил из результата анализа имеющихся в материалах дела доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе, экспертного заключения, составленного по результатам проведения назначенной судом экспертизы; представленных ответчиком - обществом "Трансэнергоресурс" письменных возражений на указанное экспертное заключение (т. 3, л.д. 166-180); а также устных и письменных пояснений экспертов по представленному экспертному заключению от 21.07.11 N1071/077; экспертного заключения саморегулируемой организации "Межрегиональный союз оценщиков" от 27.09.2010 N 83/04-10.

Указанные доказательства судом первой инстанции исследованы, им дана надлежащая оценка.

Судом дана оценка заключению эксперта на предмет его соответствия требованиям процессуального законодательства.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недостоверным отчета ООО "Трансэнергоресурс" N 468 от 24.09.2010 об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, соответствует результату анализа надлежащих доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражным судом апелляционной инстанции были предприняты исчерпывающие меры, направленные на обеспечение возможности проведения повторной судебной экспертизы с учетом признания судом первой инстанции имеющегося в материалах дела заключения экспертизы, которое судом первой инстанции не было принято в качестве достаточного доказательства при определении рыночной стоимости объекта и признании оспариваемого отчета недостоверным.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.10.2011 по делу N А60-6664/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Т.Л. Зеленина Н.А. Гребенкина