Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2012 г. N 05АП-9036/11

г. Владивосток

16 января 2012 г.

Дело N А59-2775/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 11 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева

судей Н.А. Скрипка, Т.А. Аппаковой

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии:

от ответчика: Стульнова Н.А. - паспорт, доверенность от 01.01.2012 со специальными полномочиями,

истец, третьи лица явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Сафоновой Татьяны Георгиевны

апелляционное производство N 05АП-9036/2011

на решение от 27.10.2011

судьи Учанина Ю.С.

по делу N А59-2775/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску (заявлению) ИП Сафоновой Татьяны Георгиевны

к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский"

третьи лица ООО "РАНО", ИП Кожухов Антон Анатольевич

о признании пункта 2.1 договора купли-продажи N 136 от 30.11.2010, заключенного между ИП Сафоновой Татьяной Георгиевной и Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский" недействительным

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Сафоновой Татьяна Георгиевна (далее истец, ИП Сафонова) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский" (далее ответчик, КУМС) о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика ООО "Региональное агентство независимой оценки" (далее ООО "РАНО") от 10.09.2010 N 598-10 об оценке рыночной стоимости встроенного помещения - магазина "Любава", расположенного по адресу Сахалинская область, г. Долинск, пр. Победы, д. 17; обязании ответчика внести изменения в договор N 136 от 30.11.2010 купли-продажи в порядке приватизации _ доли магазина на условиях п. 2.1 в редакции истца, а именно: "цена приобретаемого "ПОКУПАТЕЛЕМ" Помещения составляет 1 549 500 (один миллион пятьсот сорок девять тысяч) рублей (без НДС). Указанная цена равняется рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. НДС составляет 278 910 рублей"; обязании ответчика внести изменения в приложение N 1 (график платежей) к договору N 136 от 30.11.2010 в части срока рассрочки на срок не менее чем на три года и на сумму 1 549 500 (один миллион пятьсот сорок девять тысяч) рублей (без НДС) с ежемесячной оплатой в равных частях с 01.01.2011 г. по 01.01.2014.

Арбитражным судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) приняты уточненные исковые требования, где истец просил признать пункт 2.1 договора N 136 от 30.11.2010 недействительным в части установления в нем цены выкупа в размере, превышающем цену 1 549 500 рублей (без НДС) и в части суммы НДС - превышающей сумму 278 910 рублей.

Определением от 22.09.2011 к участию в деле в порядке ст. 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Кожухов А.А. (далее ИП Кожухов) и ООО "РАНО".

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.10.2011 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы истец, ссылаясь на ст. 168, п. 1 ст. 217, п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), ст. ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон об отчуждении государственного или муниципального недвижимого имущества), ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон о государственно судебно-экспертной деятельности), абз. 8 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенного независимым оценщиком" (далее Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92), указал на те обстоятельства, что цена нежилого помещения, указанная в договоре N 136 от 30.11.2010, завышена по отношению к рыночной стоимости помещения, отчет об оценке от 10.09.2010 N 598-10, выполненный ООО "РАНО", признан заключением по экспертизе Хабаровского регионального отделения Российского общества оценщиков N 6/11 от 10.03.2011 несоответствующим формальным и существенным требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности), а значит, условие о продаже спорного объекта по цене, указанное в п. 2.1 договора N 136 от 30.11.2010, является недействительным. Отметил, что абз. 8 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 разъясняет существование возможности оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках спора, в том числе о признании сделки недействительной.

Извещенные в порядке ст. 123 АПК РФ надлежащим образом о месте и времени судебного заседания истец, третьи лица явку представителей в настоящее судебное заседание не обеспечили, о причине неявки не сообщили, в связи чем суд, руководствуясь ч. 3 ст. 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие истца, третьих лиц. Заявлений, ходатайств до начала рассмотрения апелляционной жалобы в канцелярию суда не поступало.

В тексте апелляционной жалобы заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы отчета об оценке выкупаемого объекта. Представитель ответчика возражал по ходатайству. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 82, 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его отклонить как необоснованное.

В канцелярию суда от истца поступило ходатайство о приобщении материалам дела письма от 06.12.2010. Суд апелляционной инстанции определил рассмотреть ходатайство в ходе исследования материалов дела.

Иных заявлений, ходатайств до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу не поступало.

Председательствующим в судебном заседании 11.01.2012 была оглашена апелляционная жалоба.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил, согласно доводам представленного в судебном заседании и приобщенного судом апелляционной инстанции к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу. Считая обжалуемое решение законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению, ответчик сослался на те обстоятельства, что истец мог оспорить достоверность величину стоимости объекта оценки только до момента заключения договора N 136 от 30.11.2010 (издания акта государственным органом либо принятии решения должностным лицом или органом управления юридического лица), тогда как указанный договор истцом был пописан и с иском об оспаривании оценки рыночной стоимости, выполненной ООО "РАНО", истец до подписания договора, истец не обращался.

Вернувшись к рассмотрению ходатайства истца о приобщении письма от 16.12.2010, суд апелляционной инстанции, с учетом мнения представителя, возражавшего по заявленному ходатайству, признал причины невозможности представления датированного 16.12.2011 письма в суд первой инстанции уважительными и, руководствуясь ст. ст. 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, определил: ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств удовлетворить.

Из материалов дела апелляционной коллегией установлено следующее.

КУМС (продавец) и ИП Сафоновой (покупатель) 30.11.2010 заключили договор N 136, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя _ помещения магазина (левая половина), расположенного по адресу г. Долинск, Сахалинской области, пр. Победы, 17.

В соответствии с п. 2.1 указанного договора на основании выполненного ООО "РАНО" отчета об оценке от 10.09.2010 N 598-10 цена приобретаемого покупателем помещения согласована сторонами в размере 2 160 000 рублей (без НДС) и составляет рыночную стоимость. НДС составляет 388 800 рублей.

Полагая, что п. 2.1 договора купли-продажи N 136 от 30.11.2010 является недействительным в силу ничтожности ввиду несоответствия указанной в нем цены с рыночной, определенной по заказу истца независимым оценщиком ИП Кожуховым А.А. и составляющей 1 828 410 рублей с учетом НДС, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке ст. ст. 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

В соответствии со ст. 3 Закона об отчуждении государственного или муниципального недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ, муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу ч. 3 ст. 9 названного закона при получении заявления от указанного субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить в установленный срок заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Как следует из отчета об оценке от 10.09.2010 N 598-10 (т. 1, л.д. 27-59), продажа _ магазина "Любава", расположенного по адресу г. Долинск, пр. Победы, 17, по договору N 136 от 30.11.2010 произведена в соответствии со ст. 3 указанного закона по цене, определенной независимым оценщиком - ООО "РАНО", согласно отчету рыночная стоимость всего объекта недвижимости составляет 4 320 000 рублей без учета НДС.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании абз. 1 ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений ВАС РФ, изложенных в абз. 4 п. 1 Информационного письма от 30.05.2005 N 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Апелляционная коллегия отмечает необходимость применения указанных разъяснений ВАС РФ к спорным отношениям, поскольку согласно нормам Закона об отчуждении государственного или муниципального недвижимого имущества рыночная стоимость имущества, подлежащего оценке независимым оценщиком, носит обязательный характер и не может быть изменена органами государственной власти и местного самоуправления.

Из изложенного следует, что оценка величины рыночной стоимости объектов, отчуждаемых в соответствии с Законом об отчуждении государственного или муниципального недвижимого имущества, может быть оспорена путем подачи самостоятельного иска, но только до момента заключения соответствующего договора купли-продажи.

Таким образом, цена приобретенного истцом по договору N 136 от 30.11.2010 недвижимого имущества (п. 2.1) на настоящий момент носит обязательный характер и не подлежит изменению, а п. 2.1 договора - признанию недействительным в рамках настоящего спора, поскольку ответчик в соответствии со ст. ст. 3, 9 Закона об отчуждении государственного или муниципального недвижимого имущества обоснованно указал в договоре цену, содержащуюся в отчете независимого оценщика, при этом истцом своевременно (до заключения договора) отчет об оценке от 10.09.2010 N 598-10 в судебном порядке оспорен не был. Заключая спорный договор купли-продажи путем подписания, истец фактически принял его условия, в том числе о покупной цене объекта недвижимости.

Апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве доказательства отчет независимого оценщика ИП Кожухова А.А. N 108-10 от 22.12.2010, поскольку в рамках рассмотрения настоящего спора оснований для проверки достоверности рыночной стоимости спорного имущества не имеется.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что доводы апеллянта, ссылающегося на абз. 8 п. 1 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании положений действующего законодательства и системного содержания п. 1 указанного Информационного письма, устанавливающего различные основания и порядок возможного оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки в зависимости от установления законодательством их обязательности, причем произвольное сочетание указанных способов не предусматривается.

Исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела заключение по экспертизе Хабаровского регионального отделения Российского общества оценщиков N 6/11 от 10.03.2011 и письмо Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 16.12.2011 N 4838/311-КО, руководствуясь ст.ст. 17.1, 24.3, 24.4 Закона об оценочной деятельности, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что в отмеченном Законе не установлено безусловного наступления определенных гражданско-правовых последствий при установлении обществом оценщиков нарушений, допущенных независимым оценщиком при составлении отчета об оценке, в том числе недействительности соответствующего отчета.

Принимая во внимание содержание письма Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 16.12.2011 в части установления для оценщика ООО "РАНО" Кушнаревой О.В. обязанности внесения исправления в оспариваемый отчет в целях получения положительного заключения Экспертного отдела для последующего предоставления Заказчику (КУМС), апелляционная коллегия отмечает, что истец по итогам выполнения указанных действий оценщика сохраняет возможность обращения к ответчику за изменением договора N 136.

При данных обстоятельствах, поддерживая позицию суда первой инстанции, апелляционная коллегия считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы апеллянта, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

В соответствии с п. 1 ст. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, коллегия считает решение Арбитражного суда Сахалинской области от 27.10.2011 по настоящему делу законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 27.10.2011 по делу N А59-2775/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Н.А. Скрипка Т.А. Аппакова