Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2012 г. N 05АП-8667/11

г. Владивосток

16 января 2012 г.

Дело N А59-2774/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 12 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии

от ответчика: Стульнова Н.А., доверенность от 01.01.2012 со специальными полномочиями,

от истца, третьих лиц: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Любава"

апелляционное производство N 05АП-8667/2011

на решение от 19.10.2011

судьи И.Н. Ширейкиной

по делу N А59-2774/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Любава"

к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский"

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Региональное агентство независимой оценки", Индивидуальный предприниматель Кожухов Антон Анатольевич

о признании недействительным п. 2.1. договора N 137 от 30.11.2010 купли-продажи _ доли магазина "Любава", расположенного в г. Долинске Сахалинской области, в части установления выкупной цены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Любава" обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский" (далее по тексту - Комитет) о внесении изменений в договор купли-продажи муниципального имущества от 30.11.2010 N 137, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 12000 руб. и за услуги представителя в размере 30000 руб.

Судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) принято изменение истцом предмета иска, согласно которому истец просил признать пункт 2.1. договора N 137 от 30.11.2010 купли - продажи в порядке приватизации _ доли объекта муниципальной собственности - нежилого помещения (магазин "Любава"), встроенного в жилом доме, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Долинск, пр. Победы, 17 и заключенного Комитетом с ООО "Любава" недействительным в части установления в нем цены выкупа в размере, превышающем 1549500 руб. без учета НДС и в части НДС, превышающего сумму 278910 руб.

Решением от 19.10.2011 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, принять по делу новый судебный акт.

Ссылается на то, что спорное имущество продано по цене не соответствующей рыночной, что влечет ничтожность договора в соответствующей части как не соответствующего императивным требованиям закона, при этом до момента заключения спорного договора у истца не было доказательств недостоверности отчета оценщика, на основании которого была определена выкупная стоимость объекта, а, соответственно, не было оснований заявлять о ничтожности сделки.

Указывает на то, что заключением эксперта ХабРОО N 6/11 от 10.03.2011 установлена недостоверность отчета N 598-10 от 10.09.2010, выполненного оценщиком "РАНО".

Обращает внимание на то, что согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, вопрос о достоверности величины стоимости объекта может рассматриваться и в рамках рассмотрения конкретного спора о признании недействительным части договора. При этом, по мнению истца, такое оспаривание величины рыночной стоимости объекта может осуществляться и после заключения договора купли-продажи.

Считает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы отчета ООО "Региональное агентство независимой оценки" ("РАНО") N 598-10 от 10.09.2010.

Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Полагает, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора, при этом отчет о рыночной стоимости спорного объекта, распоряжение органа местного самоуправления об установлении цены объекта до заключения и непосредственно при заключении договора ООО "Любава" не оспаривались.

Представители истца, третьих лиц в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

В канцелярию суда от истца поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи. Суд, руководствуясь ст. ст. 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его отклонить по причине отсутствия технической возможности.

В тексте апелляционной жалобы заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы отчета об оценки недвижимости. Суд, руководствуясь ст. ст. 82, 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его отклонить, поскольку решение вопроса о достоверности отчета об оценке в данном случае правового значения не имеет, так как оспаривание оценки возможно только до заключения договора купли-продажи.

В канцелярию суда от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела письма 16.12.2011 N 4838/311-КО. Суд, рассмотрев ходатайство, признал причины невозможности представления доказательств в суде первой инстанции уважительными, руководствуясь ст. ст. 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, определил ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств удовлетворить.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Сахалинской области считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 30.11.2010 на основании Распоряжения Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ "Долинский" от 18.10.2010 N 50 о предоставлении права преимущественного приобретения арендуемого помещения, между названным Комитетом как продавцом и ООО "Любава" как покупателем заключен договор N 137 купли-продажи объекта муниципальной собственности в порядке приватизации, по условиям пунктов 1.1., 2.1. которого продавец обязался передать в собственность покупателю _ долю помещения магазина (правая половина), расположенного по адресу: г. Долинск, Сахалинская область, пр. Победы, 17, а покупатель в свою очередь, на условиях рассрочки в три года, обязался оплатить переданное ему по договору помещение в соответствии с графиком платежей, утвержденным сторонами в Приложении N 1 к договору. При этом цена приобретаемого покупателем помещения составила 2160000 рублей без учета НДС.

Указанная цена объекта в размере 2160000 руб. определена Комитетом на основании отчета N 598-10 независимой оценки рыночной стоимости помещения, проведенной оценщиком ООО "РАНО" 10.09.2010.

Помещение передано покупателю 30.11.2010 без замечаний.

15.05.2011 истец обратился в Комитет с предложением о внесении изменений в договор купли - продажи объекта муниципальной собственности в порядке приватизации от 30.11.2010 N 137, в котором, ссылаясь на заключение Хабаровского регионального отделения Российского общества оценщиков экспертно-консультационного комитета N 6/11 об оценке рыночной стоимости встроенного помещения магазина "Любава", расположенного по адресу: пр. Победы, 17, г. Долинск, Сахалинская область, а также на отчет Индивидуального предпринимателя Кожухова А.А. об определении рыночной стоимости этого же объекта недвижимости от 22.12.2010, просил внести изменения в пункт 2.1. договора купли - продажи в части его цены, определив ее в размере 1549500 руб. без учета НДС, и изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена приобретаемого покупателем помещения составляет 1549500 рублей без учета НДС. Указанная цена равняется рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, НДС составляет 278910 рублей.".

Также ООО "Любава" предложило внести изменения в Приложение N 1 к договору, утвердив новый график платежей после подписания дополнительного соглашения об изменении выкупной цены в пункте 2.1.

Вместе с указанным предложением истец направил в адрес ответчика проект подписанного им дополнительного соглашения с вышеназванными изменениями.

Комитет это предложение и проект дополнительного соглашения получил, что представителем ответчика в суде первой инстанции не оспаривалось, ответ на него и подписанный проект дополнительного соглашения истцу не направил, график платежей не разработал, изменения цены договора не принял.

Истец, ссылаясь на отсутствие ответа со стороны Комитета, а также на завышение цены договора, обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) названные в этой законодательной норме субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие установленным условиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

На основании ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления от указанного субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить в установленный срок заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Ссылка суда первой инстанции на то, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки в данном случае было возможно способами, предусмотренными законодательством, только до момента заключения договора, основана на разъяснении, содержащемся в абзаце 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", согласно которому оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно путем предъявления самостоятельного иска в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица, и только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При этом указанные разъяснения применимы к спорным отношениям, поскольку положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, такая оценка носит обязательный характер.

До заключения договора купли-продажи объекта достоверность определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности и решение муниципального органа в части такого условия приватизации арендуемого объекта в установленном порядке истцом не были оспорены.

Договор купли-продажи подписан истцом без протокола разногласий. Преддоговорный спор по условию о цене истцом в установленном порядке на разрешение арбитражного суда не передавался.

При таких обстоятельствах оснований для признания недействительной сделки купли-продажи в оспариваемой части судом не установлено, так как при определении рыночной цены выкупаемого арендованного имущества не были нарушены требования законодательства, в том числе статей 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, выкупная цена спорного объекта была определена на основании отчета независимого оценщика, достоверность которого не была своевременно оспорена истцом в установленном порядке.

При этом не имеет правового значения то, что о несоответствии установленной в договоре цены имущества его рыночной стоимости истец узнал уже после заключения договора, поскольку истец не был лишен возможности провести оценку объекта до заключения договора.

Доводы истца о том, что вопрос о достоверности величины оценки продаваемого имущества может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки основан на неверном толковании норм материального права, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно им отклонен.

Судом первой инстанции также обоснованно отклонено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы рыночной стоимости объекта, поскольку оспаривание оценки возможно только до заключения договора по вышеизложенным основаниям.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 19.10.2011 по делу N А59-2774/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

Н.А. Скрипка С.Б. Култышев