Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2012 г. N 09АП-34787/11

г. Москва

20 января 2012 г.

Дело N А40-59818/11-60-366

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2012 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО "Зеленоградское иммунобиологическое предприятие" (ЗАО "ЗИП")

на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2011 г.. по делу N А40-59818/11-60-366, принятое судьей Давыдовой О.В. по иску ООО "Солекс Трейд" (ИНН 7713711480, ОГРН 1107746598255) к ЗАО "Зеленоградское иммунобиологическое предприятие" (ЗАО "ЗИП") (ИНН 7735512350, ОГРН 1057747259140)

с участием Росреестра и ООО "Связь СТФ" в качестве третьих лиц

о расторжении договора аренды, выселении и взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании:

от истца: Адамов В.Н. по доверенности от 20.05.2011

от ответчика: Синицин М.В. по доверенности от 17.08.2011

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Солекс Трейд" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятия" (далее - ответчик, ЗАО "ЗИП") (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований) о:

- расторжении договора аренды от 10.10.2005 г. N 1/Р, заключенного между ООО "Капитал-Инвест XXI" и ответчиком,

- выселении ответчика из занимаемых помещений по адресу: Москва, г.Зеленоград, проезд 4806, дом 6, 5 этаж, а именно: N N 1-4, 85 "в ", 85 "г", 85 "б", 85 "д", 86, 89;

- взыскании денежных средств в сумме 3.633.955 руб. 65 коп.

Иск заявлен на основании ст.ст. 309, 384, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2011 г.. по делу N А40-59818/11-60-366 иск удовлетворен. Суд первой инстанции исходил из того, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства в части внесения арендных платежей по договору аренды от 10.10.2005 г. N 1/Р.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и оставить исковое заявление без рассмотрения. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным выше мотивам, просил решение Арбитражного суда города отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей 3-х лиц.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 10.10.2005 г. между ООО "Капитал- Инвест XXI век" (арендодатель) и ЗАО "Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1/Р, в соответствии с которым арендодатель сдает принадлежащие на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 20.11.2002 г., регистрационная запись N 77-01/30-613/2002-133), а арендатор принимает в аренду нежилые помещения для осуществления производства основной фармацевтической продукции, расположенные по адресу: г. Зеленоград, проезд 4806, дом 6, а именно: часть 5-го основного этажа помещение N I, тип : производствен., N 1 холл лифтовой 48,9 кв.м., N 2 пом.подсоб. 8,3 кв.м., N 3 пом. подсоб. 3,4 кв.м., N 4 коридор 2,6 кв.м., N85б пом. тех. 20,2 кв.м., N 85в пом. тех. 23,2 кв.м., N86 коридор 6,2 кв.м., N87 коридор 47,7 кв.м., N 88 пом. производст. 56,4 кв.м., N89 пом. производст. 219,9 кв.м., N 90 пом. производст. 32,2кв.м., N 91 производст. 32,4 кв.м., N 92 пом. производст. 17,8 кв.м., N 93 пом. производст. 14,8 кв.м., N 94 пом. производст. 19,9 кв.м., N 95 пом. производст. 10,8 кв.м., N 96 пом. производст. 10,6 кв.м., N 97 пом. производст. 10, 7 кв.м., N 98 пом. производственное 10,2 кв.м., 99 пом. производст. 25,2 кв.м. Итого по помещению N I площадь составила 631,4 кв.м.(п. 1.1 договора). Помещения сдаются в аренду на 10 лет. Договор вступает в силу с момента регистрации в ГУФРС по г. Москве и действует до 31.11.2015 г. (п. 1.3. договора аренды).

28 октября 2009 года между ООО "Капитал - Инвест XXI" (продавец) и ООО "Связь СТФ" (покупатель) был заключен Договор купли продажи имущества N 1, в соответствии с которым приобретались нежилые помещения общей площадью 4053,8 кв.м., в том числе: этаж 5 - комнаты А, Б, В; помещение I - комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77, 85а, 856, 85в, 85г, 85д, 86, 89), расположенные по адресу: г.Москва, Зеленоград, проезд N4806, дом 6, общей площадью 4053,8 кв.м. Площадь и нумерация нежилых помещений объекта указана в соответствии с документами БТИ, действующими на дату заключения Договора: Кадастровыми паспортами помещений 4332/06 (03700440:0005, 0008, ООП, 0014, 0015, 0021, 0024, 0028, 0029, 0032, 0035, 0036, 0049, 0050;) включающие в себя поэтажные планы (п. 1.1. договора).

Названный договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM N 1 155502 от 11.12.2009 г.

04 августа 2010 года между ООО "Связь СТФ" (продавец) и ООО "Проперти Групп" (покупатель) заключен Договор купли-продажи нежилых помещений N 0408/10-КПн, а именно: нежилые помещения общей площадью 4053,8 кв.м., находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, Проезд N 4806, д. 6, в том числе: помещения на пятом этаже - (Помещение N I) комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77, 85а, 856, 85в, 85г, 85 д, 86, 89, лестничные клетки А, Б, В; помещения на пятом техническом этаже - (Помещение N I) комнаты с 2 по 8, 8а, 9, 9а, 10,11, Па, с 12 по 17, 19, 20, с 22 по 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64,64а, 65, 66а, лестничные клетки А, Б, В.

Площадь и нумерация нежилых помещений объекта указана в соответствии с документами БТИ, действующими на дату заключения Договора: кадастровыми паспортами помещений 4332/06 (03700440:0005, 0008, ООП, 0014, 0015, 0021,0024, 0028, 0029, 0032, 0035, 0036, 0049, 0050), включающими в себя поэтажные планы;

Названный договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM N 266873 от 26.08.2010 г.

14 сентября 2010 года между ООО "Проперти групп" (продавец) и ООО "Ринголд" (покупатель) был заключен Договор купли-продажи нежилых помещений N 07-09/2010 общей площадью 4053,8 кв.м., по адресу: г. Москва, г.Зеленоград, Проезд N 4806, д. 6, в том числе: помещения на пятом этаже - (Помещение N I) комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77,85а, 856, 85в, 85г, 85д, 86, 89, лестничные клетки А, Б, В; помещения на пятом техническом этаже - (Помещение N I) комнаты с 2 по 8, 8а, 9, 9а,10,11а, с 12 по 17, 19, 20, с 22 по 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64, 64а, 65,66а, лестничные клетки А, Б, В, (п. 1.1. договора).

Названный договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM N 758167 от 29.09.2010 г.

05 октября 2010 года между ООО "Ринголд" (продавцом) и ООО "Солекс Трейд" (покупателем) был заключен Договор купли-продажи нежилых помещений N 08-10/2010, по которому истцом были приобретены помещения общей площадью 4053,8 кв.м, находящиеся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, г.Зеленоград, Проезд N 4806, д. 6, в том числе: помещения на пятом этаже - (Помещение N I) комнаты с 1 по 4, с 25 по 27, 30, 32, 35, с 74 по 77,85а, 856, 85в, 85г, 85д, 86, 89, лестничные клетки А, Б, В; помещения на пятом техническом этаже - (Помещение N I) комнаты с 2 по 8, 8а, 9, 9а, 10, 11, 11, с 12 по 17, 19, 20, с 22 по 32, 32а, 33, 35, 49, 49а, 496, 49в, с 51 по 53, с 56 по 58, с 61 по 64,64а, 65,66а, лестничные клетки А, Б, В, (п. 1.1. договора).

Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 25.10.2010 г.. N 77-77-10/023/2010-041, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 77 AM N 758213 от 25.10.2010 г..

При таких данных суд первой инстанции пришел в правомерному выводу о том, что истец стал собственником нежилых помещений общей площадью 4053,8 кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Зеленоград, пр-д N 4806, дом 6.

В результате инвентаризации помещений, произведенной Государственным унитарным предприятием города Москвы "Московское городское Бюро Технической Инвентаризации", площадь была увеличена и стала составлять 4057,1 кв.м, что подтверждается Справкой N 26 от 24.02.2011 г.

Так как общая площадь нежилых помещений состоит из раздельно расположенных помещений, находящихся на разных этажах здания, истец принял решение об их раздельном (поэтажном) инвентарном оформлении в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

В результате их раздельного оформления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве было выдано семь Свидетельств о государственной регистрации права - от одной даты - от 14 апреля 2011 года, в том числе: 77-АН 078805 - нежилые помещения, кадастровый (или условный) номер:77-77-10/001/2011-122, общей площадью 635, 7 кв.м, этаж 5, помещение I - комнаты с 2 по 4, 85а, 856,85в, 85г, 85д, 86, 89;

На основании п. 1.3 договора купли продажи от 05.10.2010 г. N 08-10/2010 при приобретении в собственность указанных выше помещений истец был поставлен в известность продавцом о наличии оформленной аренды в отношении одного из помещений площадью 635,7 кв.м. (уточнена по итогам инвентаризации 2011 г., Свидетельство 77-АН 078805 от 14.04.11 г., расположенного на 5 (пятом) этаже здания.

Таким образом, с момента вступления в права собственника данных помещений ООО "Солекс Трейд" одновременно приобрело права их стороны по Договору от 10.10.2005 г. N 1/р аренды нежилых помещений.

ЗАО "ЗИП" было уведомлено о смене собственника помещений, наличии нового арендодателя уведомлением от 25.05.2010 г. N 251010/003, врученным генеральному директору ответчика 01.11.2010 г. под расписку.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По условиям договора аренды от 10.10.2005 г. N 1/Р ответчик получил помещения во временное пользование на 10 лет до 01 декабря 2015 года и обязался ежемесячно до 10-го текущего месяца уплачивать арендную плату в размере 265.065.руб. на основании счетов, выставляемых Арендодателем (п. 3.1-3.3 договора).

Между тем, с октября 2010 года по май 2011 года ответчик нерегулярно уплачивал арендную плату, в результате чего у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 1.385.178 руб. 39 коп. по счету N 1 от 25.10.10 г. Акт N 00000001 от 31.10.10 г. с октябрь 2010 года с25 по 31.10.2010 г., Акт N 00000006 от 31.12.2010 г. Счет N9 от 08.12.2010 г. с декабря 2010 года с 01 по 31.12.2010 г., Акт N 00000001 от 31.01.11 г., Счет N 1 от 11.01.2011 г. за январь 2011 года с 01 no31.01.2011 г., Акт N 00000003 от 28.02.2011 г., Счет N3 от 07.02.2011 г. за февраль 2011 года с 01 по 28.02.2011 г., Акт N 00000005 от 31.03.11 г., Счет N5 от 04.03.2011 г. за март 2011 года с 01 по 31.03.2011 г., Акт N 00000007 от 29.04.2011 г. Счет N6 от 04.04.2011 г. за апрель 2011 года с 01 по 30.04.2011 г., Акт N00000008 от 31.05.2011 г.. Счет N8 от 03.05.2011 г. за май 2011 года с 01 по 31.05.2011 г.

Кроме того, истец выкупил у ООО "Связь СТФ" право требования к ответчику по взысканию задолженности по уплате арендной платы за период с 11 декабря 2009 года по 25 августа 2010 года на основании Договора от 20.04.2011 г. N 04-11/Ц уступки прав (требований) (цессии). Стоимость уступленных прав (требований) по Договору уступки составила 2.248.777 руб. 26 коп. Истец перечислил указанную сумму, что подтверждается платежным поручением от 28.04.2011 г. N 28.

Ответчик был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав требований, что подтверждается уведомлением ООО "Связь СТФ" и претензии от 29.04.2011 г., полученной 11.05.2011 г. генеральным директором ответчика.

Материалами дела подтверждается, что общий размер требований истца к ответчику составил 3.633.955 руб. 65 коп. (1.385.178 руб. 39 коп. + 2.248.777 руб. 26 коп.).

Так как ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не исполнил, то Арбитражный суд города Москвы правомерно взыскал с него в пользу истца задолженность по внесению арендной платы в размере 3.633.955 руб. 65 коп., поскольку в силу ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 3 ч. 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных договором.

Истец направил ответчику претензию от 29.04.2011 г. об оплате суммы задолженности, с указанием в срок до 18.05.2011 г. оплатить задолженность по арендной плате 3.368.890 руб. 65 коп., в противном случае ответчик уведомлялся о намерении истца требовать досрочного расторжения договора от 10.10.2005 г. N 1/Р аренды нежилого помещения с 19.05.2011 г.

Однако, ответчик на данную претензию не отреагировал, задолженность в указанной сумме не погасил.

При таких данных суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиком существенно нарушены условия договора, истцом соблюден претензионный порядок расторжения договора, предусмотренный законом, в связи с чем, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу о правомерности требования о расторжении договора аренды от 10.10.2005 г. N 1/Р, заключенного между ООО "Капитал-Инвест XXI" и ЗАО "Зеленоградское Иммунобиологическое Предприятие".

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что претензия не соответствует требованиям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, был предметом рассмотрения судом первой инстанции и ему дана надлежащая оценка. Девятый арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует содержание такого требования. Оно может быть произвольным, но его содержание должно выражать намерение и волеизъявление арендодателя расторгнуть с арендатором договор по установленному данной статьей основанию. Суд первой инстанции правомерно посчитал, что направленная арендатору претензия четко выражает намерения арендодателя ООО "Солекс Трейд" расторгнуть Договор аренды от 10.10.2005 г. N 1/р на основании ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с расторжением договора аренды от 10.10.2005 г. N 1/Р, заключенного между ответчиком и первоначальным арендатором, Арбитражный суд города Москвы обоснованно удовлетворил требование истца о выселении ответчика из спорных помещений, что соответствует требованиям ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отклоняя довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец не подтвердил свое право собственности на спорные нежилые помещения, Девятый арбитражный апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истец в соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подтвердил обоснованность своих требований. При этом материалами дела подтверждается, что истец приобрел право собственности на все нежилые помещения, указанные в договоре аренды от 10.10.2005 г. N 1/р, а ответчиком была произведена перепланировка спорных помещений, в связи с чем появились расхождения данных БТИ за 2005 и 2007 гг.

Согласно представленным документам видно, что ответчиком были снесены перегородки между помещениями: 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 87, 88 и 90. В результате сноса перегородок между ними вместо помещения N 89, площадью 219, 9 кв.м, образовалось помещение под тем же номером (N 89), но площадью 516, кв.м.; в составе помещения N85 "в" появилось помещение N85 "г", а в помещении N85 "б" - помещение N85 "д". При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает правомерным требование истца о выселении ответчика из помещений (комнат), расположенных на 5-м этаже, дома 6, пр- д 4806, в г. Зеленоград, г. Москва, а именно: NN 1, 2, 3, 4, 85 "в", 85 "г", 85 "б", 85 "д", 86 и 89.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2011 г.. по делу N А40-59818/11-60-366 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Е.Н. Барановская Т.Я. Сумарокова