Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2012 г. N 20АП-6097/11

город Тула

26 января 2012 г.

Дело N А09-3097/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Каструба М.В.,

судей Сентюриной И.Г.,

Токаревой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Концевой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Наумкиной Веры Михайловны, г. Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 10 октября 2011 года по делу N А09-3097/2009 (судья Данилина О.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Наумкиной Веры Михайловны, г. Брянск, к Брянской городской администрации, г. Брянск, третьи лица: МУП "ЖХ" Советского района г. Брянска, Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, ЗАО "ТехПроект", о понуждении к заключению договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании до перерыва 18.01.2012 и после перерыва 23.01.2012:

от истца: Наумкина Е.В. - представителя по доверенности от 09.06.2011; Маймулина Д.А. - представителя по доверенности от 23.05.2011;

от других лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежаще,

установил:

индивидуальный предприниматель Наумкина Вера Михайловна обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Брянской городской администрации о понуждении к заключению договора купли-продажи.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены муниципальное унитарное предприятие "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска (далее - МУП "ЖХ" г. Брянска), Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, закрытое акционерное общество "ТехПроект" (далее - ЗАО "ТехПроект").

Решением Арбитражного суда Брянской области от 10 октября 2011 года исковые требования ИП Наумкиной Веры Михайловны к Брянской городской администрации о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 122,2 кв. м, расположенного по адресу г. Брянск, ул. Фокина, д. 27/43, оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его необоснованность и незаконность, ИП Наумкина Вера Михайловна обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы, считает, что суд области установил наличие у истца на момент подачи заявления преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения. Ссылаясь на ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, полагает, что обязанность по заключению договора купли-продажи арендуемого помещения возлагается на ответчика. Указывает на то, что постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2007 по делу N А09-7307/06-31 и постановление Брянской городской администрации N 762-п от 10.07.2008 не могут являться основанием для регистрации права хозяйственного ведения за МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска, что является воспрепятствованием истцу в использовании имеющегося преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что суд области разрешил ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы от 06.07.2011 после оглашения резолютивной части решения, о чем вынесено определение от 07.10.2011, что является нарушением норм процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца изложили доводы апелляционной жалобы, поддержали ее в полном объеме. Просили решение Арбитражного суда Брянской области от 10 октября 2011 года отменить, принять новый судебный акт.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в суд своих представителей не направили. От ЗАО "ТехПроект" поступило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, с 2002 г. ИП Наумкина В.М. на основании договоров аренды от 17.10.2002, 02.12.2002, 25.12.2003, 30.12.2005 является арендатором нежилого помещения площадью 122,2 кв. м, расположенного по адресу г. Брянск, ул. Фокина, 27/43.

01.02.2006 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Брянска (арендодатель) и ИП Наумкиной В.М. (арендатор) заключен договор аренды N 164СД2006 нежилого помещения площадью 122,2 кв. м, расположенного по адресу г. Брянск, ул. Фокина, 27/43, являющегося объектом муниципального нежилого фонда города Брянска, для использования под торговлю промышленными товарами (далее - договор аренды). Срок действия договора установлен с 01.02.2006 по 03.03.2015 Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

23.01.2009 в целях реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) ИП Наумкина В.М. обратилась к главе г. Брянска с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность на возмездной основе.

В свою очередь Брянская городская администрация письмом от 18.02.2009 N 7/29-315 отказала ИП Наумкиной В.М. в заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, указав, что спорное имущество передано в хозяйственное ведение МУП "ЖХ" г. Брянска, в отношении которого возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определён в Законе исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Отказ Брянской городской администрации в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества мотивирован тем, что у нее отсутствуют полномочия по распоряжению имуществом, принадлежащим на праве хозяйственного ведения МУП "ЖХ" г. Брянска.

Исходя из смысла Федерального закона N 159-ФЗ, право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 указанного Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Данное разъяснение содержится также в пункте 13 Информационного письма N 134.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 299 ГК РФ и ст.ст. 2, 11 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию. Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, и соответствующие нормы содержит Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно абз. 2 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу абзаца 5 пункта 1 статьи 216 ГК РФ, право хозяйственного ведения и право оперативно управления относятся к вещным правам, в связи чем, возникают лишь с момента их государственной регистрации.

Судом области установлено, что право хозяйственного ведения МУП "ЖХ" г. Брянска на спорное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 23.03.2009 на основании постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2007, о чём в ЕГРП была сделана запись N 32-32-01/028/2009-027.

Учитывая данные обстоятельства, суд области пришел к выводу, что на момент обращения ИП Наумкиной В.М. с заявлением о приобретении в собственность арендуемого недвижимого имущества, оснований для отказа в удовлетворении заявления по причине нахождения имущества в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия не имелось. Суд области считает, что истец на момент обращения с указанным заявлением соответствовал условиям и критериям, установленным Федеральным законом N 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод суда области сделанным без учета следующих обстоятельств. На момент обращения ИП Наумкиной В.М. с вышеуказанным заявлением право хозяйственного ведения МУП "ЖХ" г. Брянска на спорное имущество было установлено постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2007. Этим же постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда установлено, что на дату обращения Наумкиной В.М. с заявлением о приобретении спорного имущества, указанное имущество на праве хозяйственного ведения принадлежало МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска в отношении которого было открыто конкурсное производство в процедуре которого Законом о банкротстве не предусмотрено право преимущественной покупки.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что на момент обращения с указанным заявлением, ИП Наумкина В.М. не могла реализовать свое право на преимущественную покупку спорного имущества, установленное Федеральным законом N 159-ФЗ, поскольку данное имущество, находясь на тот момент в конкурсной массе, не отвечало критериям установленным Федеральным законом N 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах, учитывая положения Федерального закона N 159-ФЗ суд области правильно указал, что ИП Наумкина В.М. ни на момент обращения в суд, ни на дату вынесения решения, не могла реализовать свое право на приобретение имущества в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 названного Закона, поскольку с марта 2009 г.. арендуемое имущество принадлежало МУП "ЖХ" г. Брянска на праве хозяйственного ведения.

Вместе с тем, как установлено судом области, в ходе процедуры конкурсного производства МУП "ЖХ" г. Брянска спорное нежилое помещение было продано с торгов ЗАО "ТехПроект" по договору от 02.09.2009. Исковое заявление ИП Наумкиной В.М. к ЗАО "ТехПроект" и МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска о признании недействительным указанного договора от 02.09.2009 оставлено судом первой, апелляционной и кассационной инстанции без удовлетворения. Высший Арбитражный Суд РФ в определении от 06.07.2011 об отказе в передаче дела N А09-3779/2010 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора признал обоснованной позицию арбитражных судов трех инстанций о том, что на дату заключения спорного договора продавец МУП "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска был признан несостоятельным (банкротом), спорное помещение находится у него в хозяйственном ведении и включено в конкурсную массу должника, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом (08.06.2006) и открытии конкурсного производства полномочия собственника МО г. Брянск в отношении этого имущества прекращены, поэтому, несмотря на наличие между ИП Наумкиной В.М. и администрацией г. Брянска договора аренды от 15.02.2006, в данном случае предприниматель не сможет воспользоваться правом на выкуп спорного помещения.

Суд области обоснованно отклонил довод истца о ничтожности договора купли-продажи недвижимости, заключенного с ЗАО "ТехПроект", в силу части 1 ст. 6 Закона N 159-ФЗ по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 11 Информационного письма N 134, ничтожными в силу части 1 ст. 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в ст. 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

Продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 ст. 6 Закона. В этом случае в соответствии с частью 2 ст.6 Закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, избранный истцом способ защиты суд области правомерно признал ненадлежащим и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ИП Наумкиной В.М. к Брянской городской администрации о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения.

Довод заявителя жалобы о том, что суд области необоснованно разрешил ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы от 06.07.2011 после оглашения резолютивной части решения, о чем вынесено определение от 07.10.2011, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец 06.07.2011 заявил письменное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного помещения и неотделимых улучшений, произведенных в данном помещении, что отражено в протоколе судебного заседания от 06.07.2011. Впоследствии судебное заседание неоднократно откладывалось по ходатайству истца (т. 2 л.д. 134, 147). Определением Арбитражного суда Брянской области от 22.09.2011 судебное заседание отложено на 06.10.2011 по ходатайству истца об истребовании у ЗАО "Технопроект" дополнительных документов по делу. В судебном заседании 06.10.2011 истец поддержал свое ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, суд области отказал в удовлетворении заявленного ходатайства, о чем вынесено протокольное определение. Определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы изготовлено судом области 07.10.2011.

Таким образом, судебная коллегия считает, что ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу разрешено судом области в судебном заседании 06.10.2011, то есть до оглашения резолютивной части решения.

Остальные доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем они не могут быть признаны обоснованными судом апелляционной инстанции, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 10 октября 2011 года по делу N А09-3097/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.В. Каструба

Судьи

И.Г. Сентюрина М.В. Токарева