Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2012 г. N 07АП-10454/11

г. Томск

30 января 2012 г.

Дело N N А67-3664/2011

(резолютивная часть постановления объявлена 27.01.2012 г..).

Постановление изготовлено в полном объеме 30.01.2012.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи Логачева К. Д.,

судей: Кудряшевой Е.В., Ярцева Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лопатиной Ю.М.,

при участии:

от истца: Папамери А.Н. по доверенности от 26.01.2012,

от ответчика: директор ООО "Энергосервис" - Суслов С.А., протокол N 1 общего собрания участников от 21.03.2011, паспорт; Суберляка М.С. по доверенности N 09-ю от 01.08.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Карандаш - Т" на решение Арбитражного суда Томской области от 28.10.2011 по делу N А67-3664/2011 (судья Пирогов М.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Карандаш-Т"

к обществу с ограниченной ответственностью "Энергосервис"

об уменьшении стоимости приобретаемого имущества и понуждении к регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ

ООО "Карандаш-Т" обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к ООО "Энергосервис" об обязании ответчика уменьшить стоимость приобретаемого имущества на размер предстоящих затрат по восстановлению данного имущества в размере 10 000 000 руб., о понуждении ответчика к регистрации основного договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2011 г. с Соглашением об уменьшении цены.

Решением Арбитражного суда Томской области от 28.10.2011 года в удовлетворении исковых требований отказано. Суд исходил из того, что сторонами при заключении договора достигнуто соглашение по существенным условиям о предмете договора и цене отчуждаемого имущества. С учетом фактической подачи документов для регистрации неопределенность в отношениях сторон отсутствует, срок оплаты не может считаться не согласованным. При согласовании условий предварительного и основного договоров покупатель не указал какие-либо дополнительные требования в отношении приобретаемого имущества. Недвижимое имущество было осмотрено и принято истцом без замечаний. Цена продаваемого имущества была определена сторонами в договоре купли-продажи с учетом предшествующего периода эксплуатации, степени износа, фактического состояния и качества отчуждаемого недвижимого имущества. У ответчика отсутствует обязанность заключить с ООО "Карандаш-Т" договор купли-продажи недвижимого имущества. У ООО "Карандаш-Т" отсутствует материальное право на иск в связи с прекращением договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2011 г. до обращения истца в суд с настоящим иском в суд.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Карандаш - Т" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Томской области от 28.10.2011 года, понудить ответчика к регистрации основного договора купли-продажи недвижимого от 16 мая 2011 года. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что условия договора об оплате части цены в течение 30 дней с момента передачи договора в ФРС Томской области для регистрации перехода права собственности не может квалифицироваться как условие о сроке, так как зависит от воли сторон договора. В связи с чем, ООО "Карандаш-Т" просрочки исполнения обязательств по уплате денежных средств не допускало, а ООО "Энергосервис" неправомерно уклоняется от их принятия.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Энергосервис" просит оставить решение без изменения, а жалобу - без удовлетворения. Отмечает, что арбитражный суд при принятии решения не допустил нарушений закона, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы послужить основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы по приведенным в ней основаниям.

Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Из материалов дела следует, что 28.04.2011 г. между ООО "Карандаш-Т" и ООО "Энергосервис" заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны в порядке и на условиях, предусмотренных договором, обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - основной договор).

Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор - до 20 мая 2011 г. включительно (пункт 1.2.).

В качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору покупатель (истец) уплатил продавцу задаток в сумме 3 000 000 руб. (платежное поручение N 70 от 04.05.2011 г.).

Во исполнение названного предварительного договора истец (покупатель) и ответчик (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2011 г., в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание, назначение: нежилое. 1-этажное, общая площадь 1826,0 кв. метров; кадастровый (или условный) номер: у70:21 :0:0:4804. расположенного по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Шевченко, д.44. стр.30;

- нежилое строение, назначение - нежилое, 1- этажное, общая площадь 477.8 кв.метров: кадастровый (или условный) номер: 70-70-01/039/2008-128; инвентарный номер: 069:401:001:004172370. расположенного по адресу: Томская область, г.Томск. ул.Шевченко, д.44. стр.32;

- нежилое здание, назначение - нежилое; 1 -этажное, общая площадь 195.6 кв.метров. кадастровый (или условный) номер 70-70-01/128/2005-451. инвентарный номер: 069:401 :001 :005362800. расположенного по адресу; Томская область, г. Томск, ул. Шевченко, д.44. стр.34;

- нежилое строение, назначение - нежилое; 1 - этажное; общая площадь 164,7 кв.метров: кадастровый (или условный) номер 70-70-01/079/2006-120. инвентарный номер: 069:401:001:004158680. расположенного по адресу: Томская область. г.Томск. ул.Шевченко, д.44. стр.31;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации столярного цеха, общая площадь 12199.0 кв.метров. кадастровый номер участка: 70:21:0200019:0280. расположенного по адресу: Томская область. г. Томск. ул. Шевченко, д.44 (пункты 1.1, 1.2.1-1.2.5.).

Недвижимое имущество, подлежащее отчуждению по названному договору, принадлежит продавцу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Согласно пункту 1.3 договора отчуждаемое недвижимое имущество находится в состоянии, удовлетворяющем покупателя, который перед подписанием договора недвижимое имущество осмотрел. Перед подписанием договора покупатель ознакомился с документами, указанными в п. 1.3. договора, а также техническими и/или кадастровыми паспортами на объекты недвижимости, указанные в п. 1.2.1.-1.2.5 договора (пункт 1.5).

В пункте 2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2011 г. указана цена в отношении каждого объекта и общая цена недвижимого имущества, которая составляет 26 500 000 руб.

Во исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимости от 16.05.2011 г. ответчик передал, а покупатель принял недвижимое имущество, что подтверждается актом приемки-передачи от 17.05.2011 г.

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, сторонами 17.05.2011 г. переданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, о чем свидетельствуют расписки в получении документов.

Однако, до внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, истец письмом от 09.06.2011 г. за N 119 обратился к ответчику с требованием об уменьшении покупной цены на размер предстоящих затрат по восстановлению недвижимого имущества, в размере 10 000 000 руб., ссылаясь на ненадлежащее качество переданного имущества.

Отказ ответчика в удовлетворении требования истца в части уменьшения покупной цены недвижимого имущества явился основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими действующему законодательству исходя из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Проанализировав положения договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о согласовании всех его существенных условий. Сторонами определены наименование, место расположения отчуждаемых объектов, указаны кадастровые (условные), инвентарные номера и площадь зданий, строений и участка, что свидетельствует об определении сторонами признаков передаваемого имущества, а также определена общая цена недвижимого имущества и каждого объекта в отдельности. При этом, условия о порядке оплаты товара к существенным не относится.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 2.2. договора предусмотрен порядок оплаты отчуждаемого недвижимого имущества: а) часть цены в размере 3 000 000 руб. признается уплаченной покупателем ко дню подписания договора (сумма уплаченного покупателем задатка по ранее заключенному между сторонами предварительному договору купли-продажи недвижимости б/н от 28.04.2011 г.), б) часть цены в размере 23 500 000 руб. уплачивается в течение 30 календарных дней со дня передачи договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Оценивая предусмотренный договором порядок оплаты на его соответствие статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что поскольку момент фактической подачи документов действиями сторон был определен, условия о сроке оплаты нельзя считать несогласованным.

Поскольку документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области переданы 17.05.2011 г., то оплата должна была быть произведена не позднее 16.06.2011 г. Ответчик не отрицает, что второй платеж в размере 23 500 000 руб. в установленный срок осуществлен им не был.

Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Договором предусмотрено, что в случае ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по уплате общей цены недвижимого имущества, продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора (ч. 3 ст. 450 ГК РФ) письменно предупредив об этом покупателя. В случае, указанном в настоящем подпункте, договор признается прекращенным в день получения покупателем соответствующего письменного уведомления (п. 2.5); в случае, когда продавец в соответствии с условиями договора реализовал свое право на отказ от договора, покупатель обязан не позднее 5 календарных дней со дня, когда настоящий договор признается прекращенным, освободить объекты недвижимого имущества и возвратить продавцу по акту приема-передачи (п. 3.2.).

Письмом исх. N 17-т/2011 от 21.06.2011 г. ответчик в одностороннем внесудебном порядке отказался от исполнения договора, в связи с чем, с 21.06.2011 года (дата получения письма истцом) договор от 16.05.2011 считается расторгнутым, а обязательства сторон - прекращенными (пункты 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данные обстоятельства исключают возможность требовать внесения в договор каких-либо изменений, в том числе снижения стоимости приобретаемого имущества, а также требовать исполнения обязательств, вытекающих из такого договора. Это является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Карандаш - Т".

Кроме того, в отношении требования истца о регистрации договора купли-продажи суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Таким образом, пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в Гражданском кодексе.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Данная правовая позиция соответствует позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в пункте 15 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости".

На основании вышеизложенного, договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2011 не подлежит государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены решения суда, поскольку судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, дана им правильная оценка и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, нормы материального и процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, не нарушены.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Томской области от 28.10.2011 по делу N А67-3664/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Логачев К. Д.

Судьи

Кудряшева Е.В. Ярцев Д.Г.