Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2012 г. N 06АП-5953/11

г. Хабаровск

25 января 2012 г.

А37-1034/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 января 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А. В.

при участии в заседании:

от ООО "НАЛИК": не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО "Центр ОМЭК": не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц: Администрации муниципального образования "Поселок Ола", ООО "Центр экспертиз и оценки при Магаданской торгово-промышленной палате": не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр ОМЭК"

на решение от 15.11.2011

по делу N А37-1034/2010

Арбитражного суда Магаданской области,

принятое судьей Сторчак Н.В.

по иску общества с ограниченной ответственностью "НАЛИК"

к обществу с ограниченной ответственностью "Центр ОМЭК"

о признании величины рыночной стоимости объекта оценки недостоверной и недействительным отчета об оценке имущества

третьи лица: Администрация муниципального образования "Поселок Ола", общество с ограниченной ответственностью "Центр экспертиз и оценки при Магаданской торгово-промышленной палате",

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "НАЛИК" (ОГРН 1064910036070) (далее - ООО "НАЛИК") обратилось в Арбитражный суд Магаданской области к обществу с ограниченной ответственностью "Центр ОМЭК" (ОГРН 1024900950733) (далее - ООО "Центр ОМЭК") с исковым заявлением о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения, расположенного по адресу: Магаданская область, Ольский район, п. Ола, ул.Октябрьская, 2а, общей площадью 68,4 кв.м (магазин "Гермес"), указанной в отчете об оценке от 12.02.2010 N 25/1 в размере 2 199 370 рублей, а названного отчета об оценке - недействительным.

В обоснование требований указано на наличие разногласий по вопросам цены спорного помещения, возникших между его собственником и истцом при заключении договора купли-продажи.

Исковые требования мотивированы положениями статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности); статьи 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования "поселок Ола" (ОГРН 1024900625947) (далее - администрация), общество с ограниченной ответственностью "Центр экспертиз и оценки при Магаданской торгово-промышленной палате" (ОГРН 1094910001603).

Решением суда от 11.01.2011, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2011, в удовлетворении исковых требований отказано ввиду отсутствия у истца преимущественного права на приобретение спорного имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и, следовательно, права на оспаривание величины рыночной стоимости объекта оценки.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.07.2011 N Ф03-2857/2011 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Магаданской области.

При этом, судом кассационной инстанции указано на признание администрацией за истцом преимущественного права на приобретение спорного имущества по цене, равной его рыночной стоимости, что свидетельствует о заинтересованности истца в оспаривании недостоверности оценки.

При новом рассмотрении спора решением суда от 15.11.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме: отчет об оценке от 12.02.2010 N 25/1 признан недействительным, величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете в размере 2 199 370 рублей признана недостоверной.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Центр ОМЭК" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на неправильное применение судом норм материального права, а также неверное толкование судом первой инстанции постановления суда кассационной инстанции.

Считает, что истец не является заинтересованным лицом, в связи с чем не имеет права на выкуп арендованного нежилого помещения.

Кроме того, полагает договор купли-продажи муниципального имущества от 19.03.2010 N 2 ничтожным в силу закона.

ООО "НАЛИК" в представленном отзыве возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оспариваемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Администрация муниципального образования "поселок Ола" в представленном отзыве поддержала доводы апелляционной жалобы, указав, что ООО "НАЛИК" обратилось в суд после издания администрацией постановления N 39 от 05.03.2010 "Об условиях приватизации муниципального имущества", в связи с чем истец должен обращаться с требованием об оспаривании указанного постановления.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", своих представителей не направили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, апелляционный суд не усматривает правовых оснований для отмены решения.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование "поселок Ола" является собственником нежилого помещения общей площадью 68,4 кв.м, расположенного в здании по адресу: Магаданская область, Ольский район, п. Ола, ул. Октябрьская, д.2а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.04.2008 N 49АА 041305.

Рыночная стоимость данного помещения определена администрацией на основании отчета об оценке от 12.02.2010 N 25/1, составленного независимым оценщиком - ООО "Центр ОМЭК".

Постановлением администрации от 05.03.2010 N 39 "Об условиях приватизации муниципального имущества" утвержден перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих приватизации в соответствии с Законом N 159-ФЗ, в том числе указано спорное помещение рыночной стоимостью в размере 2 199 370 рублей (пункт 1.1.3).

Рассмотрев заявление ООО "НАЛИК" о приватизации названного помещения, администрация признала за ним преимущественное право на приобретение муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости, направив проект договора купли-продажи муниципального имущества от 19.03.2010 N 2.

Договор N 2 от 19.03.2010 подписан истцом с протоколом разногласий в части цены договора, направлен в адрес администрации, который последней отклонен.

Не согласившись с редакцией договора, предложенной администрацией, ООО "НОЛИК" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

По общему правилу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Исходя из буквального толкования данной нормы права, величина рыночной стоимости объектов, отчуждаемых в соответствии с Законом N 159-ФЗ, является обязательной, так как лежит в основе определения цены отчуждения имущества, которая не может быть установлена в ином размере по сравнению с рыночной стоимостью этого имущества, определенной независимым оценщиком.

Указанный вывод содержится также в статье 8 ФЗ "Об оценочной деятельности", согласно которой проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при их приватизации.

При возмездном отчуждении спорного помещения администрация признала наличие у общества преимущественного права на приобретение указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Данное обстоятельство не оспаривается сторонами.

Таким образом, заинтересованность истца в оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки обусловлена именно этим обстоятельством.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заинтересованности ООО "НАЛИК", чьи права и законные интересы затронуты оспариваемым отчетом об оценке, в связи с чем оно вправе обжаловать результаты проведения оценки в арбитражный суд.

В этой связи доводы апелляционной жалобы об отсутствии заинтересованности истца подлежат отклонению как несостоятельные.

При наличии в деле противоречивых заключений относительно рыночной стоимости имущества судом назначена экспертиза для проверки достоверности отчета об оценке от 12.02.2010 N 25/1, которым рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена в сумме 2 199 370 рублей.

Согласно экспертному заключению от 11.11.2010 оспариваемый отчет N 25/1 от 12 февраля 2010 года об определении рыночной стоимости объекта оценки - нежилого встроенного помещения расположенного по адресу: Магаданская область, Ольский район, п. Ола, ул. Октябрьская, д. 2а, общей площадью 68,4 кв.м (магазин "Гермес"), не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, договора на проведение оценки.

Указанным экспертным заключением сделан вывод о том, что рыночную стоимость, определенную отчетом ООО "Центр ОМЭК" от 12.02.2010 N 25/1, нельзя признать достоверной и рекомендуемой для совершения сделки купли-продажи муниципального имущества на дату составления отчета.

Оценив данное заключение по критериям относимости и достаточности, апелляционный суд не установил оснований для признания его ненадлежащим доказательством по делу.

Статья 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение положений указанной статьи ответчиком не представлено каких-либо достоверных доказательств в опровержение выводов, изложенных в экспертном заключении от 11.11.2010 на отчет от 12.02.2010 N 25/1, а также доказательств того, что оспариваемый отчет об оценке является действительным, а величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке в размере 2 199 370 рублей, является достоверной.

При указанных обстоятельствах суд правомерно признал отчет об оценке от 12.02.2010 N 25/1 недействительным, а величину рыночной стоимости объекта оценки по данному отчету - недостоверной.

Доводы апелляционной жалобы о ничтожности договора купли-продажи муниципального имущества N 2 от 19.03.2010 судом не принимаются, поскольку в силу статьи 166 ГК РФ только совершенная сделка может быть признана недействительной.

На основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Обязательность регистрации договора купли-продажи недвижимости предусмотрена статьей 551 ГК РФ.

Договор N 2 от 19.03.2010 является только проектом договора, при заключении которого у сторон возникли разногласия. Рассмотрение разногласий по договору производится в рамках дела N А37-722/2010.

Кроме того, указанный довод не относится к предмету настоящего спора.

Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценке представленных доводов сторон.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы, что исключает ее удовлетворение.

В ходе повторной оценки представленных доказательств и установления всех юридически значимых обстоятельств оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Магаданской области от 15.11.2011 по делу N А37-1034/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев