Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2012 г. N 18АП-13529/11

г. Челябинск

27 января 2012 г.

Дело N А76-13678/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АСТ" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2011 по делу N А76-13678/2011 (судья Воронов В.П.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Горбунова Е.В. (доверенность от 20.07.2011 N 14392);

общества с ограниченной ответственностью "АСТ" - Чвало И.А. (доверенность от 11.01.2012).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АСТ" (далее - ООО "АСТ", общество, ответчик) о взыскании суммы неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком за период с 29.07.2003 по 17.01.2007 в размере 1 022 366 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.10.2003 по 30.06.2011 в размере 510 942 руб. 70 коп., задолженности по арендной плате за период с 18.01.2007 по 30.06.2011 в размере 1 426 659 руб. и пени за просрочку платежей за период с 01.04.2007 по 30.06.2011 в размере 1 067 552 руб.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2011 (резолютивная часть от 28.11.2011) заявленные требования удовлетворены частично (л. д. 124-132). С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 991 059 руб. 24 коп., пени в размере 495 859 руб. 95 коп. В остальной части иска отказано. Также с ООО "АСТ" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 49 610 руб. 84 коп.

В апелляционной жалобе ООО "АСТ" просило решение суда отменить в части удовлетворенных требований, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы общество сослалось на следующее. По мнению ответчика, взыскание сумм неосновательного обогащения в период с 29.07.2003 абсолютно необоснованно и ничем не мотивированно. Суд неверно применил нормы ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в части отнесения произведенных ответчиком арендных платежей по платежному поручению от 07.07.2011 N 101 в размере 254 237 руб. 29 коп. на оплату аренды в 2007 году. По мнению апеллянта, указанные денежные средства следует относить на оплату аренды за 2011 год, поскольку расчеты задолженности за аренду получены обществом лишь в 2011 году, в связи с тем, что им в 2007 году не предпринимались меры к оплате аренды земельного участка, поскольку ответчик в 2007 году обращался в администрацию города Челябинска с заявлением о выкупе земельного участка, которое рассматривается до настоящего времени.

К дате судебного заседания отзыва на апелляционную жалобу от Комитета не поступило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ООО "АСТ" поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель Комитета возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно ч. 5 ст. 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в этом, не заявят возражений.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и ООО "АСТ" (арендатор) заключен договор аренды УЗ N 005152-Д-2004 (л. д. 18-24). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 18.01.2007, о чем имеется письмо Управления (л. д. 25), участок поставлен на кадастровый учет под N 74:36:0205006:9, согласно кадастровому паспорту 06.09.2004 (л. д. 26-39).

Из представленных в материалы дела свидетельств о регистрации права, выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (л. д. 61-86), ООО "АСТ" является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 6 930,0 кв.м, расположенный по адресу: ул. Валдайская, 27 в Тракторозаводском районе города Челябинска, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования для эксплуатации зданий, сооружений и прилегающей территории, сроком на двадцать лет (пункты 1.1, 1.4 договора).

Ссылаясь на фактическое пользование ответчиком спорным земельным участком с 29.07.2003 по 17.01.2007 без оплаты, неисполнение принятых на себя по договору аренды от 20.07.2004 N 005152-Д-2004 обязательств по внесению арендных платежей за период с 18.01.2007 по 30.06.2011, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из следующего. Истцом заявлено о пропуске сроков исковой давности, в связи с чем судом отказано в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей, неосновательного обогащения, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами в общем размере 2 007 790 руб. 62 коп. за период с 01.10.2003 до 30.07.2008. При этом суд указал, что в рамках срока исковой давности подлежат рассмотрению задолженность по арендным платежам с третьего квартала 2008 года, обязательство по оплате аренды за который возникло у ответчика с 01.07.2007 согласно п. 2.1. договора и расчета платы за аренду (форма N 2 к договору). При расчете задолженности за период с 01.07.2008 по 30.06.2011 суд исходил из того, что к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора, согласованные изначально в приложении к нему (л. д. 8-9), поскольку иные порядки определения размера арендной платы, нежели установленные приложением к договору (форма N 2), не утверждались и сторонами не подписывались. В связи с чем, суд пришел к выводу, что в пользу истца с ответчика подлежит взысканию арендная плата за период с 01.07.2008 по 30.06.2011 в сумме 991 059 руб. 24 коп. С учетом пересчета размера суммы основного долга по договору и заявленных периодов взыскания пени, указанных в представленных расчетах, суд посчитал требования в части взыскании пени подлежащими удовлетворению в сумме 495 859 руб. 95 коп.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Оценивая положения рассматриваемого договора аренды земельного участка от 20.07.2004 N 005152-Д-2004 с учетом требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать договор незаключенным.

Предмет договора определен сторонами как земельный участок, общей площадью 6930,0 кв.м, расположенный по адресу: ул. Валдайская, 27 в Тракторозаводском районе города Челябинска, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования для эксплуатации зданий, сооружений и прилегающей территории, сроком на двадцать лет.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание, что земельный участок площадью 6930,0 кв.м поставлен на кадастровый учёт (кадастровый номер 74:36:0205006:9, л. д. 26-39), а также отсутствие соответствующих возражений сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 433 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды от 20.07.2004 N 005152-Д-2004 заключен на срок 20 лет, то есть более одного года, в связи с чем, подлежал государственной регистрации. В материалах дела имеются доказательства государственной регистрации указанного договора 18.01.2007 (л. д. 25).

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно производить платежи за землю.

Материалами дела подтверждается пользование обществом спорным земельным участком и ненадлежащим исполнением обязательств по оплате за его пользование.

При этом суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о пропуске Комитетом срока исковой давности за период с 01.10.2003 по 30.07.2008.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исковое заявление поступило в суд 29.07.2011, истец требует взыскать неосновательное обогащение и задолженность по арендной плате за период с 29.07.2003 по 30.06.2011, следовательно, требование истца о взыскании неосновательного обогащения и задолженности по арендной плате за период с 01.10.2003 до 30.07.2008 заявлено им за пределами трехгодичного срока исковой давности.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении иска в части взыскания неосновательного обогащения и задолженности по арендной плате за период 01.10.2003 до 30.07.2008.

Судом первой инстанции верно установлено, что, исходя из требования истца и момента возникновения обязательств по оплате арендных платежей, срок исковой давности подлежит применению к отношениям, возникшим в период с 30.07.2008 и до поступления искового заявления в суд. Таким образом, в рамках срока исковой давности подлежат рассмотрению задолженность по арендным платежам с третьего квартала 2008 года, обязательство по оплате аренды за который возникло у ответчика с 01.07.2008 согласно п. 2.1 договора и расчета платы за аренду (форма N 2 к договору).

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Исходя из смысла ст. 453 ГК РФ, в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.

Соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды являются неотъемлемой частью договора аренды и в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ подлежат государственной регистрации.

В материалах дела отсутствуют доказательства внесения в договор аренды изменений в части порядка определения размера арендной платы, и регистрации таких соглашений.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 4 ст. 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В абзаце 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. При определении размера арендной платы за землю следует принимать во внимание, что ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.

Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном п. 3 ст. 65 ЗК РФ.

Таким образом, увеличение размера арендной платы в результате изменения ставок арендной платы публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы и должен сохраняться. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Исследовав и оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что применение истцом в расчете арендной платы иной методики, нежели согласована договором, а именно: вместо ставки земельного налога ставки арендной платы и коэффициентов, предусмотренных Законом Челябинской области N 257-30 от 24.04.2008 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", является незаконным.

В связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора, согласованные изначально в приложении к нему (л. д. 8-9).

Лицами, участвующими в деле, в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что сторонами договора были согласованы и подписаны иные порядки определения размера арендной платы, нежели установленные приложением к договору (форма N 2).

Произведенный истцом расчет арендной платы за период с 01.07.2008 по 30.06.2011 в сумме 991 059 руб. 24 коп. апелляционным судом проверен, является верным, оснований для его переоценки не имеется.

Доказательств погашения задолженности по договору аренды за пользование арендованным имуществом ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

Довод ответчика о том, что суд неверно применил нормы ст. 614 ГК РФ в части отнесения произведенных ответчиком арендных платежей по платежному поручению от 07.07.2011 N 101 в размере 254 237 руб. 29 коп. на оплату аренды в 2007 году, апелляционным судом отклоняется в силу следующего.

Из буквального прочтения назначения платежа в платежном поручении от 07.07.2011 N 101 за спорный период не следует, что арендная плата по спорному договору аренды вносились за период с 01.07.2008 по 30.06.2011. Период оплаты не указан.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 1 ст. 6 ГК РФ, согласно которому, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон, применяется аналогия закона, полагает, что к отношениям, возникшим между сторонами, в данном случае подлежат применению положения ст. 522 ГК РФ, регулирующие погашение однородных обязательств.

В соответствии со ст. 522 ГК РФ в случаях, когда поставка одноименных товаров осуществляется поставщиком покупателю одновременно по нескольким договорам поставки и количество поставленных товаров недостаточно для погашения обязательств поставщика по всем договорам, поставленные товары должны засчитываться в счет исполнения договора, указанного поставщиком при осуществлении поставки либо без промедления после поставки.

Если покупатель оплатил поставщику одноименные товары, полученные по нескольким договорам поставки, и суммы оплаты недостаточно для погашения обязательств покупателя по всем договорам, уплаченная сумма должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем при осуществлении оплаты товаров или без промедления после оплаты.

Если поставщик или покупатель не воспользовались правами, предоставленными им соответственно пунктами 1 и 2 настоящей статьи, исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам.

Следовательно, исходя из изложенного, при отсутствии в платежном поручении указания, за какой период производится взыскание, в силу прямого указания закона, поступившие денежные средства подлежат зачету по обязательству, срок исполнения которого наступил ранее.

Поскольку в назначении платежа не указано о том, за какой именно период действия договора вносился платеж, а также с учетом того, что оплата произведена до обращения истца с иском в суд, суд первой инстанции правомерно отнес данную оплату на период с 18.01.2007, с момента начала действия договора аренды. Произведенный ответчиком платеж в сумме 254 237 руб. 29 коп. с учетом применения сроков исковой давности не влияет на размер задолженности ответчика, подлежащей взысканию.

Ссылка ответчика на необходимость отнесения произведенного им платежа на 2011 года, поскольку им в 2007 году не предпринимались меры к оплате аренды земельного участка, так как ответчик в 2007 году обращался в администрацию города Челябинска с заявлением о выкупе земельного участка, которое рассматривается до настоящего времени, апелляционным судом не принимается.

Сам по себе факт обращения ответчика к истцу с заявлением о выкупе земельного участка не может изменить характер отношений по пользованию землей, определенных договором и платность использования (ст. 65 ЗК РФ).

Рассматривая требования о взыскании договорной неустойки, апелляционная коллегия руководствуется следующим.

Пунктом 6.3. договора установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено наличие задолженности по арендной плате, требования о взыскании неустойки являются обоснованными.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Доказательств наличия оснований для снижения суммы договорной неустойки ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено, равно как и не представлено доказательств необоснованности взыскания неустойки в указанном размере.

Иных доводов в апелляционной жалобе заявлено не было, дополнительных доказательств по существу спора в порядке ч. 2 ст. 268 АПК РФ не представлено.

При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда в обжалуемой части является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "АСТ".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2011 по делу N А76-13678/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АСТ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова