Вопрос: Физическое лицо - арендодатель сдает в аренду нежилое помещение юридическому лицу - арендатору по гражданско-правовому договору. В соответствии с договором аренды арендная плата состоит из двух частей - постоянной (за предоставление помещения) и переменной (коммунальные и эксплуатационные услуги, фактически потребленные арендатором). Должен ли арендодатель зарегистрироваться в налоговой инспекции как предприниматель? Вправе ли арендатор удерживать без согласия арендодателя с суммы арендной платы НДФЛ? Какие отчеты должен представить в налоговую инспекцию арендодатель и в какие сроки? Какими еще налогами облагается данный вид дохода? ("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 18, сентябрь 2007 г.)

Физическое лицо - арендодатель сдает в аренду нежилое помещение юридическому лицу - арендатору по гражданско-правовому договору. В соответствии с договором аренды арендная плата состоит из двух частей - постоянной (за предоставление помещения) и переменной (коммунальные и эксплуатационные услуги, фактически потребленные арендатором).

Должен ли арендодатель зарегистрироваться в налоговой инспекции как предприниматель? Вправе ли арендатор удерживать без согласия арендодателя с суммы арендной платы НДФЛ? Какие отчеты должен представить в налоговую инспекцию арендодатель и в какие сроки? Какими еще налогами облагается данный вид дохода?

Доходы от аренды недвижимого имущества ст. 208 НК РФ (пп. 4 п. 1) определены как самостоятельный вид дохода физических лиц, поэтому физическому лицу не нужно регистрироваться в качестве предпринимателя для сдачи в аренду нежилого помещения. Однако если наряду с предоставлением в аренду нежилого помещения возникнут признаки предпринимательской деятельности, предусмотренные ст. 2 ГК РФ, а именно самостоятельной деятельности, осуществляемой на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке, то необходима регистрация физического лица в качестве предпринимателя. Аналогичные выводы были сделаны в письмах Минфина РФ от 07.11.2006 N 03-01-11/4-82, от 22.09.2006 N 033-05-01-03/125 и УФНС по г. Москве от 30.03.2007 N 28-10/28916, от 06.09.2006 N 28-11/80621@.

Предположим, что физическое лицо не осуществляет предпринимательскую деятельность, требующую его регистрации в качестве предпринимателя. Тогда, юридическое лицо - арендатор в соответствии с п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ является источником выплаты доходов физическому лицу - арендодателю, поэтому признается налоговым агентом по НДФЛ и обязано исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога с доходов налогоплательщиков по арендной плате. При этом наличия заявления налогоплательщика для исполнения обязанностей налогового агента не требуется (Письмо Минфина РФ от 10.11.2006 N 03-05-01-05/247).

Но, как видно из вопроса, арендная плата состоит из двух частей - постоянной (за предоставление помещения) и переменной (коммунальные и эксплуатационные услуги, фактически потребленные арендатором). При таких обстоятельствах налоговый агент при определении дохода арендодателя может руководствоваться Письмом Минфина от 09.07.2007 N 03-04-06-01/220. В нем указывается, что суммы возмещения физическому лицу - арендодателю коммунальных и эксплуатационных расходов, фактически произведенных арендатором, определяемых на основании подтверждающих документов, не могут рассматриваться как получение физическим лицом - арендодателем экономической выгоды, следовательно, они не подлежат обложению НДФЛ. Взыскание и возврат НДФЛ между налоговым агентом и налогоплательщиком регулирует ст. 231 НК РФ.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что арендатор может самостоятельно, без согласия арендодателя, удерживать с суммы арендной платы (в частности, с постоянной ее составляющей) НДФЛ. В противном случае при налоговой проверке он будет привлечен к налоговой ответственности, предусмотренной ст. 123 НК РФ. Кроме того, привлечение налогового агента к ответственности за совершение налогового правонарушения не освобождает его от обязанности перечислить причитающиеся суммы налога и пени (п. 5 ст. 108 НК РФ). Не перечисленная налоговым агентом - организацией сумма налога, подлежащая удержанию у налогоплательщика, и пени взыскиваются с налогового агента по правилам взыскания недоимки и пени с налогоплательщика, то есть в бесспорном порядке (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 11.06.1999 N 41/9 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Налогового кодекса Российской Федерации"). В подтверждение сказанному можно привести Постановление ФАС ДВО от 01.03.2006 N Ф03-А73/06-2/21.

Налоговым кодексом установлено, что доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося на территории РФ, являются объектом обложения НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). На основании п. 1 ст. 224 НК РФ данный доход облагается по ставке 13%. Для определения налоговой базы данный доход может быть уменьшен на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ). Лица, которые должны подать декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства, определены ст. 227 - 228 НК РФ (п. 1 ст. 229).

В данном случае арендатор - юридическое лицо, которое является налоговым агентом физического лица - арендодателя. Если арендатор выполняет функции налогового агента, то сдавать налоговую декларацию по НДФЛ арендодателю не нужно. В противном случае, если налоговым агентом не были сделаны удержания и перечисления в бюджет НДФЛ, налогоплательщик должен самостоятельно исчислить сумму НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ) и подать декларацию в налоговую инспекцию. Общая сумма НДФЛ, подлежащая уплате в бюджет и исчисленная на основании данных налоговой декларации, уплачивается по месту учета налогоплательщика не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).

В соответствии с налоговым законодательством РФ доходы физического лица, если он не осуществляет предпринимательскую деятельность, от аренды имущества другими налогами, кроме НДФЛ, не облагаются.

Т.В. Павлова

15 сентября 2007 г.

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 18, сентябрь 2007 г.