Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2012 г. N 05АП-9335/11

г. Владивосток

23 января 2012 г.

Дело N А59-2228/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 19 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева

судей Н.А. Скрипка, Т.А. Аппаковой

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии:

стороны явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ"

апелляционное производство N 05АП-9335/2011

на решение от 17.11.2011

судьи С.И. Ким

по делу N А59-2228/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ"

к ИП Костылеву Владиславу Леонидовичу

о расторжении договора аренды нежилых помещений (строений) от 19.03.2010 N 31, об обязании вернуть имущество - нежилое здание и о взыскании 625 812 руб. 38 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" (далее Комитет, истец) обратился с иском к индивидуальному предпринимателю Костылеву Владиславу Леонидовичу о расторжении договора аренды нежилых помещений (строений) от 19.03.2010 N 31 (далее спорный договор, договор от 19.03.2010), обязании вернуть имущество - нежилое здание, взыскании 306 616 рублей 08 копеек неосновательного обогащения за жилое здание и 93 481 рубля 94 копеек за земельный участок, 170 328 рублей 14 копеек основного долга за недвижимое имущество и 45 676 рублей 70 копеек пени, 725 рублей основного долга за земельный участок и 8 984 рублей 52 копеек пени.

Арбитражным судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее АПК РФ) приняты уточненные исковые требования, истец просил взыскать с ответчика 253 220 рублей 12 копеек основного долга за недвижимое имущество за период с марта 2010 года по май 2011 года и 85 288 рублей 94 копейки за переданный земельный участок, 82 010 рублей пени, также принят отказ от иска в части расторжения договора аренды от 19.03.2010 и обязании вернуть имущество - здание клуба "Железнодорожников" общей площадью 1 049,2 кв.м., производство по делу в указанной части прекращено согласно п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 17.11.2011 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца 312 975 рублей 06 копеек, в том числе 231 686 рублей 12 копеек основного долга за нежилое помещение, 81 288 рублей задолженности за земельный участок.

Не согласившись с указанным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить в части взыскания задолженности в размере 312 975 рублей 06 копеек и принять по делу новый судебный акт, взыскав с ответчика в пользу истца 420 519 рублей 06 копеек, в том числе 253 220 рублей 12 копеек основного долга за недвижимое имущество, 85 288 рублей 94 копейки основного долга за земельный участок, 82 010 рублей пени. В обоснование доводов жалобы истец указал, что в соответствии с п. 3.3 договора от 19.03.2010 размер арендной платы изменяется арендодателем с учетом инфляции либо по другим причинам удорожания, распоряжениями заместителя председателя Комитета от 10.12.2010 N 122, 123 утвержден поправочный коэффициент к коэффициенту инфляции, на основании которого сторонами заключено дополнительное соглашение от 20.03.2011, где арендная плата за нежило здание с 01.04.2011 составляет 119 521 рубль, за земельный участок - 23 349 рублей в месяц.

В поступившем через канцелярию апелляционного суда отзыве на апелляционную жалобу ответчик, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, жалобу не подлежащей удовлетворению, сослался на те обстоятельства, что дополнительное соглашение от 19.03.2010 об изменении месячной арендной платы не прошло государственную регистрацию, ссылка истца на указанное соглашение не обоснована, расчет пени ввиду последних уточнений исковых требований суду первой инстанции представлен не был, доводы истца в данной части несостоятельны.

Извещенные в порядке ст. 123 АПК РФ надлежащим образом о месте и времени судебного заседания стороны явку представителей в настоящее судебное заседание не обеспечили, о причине неявки не сообщили, в связи чем суд, руководствуясь ч. 3 ст. 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие сторон. Заявлений, ходатайств до начала рассмотрения апелляционной жалобы в канцелярию суда не поступало.

Судом апелляционной инстанции установлено, что к апелляционной жалобе приложены следующие документы: распоряжение N 122 от 10.12.2010, распоряжение N 123 от 10.12.2010, письмо N 1795 от 07.12.2010, расчет базисных индексов. Исследовав представленные документы и руководствуясь ст. ст. 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, апелляционная коллегия определила приобщить их к материалам дела в обоснование доводов апелляционной жалобы.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно разъяснениям, данным в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении ч. 5 ст. 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в ч.4 ст. 270 АПК РФ.

Поскольку решение в порядке апелляционного производства обжалуется в части взыскания задолженности в размере 312 975 рублей 06 копеек, возражений в материалы дела не направил, отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Из материалов дела апелляционной коллегией установлено следующее.

На основании протокола о результатах проведения конкурса по выбору арендатора на право заключения договора аренды муниципального имущества от 09.03.2010, Комитет (арендодатель) и ИП Костылев (арендатор) заключили договор от 13.03.2010, по условиям которого арендодатель передает по передаточному акту арендатору в аренду часть нежилых помещений площадью 924,7 кв.м. (далее спорное помещение), находящихся в нежилом здании клуб "Железнодорожников", инв. N 64:440:001:003640690, литер А, этажность 2, подземная этажность 1, общей площадью 1 049,2 кв.м., расположенном по адресу: г. Холмск, ул. Путейная, д. 11, кадастровый (условный) номер 65:09:00 00 011:0005:64:440:001:003640690, с прилегающим земельным участком общей площадью 3551,0 кв.м., кадастровый номер 65:09:0000011:5 (далее спорный земельный участок) (кадастровый паспорт земельного участка от 27.01.2010 N 6509/201/10-0048).

Согласно акту приема-передачи от 19.03.2010 и передаточному акту (приложение N 2 к договору от 19.03.2010 - л.д. 17) арендодатель передал, а арендатор принял спорные нежилое помещение и земельный участок.

В соответствии с п. 1.4 указанного договора срок его действия установлен на период с 19.03.2010 по 19.03.2050. Договор от 19.03.2010 в установленном законом порядке зарегистрирован 13.09.2010.

В п. 3.1 и 3.2 стороны согласовали условия, по которым арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно не позднее двадцатого числа текущего месяца, за который производится оплата, арендная плата за нежилое помещение составляет 108 754 рублей, за земельный участок 21 246 рублей в месяц.

Дополнительным соглашением от 20.03.2011 к договору аренды нежилых помещений (строений) N 31 от 19.03.2010 стороны изменили сумму арендных платежей, которая с 01.04.2011 составила: за аренду нежилых помещений - 119 521 рублей, за земельный участок - 23 349 рублей в месяц.

Истец направил в адрес ответчика письмо от 26.01.2011 N 145 с требованием в досудебном порядке погасить образовавшуюся задолженность в связи с неисполнением ответчиком своих договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы.

Поскольку ответчик в досудебном порядке требование истца не выполнил, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке ст. ст. 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату, которую последний согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ обязан вносить своевременно по условиям, в порядке и сроки, предусмотренные договором.

В силу ст. ст. 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ при условии, что иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

На основании п. 1 ст. 425 ГК РФ договор по общему правилу вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, при этом согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок в один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что к фактически сложившимся отношениям между сторонами по договору аренды от 19.03.2010, зарегистрированному 13.09.2010, и, следовательно, заключенному с данного момента, с учетом добровольного подписания акта приема-передачи и передаточного акта от 19.03.2010, произведения ответчиком частичной арендной платы согласно представленным в дело платежным поручениям от 26.04.2010 N 48, от 26.04.2010 N 49, от 23.05.2010 N 59, от 07.06.2010 N 70, от 16.07.2010 N 86 (т. 1, л.д. 50-52, 57, 58), в период с 19.03.2010 по 13.09.2010 подлежат применению условия договора аренды от 19.03.2010.

Размер арендной платы устанавливается в договоре при его заключении и дальнейшее изменение арендной платы возможно по взаимному согласию сторон в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Согласно п. 3.3. договора от 19.03.2010 размер арендной платы с учетом инфляции либо по другим причинам удорожания, изменяется арендодателем в первом квартале каждого года по отдельному соглашению.

Как отмечалось ранее, 20.03.2011 сторонами подписано дополнительное соглашение от 19.03.2010 об изменении месячной арендной платы (за нежилое помещение в сумме 119 521 рублей, за земельный участок в сумме 21 513 78 копеек. Судом первой инстанции правомерно установлено обстоятельство незаключенности указанного соглашения ввиду отсутствия его государственной регистрации.

Истец в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих внесение ответчиком арендной платы согласно измененным указанным соглашением условиям.

Кроме того, апелляционная коллегия отмечает, что п. 3.3 договора от 19.03.2010 не имеет четкого механизма изменения арендной платы, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что расчет задолженности должен производиться исходя из сумм арендных платежей установленных договором аренды, а не соглашением от 20.03.2011.

На основании изложенного доводы апеллянта, ссылающегося на п. 3.3 договора от 19.03.2010 и распоряжения Комитета от 10.12.2010 N N 122, 123, несостоятельны и подлежат отклонению.

Таким образом, проверив правильность расчета судом первой инстанции суммы задолженности, апелляционная коллегия полагает обоснованным удовлетворение заявленных исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за нежилое помещение в сумме 231 686 рублей 94 копеек, за земельный участок в сумме 81 288 рублей 94 копейки.

Помимо требования о взыскании суммы основного долга истец заявил о взыскании пени за несвоевременное погашение существовавшей задолженности по арендной плате в сумме 82 010 рублей в соответствии с п. 4.2 договора от 19.03.2010, согласно которому в случае нарушения срока платежей, предусмотренных п. 3.1 договора невнесенная сумма считается недоимкой и взыскивается с начислением пени в размере 0,05 % за каждый день просрочки в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. ст. 330, 310 ГК РФ под неустойкой (штрафом, пеней) понимается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, односторонний отказ от их исполнений не допускается.

То обстоятельство, что судом первой инстанции обоснованно установлены сложившиеся у сторон в период с 19.03.2010 по 13.09.2010 отношения и правомерность применения условий данного договора в спорный период, не свидетельствует о непосредственной обязанности сторон, в том числе ответчика, по исполнению условий данного незаключенного договора аренды, следовательно, основания применения к ответчику штрафных санкций в период с 19.03.2010 по 13.09.2010 в виде начисления пени отсутствуют, что соответствует правовой позиции, изложенной в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В связи с этим, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований признавать ответчика, нарушившим договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и исковые требования о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора, не подлежат удовлетворению.

Также апелляционная коллегия отмечает, что истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ фактически не доказана обоснованность начисления пени в период с 13.09.2010 по 31.05.2011, поскольку в материалах дела отсутствует расчет суммы пени в указанный период.

Как следует из материалов дела, истцом неоднократно уточнялась сумма исковых требований, представив 10.11.2011 ходатайством окончательный вариант исковых требований, заявленных ко взысканию, в том числе пени в сумме 82 010 рублей.

Апелляционная коллегия полагает обоснованным вывод суда первой инстанции, посчитавшего недоказанным размер взыскиваемой пени (82 010 рублей) ввиду отсутствия первичных документов и невозможности принятия представленных актов сверки за период с 19.03.2010 по 31.05.2011 в качестве достаточных и достоверных доказательств.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы апеллянта, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии с п. 1 ст. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, коллегия считает решение Арбитражного суда Сахалинской области от 17.11.2011 по настоящему делу законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 17.11.2011 по делу N А59-2228/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Н.А. Скрипка Т.А. Аппакова