Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2012 г. N 20АП-6428/11

г. Тула

30 января 2012 г.

Дело N А62-3635/2011

Дата объявления резолютивной части постановления 24 января 2012 года.

Дата изготовления постановления в полном объеме 30 января 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Л.А.,

судей Можеевой Е.И.,

Рыжовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Ганюхиным М.И.,

при участии в судебном заседании:

от истца:	не явились, извещены надлежащим образом;
от ответчика:	Яковлевой Г.А. - представителя по доверенности от 13.10.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ваш Выбор", г. Смоленск, (ОГРН 1076731002545) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.11.2011 по делу N А62-3635/2011 (судья Лукашенкова Т.В.), принятое по иску Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, г. Смоленск, (ОГРН 1026701437212) к обществу с ограниченной ответственностью "Ваш Выбор", г. Смоленск, (ОГРН 1076731002545) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 899 099 руб. 83 коп. и пени в сумме 330 623 руб. 00 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - Департамент) обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "ВАШ ВЫБОР" (далее - ООО "ВАШ ВЫБОР") о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.04.2010 по 31.03.2011 в сумме 899 099 руб. 83 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.06.2010 по 31.03.2011 в сумме 330 623 руб., а всего 1 229 722 руб. 83 коп.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03 ноября 2011 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ООО "ВАШ ВЫБОР" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что при согласовании акта о выборе земельного участка не были соблюдены градостроительные правила, так как спорный земельный участок был предоставлен для строительства в зоне, не предназначенной для застройки, в связи с чем договор N 38/з от 21.05.2007 противоречит ч. 2 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поэтому заявитель считает, что судом сделан неправильный вывод о несоответствии данного договора только Правилам землепользования и застройки г.Смоленска от 28.02.2007 N 490.

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве на нее, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец своих представителей в суд апелляционной инстанции не направил, хотя о месте и времени извещен надлежащим образом, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со ст. 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие представителя истца.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнение представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, 21.05.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды N 38/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:002 03 06:0032, площадью 2000 кв.м, расположенного по адресу: город Смоленск, улица Пржевальского (с северной стороны дома N 2а), для строительства административного здания, сроком на три года (т.1, л.д.12-14).

Государственная регистрация договора произведена 16.07.2007.

Пунктами 3.1- 3.4 договора стороны согласовали порядок расчета арендной платы (размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без внесения изменения в условия договора) и определили, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями, до 20-го числа последнего месяца квартала.

С 01.01.2006 в целях эффективного использования на основе арендных отношений земельных участков, земель поселений Смоленской области для определения размера арендной платы за земельные участки применяется кадастровая стоимость земельных участков.

В соответствии с постановлением Администрации Смоленской области от 21.10.2008 N 584 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Смоленской области", опубликованным в "Смоленской газете" от 04.11.2003 N 87, определена кадастровая оценка для данного земельного участка.

Согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118, размер арендной платы определяется по следующей формуле:

Ап = Скадастр * Рбаз. * Пз.у. / 12*Т, где

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка за 1 кв. метр;

Пз.у. - площадь земельного участка;

Рбаз. - соответствующий базовый размер арендной платы;

Т - количество месяцев аренды.

Постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 "Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" установлена ставка размера арендной платы - 0,3 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр) в отношении земельных участков, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений (за исключением дачного, индивидуального жилищного строительства и строительства домов многоэтажной и повышенной застройки, а также земельных участков, предоставленных для строительства промышленных объектов), с учетом нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка. В отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности, установлена ставка размера арендной платы - 3,255 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр) (т.1, л.д.30-31).

С учетом указанных положений размер арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером 67:27:0023 03 06:0032, исходя из кадастровой стоимости 16 273 руб. 30 коп., за период с 01.04.2010 по 31.03.2011 составил 899 099 руб. 83 коп.

Департамент 30.12.2010 направил в адрес ООО "ВАШ ВЫБОР" уведомление о расторжении договора аренды от 21.05.2007сN 38/з, в котором предложи погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате. Указанное уведомление было получено последним 31.12.2010 (т.1, л.д.89).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей за период с 01.04.2010 по 31.03.2011, истец обратился в суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из доказанности наличия у ответчика задолженности по арендным платежам.

Кроме этого, поскольку ответчик не вносил арендные платежи, суд пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, для взыскания с ответчика договорной неустойки.

Также суд области не нашел оснований для применения при рассмотрении настоящего спора ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает данные выводы соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре права и обязанности сторон возникли из договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, N 38/з от 21.05.2007 (т.1, л.д.12-14).

Правовое регулирование данных правоотношений определено параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает односторонний отказ от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт занятия ООО "ВАШ ВЫБОР" спорного земельного участка в период с 01.04.2010 по 31.03.2011 подтверждается материалами дела.

Согласно расчету истца (л.д.10-11) задолженность ответчика по уплате арендной платы за указанный период составляет 899 099 руб. 83 коп. (т.1, л.д.7).

Ответчиком указанный расчет суммы иска не оспорен.

Доказательств, подтверждающих уплату арендных платежей за указанный период, ответчиком в материалы дела не представлено.

Исходя из этого, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что задолженность ответчика перед истцом по арендным платежам составляет 899 099 руб. 83 коп., и по праву взыскал ее.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки с 20.06.2010 по 31.03.2011 в сумме 330 623 руб.

Понятие неустойки дано в статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой неустойка (штраф, пеня) - это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора аренды земельного участка N 38/з от 21.05.2007 установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% за каждый день просрочки.

Принимая во внимание наличие со стороны ООО "ВАШ ВЫБОР" просрочки по уплате арендных платежей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости применения к ответчику определенной указанным договором ответственности в виде взыскания неустойки.

Как видно, истцом рассчитана неустойка за период с 20.06.2010 по 31.03.2011 в сумме 330 623 руб. в размере 0,3 % за каждый день просрочки, как это предусмотрено пунктом 5.2 договора аренды (т.1, л.д.8).

Поскольку ответчиком ходатайство об уменьшении размера неустойки заявлено не было, суд первой инстанции по праву взыскал с ответчика пени в полном объеме.

При этом довод заявителя о том, что договор N 38/з от 21.05.2007 противоречит ч. 2 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации, не нашел своего подтверждения в материалах дела.

Суд первой инстанции правильно указал на то, что решение Смоленского городского Совета от 28.02.2007 N 490, которым утверждены Правила землепользования и застройки города Смоленска, относятся к нормативным актам органов местного самоуправления, поэтому в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются правовым актом, содержащим нормы гражданского права, в связи с чем несоответствие договора аренды Правилам землепользования и застройки г.Смоленска не может повлечь недействительность данного договора на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный подход соответствует правовой позиции, содержащейся в в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.07.2010 по делу N А51-10815/2009.

Кроме того, следует учесть, что признание договора аренды ничтожной сделкой не освобождает арендатора от платы за фактическое пользование земельным участком, поскольку в силу положений ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Между тем, судебная коллегия находит обоснованным отказ суда первой инстанции в применении при рассмотрении настоящего спора статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Как правильно установлено судом области, об отказе в утверждении градостроительного плана земельного участка для строительства административного здания в связи с несоответствием вида разрешенного использования ответчику стало известно не позднее 23.12.2008 (т.1, л.д. 78).

Из материалов дела следует, что в период действия договора аренды ответчик не обращался к арендодателю с требованием о применении в данном случае положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки имущества, переданного в аренду, если указанные недостатки были известны арендатору в момент заключения договора.

Поскольку договор аренды заключался с ООО "ВАШ ВЫБОР" 21.05.2007, то есть после вступления в силу Правил землепользования и застройки города Смоленска, официально опубликованных 23.03.2007, суд области пришел к правильному выводу, что в момент заключения договора ответчику должно было быть известно разрешенное использование предоставленного ему земельного участка.

При этом из представленной в материалы дела переписки усматривается, что ответчик, с момента заключения договора аренды зная о разрешенном виде использования земельного участка, был намерен получить разрешение на строительство и требовать досрочного расторжения договора не собирался.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Смоленской области от 03 ноября 2011 года.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 03 ноября 2011 года по делу N А62-3635/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с ч.1 ст. 275 Арбитражного процессуального кодекса РФ кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Юдина

Судьи

Е.И. Можеева Е.В. Рыжова