Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2012 г. N 05АП-9641/11

г. Владивосток

26 января 2012 г.

Дело N А51-14962/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 26 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии

от истца: ведущий специалист правового управления Желенова Н.С., удостоверение N 27 от 01.02.2011, доверенность N 09 от 10.01.2012 со специальными полномочиями (до перерыва), от ответчика: Иванушко С.М., доверенность N 546/05 от 11.01.2012 со специальными полномочиями,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Унитарного государственного предприятия "ПриморСтройЗаказчик"

апелляционное производство N 05АП-9641/2011

на решение от 22.11.2011

судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-14962/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Администрации Артемовского городского округа

к Унитарному государственному предприятию "ПриморСтройЗаказчик"

о взыскании 101372,20 руб., расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Администрация Артемовского городского округа обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к Унитарному государственному предприятию "ПриморСтройЗаказчик" о взыскании задолженности по арендной плате по состоянию на 08.08.2011 в размере 84611,54 руб., пени в размере 16760,66 руб., всего 101372,20 руб., расторжении договора аренды N 275 от 11.11.2008 земельного участка площадью 5260 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Севастопольская, 36.

Решением от 22.11.2011 Арбитражный суд Приморского края взыскал с Унитарного государственного предприятия "ПриморСтройЗаказчик" в пользу Администрации Артемовского городского округа 101372,20 руб., в том числе 84611,54 руб. основного долга, 16760,66 руб. пеней; расторг договор аренды земельного участка N 275 от 11.11.2008; взыскал с Унитарного государственного предприятия "ПриморСтройЗаказчик" в доход федерального бюджета 4041,16 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, принять по делу новый судебный акт.

Считает необоснованным начисление арендной платы за период времени, превышающий срок действия договора. Обращает внимание на то, что срок аренды и арендная плата могут исчисляться только с даты заключения договора - 11.11.2008, но не с 14.12.2007, кроме того, спорный земельный участок в декабре 2008 года передан в муниципальную собственность Артемовского городского округа, в связи с чем перешел во владение истца, соответственно, пользование ответчиком имуществом не производилось.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрация Артемовского городского округа с доводами жалобы не согласилась, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ссылается на то, что срок действия договора установлен менее одного года, в связи с чем договор не требовал государственной регистрации; земельный участок находился в пользовании ответчика с 14.12.2007.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. На вопрос суда представитель истца пояснил, что неустойка рассчитана с 15.01.2008.

Суд, руководствуясь ст. ст. 163, 184, 185 АПК РФ, определил объявить перерыв в судебном заседании до 11 часов 25 минут 26.01.2012. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ N 113 от 19.09.2006 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии представителя ответчика.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела распоряжения от 24.12.2008, акта приема-передачи здания, переписки, которые приложены к апелляционной жалобе, признал причины невозможности представления доказательств в суде первой инстанции уважительными, руководствуясь ст. ст. 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, определил ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств удовлетворить.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 11.11.2008 между Администрацией Артемовского городского округа (Арендодатель) и Унитарным государственным предприятием "ПриморСтройЗаказчик" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 275 сроком действия с 14.12.2007 по 12.12.2008, по условиям которого Арендодатель на основании постановлений администрации Артемовского городского округа от 28.01.2008 N 77-па, от 13.02.2008 N 116-па, от 30.10.2008 N 1066-па предоставляет для завершения строительства плавательного бассейна, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 5260 кв.м., кадастровый номер 25:27:030106:325 в границах, указанных на оригинале кадастрового паспорта земельного участка, расположенный по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Севастопольская, 36.

По акту приема-передачи земельного участка от 14.12.2007 земельный участок передан ответчику.

Пунктами 3.1, 3.3 договора аренды земельного участка арендная плата установлена сторонами с коэффициентом 1,5 по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет 23104,72 руб. за весь период срока аренды согласно прилагаемому расчету. Арендная плата вносится с момента подписания сторонами акта приема-передачи ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора.

Из расчета арендной платы за период с 14.12.2007 по 12.12.2008, являющегося Приложением N 2 к договору аренды, следует, что за весь период срока действия договора размер арендной платы составляет 23104,72 руб., сумма арендной платы за месяц составляет 1925,39 руб.

26.01.2009 и 08.08.2011 истец в адрес ответчика направил претензии о необходимости исполнения обязательств по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка.

Непогашение ответчиком имеющейся задолженности по арендной плате послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта несвоевременного и не в полном объеме внесения ответчиком арендной платы по договору, а также о соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора.

Однако судом первой инстанции не учтены следующие обстоятельства.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Поскольку Договор аренды земельного участка N 275 заключен 11.11.2008 на срок по 12.12.2008, то есть менее года, договор не подлежал государственной регистрации.

В связи с тем, что по окончании срока действия договора ответчик продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии на то возражений арендодателя, договор N 275 от 11.11.2008 в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ был возобновлен на неопределенный срок. Не могут быть приняты в качестве доказательств наличия возражений арендодателя на продолжение арендных отношений письма истца от 23.01.2009 N 183, от 27.04.2010 N 1210 о необходимости освобождения спорного земельного участка в связи с истечением срока действия договора, поскольку требование об освобождении участка было заявлено арендодателем через месяц, а впоследствии через полтора года по истечении срока действия договора аренды, когда договор уже был возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Однако истец не обращался с предложением к ответчику расторгнуть договор аренды N 275 от 11.11.2008.

В качестве такого предложения не могут быть расценены письма истца от 23.01.2009 N 183, от 28.01.2009 N 186, от 07.04.2010 N 1210, от 08.08.2011 N 30-18/1203, поскольку они содержат лишь требование передать земельный участок по акту приема-передачи в связи с окончанием срока действия договора, либо оплатить задолженность по арендной плате, в случае неоплаты которой истец будет вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о ее взыскании и расторжении договора аренды.

Не может быть расценено в качестве предложения расторгнуть договор аренды и письмо истца от 02.09.2011 N 501/03, поскольку данное письмо содержит лишь требование подписать акт приема-передачи, но не расторгнуть действующий договор аренды.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что письма от 28.01.2009 N 186 и от 08.08.2011 N 30-18/1203 свидетельствуют о предложении истца расторгнуть договор является ошибочным.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора, что в силу п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения в части требования о расторжении договора аренды.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из п. 3.1. договора аренды, расчета арендной платы за период с 14.12.2007 по 12.12.2008, являющегося Приложением N 2 к договору аренды, следует, что размер месячной арендной платы составляет 1925,39 руб.

Пунктом 2 договора аренды условия договора аренды распространены на фактические отношения, сложившиеся между сторонами с 14.12.2007, то есть с даты передачи земельного участка ответчику по акту приема-передачи.

За период с 14.12.2007 по 08.08.2011 за пользование земельным участком подлежит начислению арендная плата в сумме 84406,61 руб. (1117,97 руб. за 18 дней декабря 2007 года + 1925,39 руб. в месяц х 43 месяца + 496,87 руб. за 8 дней августа 2011 года).

Доказательств внесения арендной платы в указанной сумме ответчиком в материалы дела не представлено.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика арендной платы подлежат удовлетворению частично в сумме 84406,61 руб.

Подлежат отклонению доводы ответчика о том, что он с 24.12.2008 не является владельцем спорного земельного участка и не должен вносить арендную плату в связи с тем, что Распоряжением Департамента имущественных отношений Приморского края от 24.12.2008 N 377-р здание плавательного бассейна передано в муниципальную собственность Артемовского городского округа, поскольку договор аренды N 275 от 11.11.2008 в установленном порядке сторонами не расторгнут, земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен. Кроме того, доказательств государственной регистрации права муниципальной собственности на здание плавательного бассейна ответчиком в материалы дела не представлено.

Доводы о неправомерном начислении арендной платы за период пользования в четыре года, в то время как срок действия договора составлял один год, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).

Пунктом 3.5. договора аренды установлено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на момент начисления пени, с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 3.3 договора аренды земельного участка арендная плата вносится с момента подписания сторонами акта приема-передачи ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора.

В п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Таким образом, пеня за несвоевременное внесение арендной платы может начисляться только с момента вступления в силу договора аренды.

Поскольку после вступления в силу договора первый платеж за период пользования с 14.12.2007 по 30.11.2008 должен был быть осуществлен арендатором не позднее 15.11.2008, период просрочки исчисляется с 16.11.2008.

Таким образом, сумма пени за период с 16.11.2008 по 08.08.2011 составляет 13612,30 руб.

На основании вышеизложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма пени в размере 13612,30 руб.

На основании ст. 110 АПК РФ, ст. 333.17 НК РФ государственная пошлина по иску в сумме 3907,49 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы ответчику предоставлялась отсрочка по уплате государственной пошлины, при этом истец от уплаты государственной пошлины освобожден, государственная пошлина по апелляционной жалобе взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.11.2011 по делу N А51-14962/2011 изменить.

Взыскать с Унитарного государственного предприятия "ПриморСтройЗаказчик" в пользу Администрации Артемовского городского округа 98018 (Девяносто восемь тысяч восемнадцать) рублей 91 коп., в том числе 84406 (Восемьдесят четыре тысячи четыреста шесть) рублей 61 коп. основного долга, 13612 (Тринадцать тысяч шестьсот двенадцать) рублей 30 коп. пеней.

Требование Администрации Артемовского городского округа о расторжении договора аренды земельного участка N 275 от 11.11.2008 оставить без рассмотрения.

Взыскать с Унитарного государственного предприятия "ПриморСтройЗаказчик" в доход федерального бюджета 3907 (Три тысячи девятьсот семь) рублей 49 коп. государственной пошлины по иску.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына