Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2012 г. N 20АП-6074/11

г. Тула

30 января 2012 г.

Дело N А68-4968/11

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей Каструба М.В., Токаревой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-6074/2011) индивидуального предпринимателя Жабина Анатолия Александровича на решение Арбитражного суда Тульской области от 26 октября 2011 года по делу N А68-4968/11 (судья Большаков В.М.), по иску индивидуального предпринимателя Жабина Анатолия Александровича (ОГРНИП 304711639500092, Тульская область, г. Новомосковск, г. Новомосковск, пос. Клин, квартал N 8, д. 4) к обществу с ограниченной ответственностью "Шахтопроект" (ОГРН 1037101670825, Тульская область, г. Новомосковск, ул. Маяковского, д. 39) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.03.2006,

при участии в судебном заседании 24.01.2011:

от истца: Деменковой Е.В. - представителя по доверенности 71 ТО 0265638 от 31.10.2011,

от ответчика: Данилкин Я.Я. - генеральный директор,

в судебном заседании 24.01.2011 объявлен перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ до 27.01.2011

при участии в судебном заседании 27.01.2011:

от истца: Деменковой Е.В. - представителя по доверенности 71 ТО 0265638 от 31.10.2011,

от ответчика: Айдель Е.А - представителя по доверенности N 01 от 26.08.2011, Крючков А.Н- представителя по доверенности N 01 от 26.08.2011,

установил: индивидуальный предприниматель Жабин Анатолий Александрович (далее - ИП Жабин А.А.) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Шахтопроект" (далее - ООО "Шахтопроект") о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.03.2006.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 26.10.2011 года в иске отказано, расходы по госпошлине отнесены на истца.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, ИП Жабин А.А. обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и удовлетворить заявленные исковые требования.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 10.10.2011 проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 27.03.2006 между ИП Жабиным А.А. (арендодатель) и ООО "Шахтопрокт" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества.

По условиям пункта 1.1 договор в соответствии с условиями договора арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату принадлежащее арендодателю на праве собственности часть встроенное нежилого помещения Лит А - встроенное нежилое помещение I, общей площадью 520,8 кв.м, под N N 1,2,3,4,5,6,7,8,9, - в подвале; под NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 10, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 34 - на I этаже по адресу: Тульская область, город Новомосковск, улица Маяковского, дом N39.

Из пункта 2.1 договора следует, что недвижимое имущество сдается в аренду на 10 (десять) лет - с 01 апреля 2006 года по 31 марта 2016 года. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 3.1. договора арендная плата устанавливается в размере 30000 руб. в месяц за все имущество.

В соответствии с пунктом 3.3. договора арендатор оплачивает арендную плату, предусмотренную пунктом 3.1 договора не позднее 10 числа каждого месяца за текущий месяц, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, либо иным способом по соглашению сторон.

По условиям пункта 3.4. договора размер арендной платы, установленный договором, может быть изменен по соглашению сторон, при изменении установленных тарифов на коммунальные услуги, а также при переоценке основных фондов, индекса инфляции, изменений методики, определяющей порядок расчета ставки арендной платы. Сторона, выступающая инициатором пересмотра арендной плат должна в письменной форме предупредить об этом не позднее чем за один месяц предполагаемого изменения.

04.08.2006 договор аренды недвижимого имущества от 27.03.2006 был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области за номером 71-71-15/045/2006.

Арендуемое имущество арендатору было передано 01.04.2006, что подтверждается актом приема-передачи.

Дополнительными соглашениями N 2 от 31.12.2008 и N 3 от 30.12.2009 была увеличена арендная плата до 50000 руб. и 100000 руб. соответственно (л.д. 12-13, том 1).

Ссылаясь на то, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату, 06.06.2011 ИП Жабин А.А. направил в адрес ответчика требование о погашении задолженности до 21.06.2011, которое осталось без ответа.

Указывая на данные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Смоленской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор о более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В качестве существенного нарушения ответчиком условий договора истец ссылается, на то что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

С указанным доводом суд апелляционной инстанции согласиться не может в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Требования государственной регистрации договора, заключенного на срок не менее одного года, распространяются и на договоры аренды нежилых помещений (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53).

Из материалов дела усматривается, что 04.08.2006 договор аренды недвижимого имущества от 27.03.2006 был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области за номером 71-71-15/045/2006.

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон.

В силу части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Так как дополнительные соглашения N 2 от 31.12.2008 и N 3 от 30.12.2009 не зарегистрированы в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о их незаключенности.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о недоказанности истцом согласования сторонами изменения размера арендной платы в размере 50 000 рублей, в порядке, установленном законом и договором.

Таким образом, ответчик ежемесячно в силу пункта 3.1. договора обязан был уплачивать истцу 30000 рублей арендной платы.

Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 18.10.2011 и первичными бухгалтерскими документами - платежными поручениями N 16 от 03.03.2010, N 36 от 14.04.2010, расчетными кассовыми ордерами N 14 от 25.01.2010, N 48 от 16.03.2010, N 320 от 25.10.2010, N 349 от 15.11.2010, N 377 от 26.11.2010, N 432 от 27.12.2010, N 88 от 17.05.2011, N 99 от 30.05.2011, N 89 от 19.05.2011, N 63 от 12.04.2011, квитанцией N 103 от 29.03.2011, а также чек-ордером N 49 от 13.04.2011.

Таким образом, оснований указанных в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что при рассмотрении требований собственника недвижимости о расторжении договора аренды необходимо было применять выводы, указанные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 не состоятелен, поскольку в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указан конкретный перечень обстоятельств необходимых для одностороннего расторжения договора аренды.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет доводы заявителя о незаконности и необоснованности судебного акта.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Тульской области по делу N А68-4968/11 от 26 октября 2011 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Г. Сентюрина

Судьи

М.В. Кастуба М.В. Токарева