Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2012 г. N 17АП-13371/11

г. Пермь

19 января 2012 г.

Дело N А50-12671/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 января 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Васевой Е.Е.

судей Савельевой Н.М., Голубцова В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бакулиной Е.В.

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Кама-Ритэйл": Колотов М.С. по доверенности от 20.08.2011, Юдина Т.В. по доверенности от 20.07.2011

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Юбилейное": Макаренкова Л.Н. по доверенности от 10.07.2011

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест": Симонов П.Е. по доверенности от 01.02.2011

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд": не явились

от третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю: не явились

Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Кама-Ритэйл",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 16 ноября 2011 года

по делу N А50-12671/2011

принятое судьей Трубиным Р.В.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Кама-Ритэйл"

к обществу с ограниченной ответственностью "Юбилейное", обществу с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест", обществу с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд"

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю

о признании за истцом права аренды, признании недействительным одностороннего расторжения договора

установил,

Общество с ограниченной ответственностью "Кама-Ритэйл" (далее - ООО "Кама-Ритэйл") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском о признании за ООО "Кама-Ритэйл" права аренды на часть (453,1 кв.м.) одноэтажного кирпичного здания магазина (лит. А), площадью 516,4 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, Свердловский район, г. Пермь, ул. Братская, 10 (условный номер 59:401:1979:6:23129/1/А/1:0). Исковое заявление принято к производству суда, делу присвоен N А50-12671/2011.

Определением суда от 15.07.2011 к производству суда для рассмотрения совместно с первоначальными заявленными требованиями принят встречный иск ООО "Мега-Инвест" к ООО "Кама-Ритэйл" об обязании ООО "Кама-Ритэйл" освободить спорные помещения (т.1 л.д.104,105).

Также ООО "Кама-Ритэйл" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском о признании одностороннего расторжения договора аренды нежилого помещения от 01.10.2007 недействительным. Исковое заявление принято к производству суда, делу присвоен N А50-11128/2011.

Определением суда от 03.08.2011 дела N А50-12671/2011 и N А50-11128/2011 объединены в одно производство, с присвоением номера А50-12671/2011 (т.2 л.д.21,22).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (т.2 л.д.52,53), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Определением суда от 27.09.2011 ООО "Элемент-Трейд" исключено из числа третьих лиц и привлечено к участию в деле в качестве соответчика (л.д.66-70).

С учетом последних уточненных требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст.49 АПК РФ истец просит:

- признать одностороннее расторжение договора N 406 аренды нежилого помещения от 01.10.2007 (номер регистрации 59-59-21/074/2007-321), заключенного в отношении части (453,1 кв.м) отдельно стоящего нежилого одноэтажного кирпичного здания магазина (Лит.А), площадью 516,4 кв.м, расположенного по адресу: г.Пермь, ул. Братская, 10 недействительным;

- признать за ООО "Кама-Ритэйл" право аренды на часть (453,1 кв.м) одноэтажного кирпичного здания магазина (Лит.А), площадью 516,4 кв.м, расположенного по адресу: г.Пермь, ул. Братская, 10 (условный номер 59:401:1979:6:23129/1/А/1:0), являющегося предметом договора аренды N 406 нежилого помещения от 01.10.2007;

- признать недействительным договор аренды N 15/2011 от 16.06.2011 нежилых помещений, заключенный между ООО "Мега-Инвест" и ООО "Элемент-Трейд" в отношении одноэтажного кирпичного здания магазина (Лит.А), площадью 516,4 кв.м, расположенного по адресу: г.Пермь, ул. Братская, 10 (условный номер 59:401:1979:6:23129/1/А/1:0);

- применить последствия недействительности (ничтожности) договора аренды N 15/2011 от 16.06.2011 нежилых помещений, приведя ООО "Мега-Инвест" и ООО "Элемент-Трейд" в первоначальное положение, существовавшее на момент заключения данной сделки (т.2 л.д.88,89,134,135).

ООО "Мега-Инвест" в порядке ст.49 АПК РФ отказалось от исковых требований по встречному иску в полном объеме в связи с тем, что ООО "Кама-Ритэйл" освободило спорные помещения. Отказ от встречного иска принят судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 16 ноября 2011 года по делу N А50-12671/2011, принятым судьей Трубиным Р.В., отказано в удовлетворении иска.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Кама-Ритэйл" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что ответчиком не был соблюден односторонний порядок расторжения договора аренды; оснований для одностороннего расторжения договора аренды не имелось. Нарушения, установленные ответчиком в уведомлении от 12.04.2011 о расторжении договора аренды, были устранены истцом до момента составления данного уведомления. Несвоевременная оплата расходов по уборке территории образовалась из-за технического сбоя платежной системы SAP ERP. Истцу не было известно о наличии задолженности по оплате расходов по уборке территории. Представители истца в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО "Юбилейное" в судебном заседании просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве. Ответчик ссылается на нарушение истцом условий договора и соблюдение одностороннего порядка расторжения договора. Доводы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды правомерно отклонены судом первой инстанции. Иные доводы апелляционной жалобы не имеют правового обоснования.

ООО "Мега-Инвест" в отзыве просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считает решение законным и обоснованным. По мнению ответчика, основания для одностороннего расторжения договора имелись, односторонний порядок расторжения договора аренды соблюден. Довод истца о том, что основания для расторжения договора устранены до момента получения уведомления правового значения не имеет. Представитель ООО "Мега-Инвест" в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве.

ООО "Элемент-Трейд" отзыв на апелляционную жалобу не представило, представитель в судебное заседание не явился.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в отзыве сообщило о наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей в отношении спорного объекта недвижимости. Поддержало позицию, изложенную в ранее представленном в суд первой инстанции отзыве, а также просило рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, 01.10.2007 между ООО "Юбилейное" (арендодатель) и ООО "Кама-Ритэйл" (арендатор) заключен договор аренды, предметом которого являлась часть (453,1 кв.м) нежилого помещения отдельно стоящего нежилого одноэтажного кирпичного здания магазина (лит. А), площадью 516,4 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, Свердловский район, г. Пермь, ул. Братская, 10.

Имущество, являющееся предметом договора аренды, передано истцу по акту приема-передачи от 01.10.2007.

В соответствии с п.3.1 договора срок его действия установлен сторонами - 7 лет с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 04.12.2007 (N 59-59-21/074/2007-321).

Раздел 5 договора аренды предусматривает возможность досрочного расторжения в одностороннем порядке в случаях, указанных в пунктах 5.2 и 5.3, по истечении одного месяца с момента получения одной из сторон договора уведомления о его расторжении.

В соответствии с п.5.2 договора по требованию арендодателя договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке, когда арендатор: не вносит в течение двух месяцев подряд платежи, оплата которых установлена в п.2.1, п.2.5, п.2.6 (п.5.2.1): пользуется имуществом с нарушениями существенных условий договора, на которые ему письменно указал арендодатель (п.5.2.2); существенного ухудшает состояние имущества (п.5.2.3).

01.05.2008 между сторонами договора аренды пописано дополнительное соглашение, которым урегулирован порядок внесения арендной платы. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 22.07.2008.

Уведомлением от 12.04.2011 ООО "Юбилейное" сообщило истцу об одностороннем расторжении договора на основании п.5.2 договора в связи с нарушением истцом договорных условий предусмотренных п. 2.5 (не внесение оплаты расходов по уборке территории, прилегающей к спорному помещению) (т.1 л.д.50).

20.05.2011 ООО "Юбилейное" предоставило в Управление Росреестра по Пермскому краю уведомление об одностороннем расторжении спорного договора аренды. 03.06.2011 запись об аренде прекращена.

20.05.2011 между ООО "Юбилейное" (продавец) и ООО "Мега-Инвест" (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного имущества. Переход права собственности зарегистрирован 15.06.2011 (т.1 л.д.120,53).

ООО "Мега-Инвест", в свою очередь, передало спорное имущество по договору аренды N 15/2011 от 16.06.2011 ООО "Элемент-Трейд" (т.2 л.д.30-36).

Истец, считая действия ООО "Юбилейное" по одностороннему расторжению договора аренды и последующие действия ООО "Мега-Инвест" по передаче ООО "Элемент-Трейд" в аренду спорного имущества незаконными и нарушающими права истца, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из правомерности одностороннего расторжения договора аренды.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п.1,3 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с разделом 5 договора аренды договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в случаях, указанных в пунктах 5.2 и 5.3, по истечении одного месяца с момента получения одной из сторон договора уведомления о его расторжении.

В соответствии с п.5.2 договора по требованию арендодателя договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке, в случае невнесения в течение двух месяцев подряд платежей, оплата которых установлена в п.2.1, п.2.5, п.2.6 (п.5.2.1).

Пунктом 2.5 договора аренды предусмотрено, что помимо арендной платы арендатор ежемесячно компенсирует арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к помещению в размере 4500 руб. без НДС. Оплата производится путем перечисления указанной суммы на расчетный счет арендодателя одновременно с перечислением арендной платы в срок, предусмотренный п.2.3 договора.

Согласно п.2.3 договора аренды арендная плата перечисляется ежемесячно на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа текущего месяца на основании счета, предъявляемого арендодателем.

01.05.2008 между сторонами договора аренды пописано дополнительное соглашение, которым урегулирован порядок внесения арендной платы. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 22.07.2008. Обязанность по ежемесячной компенсации арендодателю расходов по уборке территории, прилегающей к помещению в размере 4500 руб. также содержится в указанном дополнительном соглашении (п.2.4).

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что истцом был нарушен срок оплаты расходов ООО "Юбилейное" по уборке прилегающей территории за январь 2011 года. Фактически платеж произведен ООО "Кама-Ритэйл" 07.04.2011.

В связи с неисполнением условий договора ООО "Юбилейное" направило в адрес ООО "Кама-Ритэйл" уведомление о расторжении договора аренды. Данное уведомление получено 19.04.2011 представителем ООО "Кама-Ритэйл" Ивановой Е.В., о чем имеется соответствующая подпись.

На основании изложенного, судом первой инстанции сделан правильный вывод о соблюдении ООО "Юбилейное" порядка одностороннего расторжения договора аренды.

Доводы ООО "Кама-Ритэйл" о неполучении обществом уведомления об одностороннем расторжении договора аренды в связи с тем, что Иванова Е.В. не является сотрудником общества, судом апелляционной инстанции не принимаются в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, копия уведомления о расторжении договора аренды представлена непосредственно истцом одновременно с подачей иска (п.4 приложения, т.1 л.д.7). Письмом, составленным исполнителем - Ивановой Е.В. на фирменном бланке ООО "Кама-Ритэйл" с печатью общества, подтверждается факт получения истцом уведомления о расторжении договора аренды. О фальсификации указанного письма представителем ООО "Кама-Ритэйл" в ходе рассмотрения дела заявлено не было. Доказательств выбытия печати из владения ООО "Кама-Ритэйл" помимо его воли в материалы дела не представлено. Уведомление вручено Ивановой Е.В. по месту нахождения ООО "Кама-Ритэйл".

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для одностороннего расторжения договора аренды являются ошибочными. В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным имуществом истец более двух месяцев подряд нарушил срок внесения расходов по уборке территории. Оплата указанных услуг до момента составления уведомления о расторжении договора аренды не свидетельствует об отсутствии факта нарушения истцом условий договора.

Ссылка истца на отсутствие существенного нарушения интересов ООО "Юбилейное" ввиду просрочки платежа правового значения при рассмотрении настоящего дела не имеет. Истец, являясь стороной по договору аренды, несет риск неблагоприятных последствий за нарушение условий, определенных договором. ООО "Юбилейное" в данной ситуации правомерно воспользовалось правом на односторонний отказ, предоставленным ему договором.

Доводы истца об отсутствии в дополнительном соглашении N 2 оснований для одностороннего расторжения договора также подлежат отклонению. Изменения, урегулированные дополнительным соглашением, касались только раздела 2 договора аренды "Арендная плата и порядок расчета" (п.1.1 дополнительного соглашения). Положения договора аренды о досрочном расторжении договора, предусмотренные в разделе 5, не изменялись. Из анализа текста договора и дополнительных соглашений к нему, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что стороны не намеревались исключить из текста договора право арендодателя на односторонний отказ от договора при невнесении в течении двух месяцев подряд платы за уборку территории, при изготовлении текста дополнительного соглашения допущена техническая ошибка в нумерации соответствующего пункта.

Также суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды N 15/2011 от 16.06.2011 нежилых помещений, заключенный между ООО "Мега-Инвест" и ООО "Элемент-Трейд" заключен в соответствии с действующим законодательством, признаков недействительности не содержит.

Действия регистрирующего органа, исходя из заявленных требований, не подлежат оценке в рассматриваемом споре.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб. относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 16 ноября 2011 года по делу N А50-12671/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Е.Е.Васева

Судьи

Н.М.Савельева В.Г.Голубцов