Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2012 г. N 12АП-106/12

г. Саратов

30 января 2012 г.

Дело N А12-17202/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "24" января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "30" января 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,

судей: Борисовой Т.С., Жевак И.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,

при участии в заседании: ИП Нестерова М.Д. и его представителя Легуша Е.В., действующего по доверенности от 14.06.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области

на решение арбитражного суда Волгоградской области от "16" ноября 2011 года по делу N А12-17202/2011, принятое судьей Пятерниной Е.С.,

по заявлению индивидуального предпринимателя Нестерова Михаила Дмитриевича

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области

о признании сообщения об отказе в государственной регистрации права недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Нестеров Михаил Дмитриевич (далее - ИП Нестеров М.Д., предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании незаконным и отмене решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации перехода права собственности к индивидуальному предпринимателю Нестерову Михаилу Дмитриевичу на здание трансформаторной подстанции, общей площадью 30,2 квадратных метра, инвентарный номер 18:410:002:000457740:0005, расположенное по адресу: Волгоградская область, город Волжский, Автодорога 6, 6, изложенный в сообщении от 12.09.2011 N 03/031/2011-437.

В порядке восстановления нарушенного права заявитель просил суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от закрытого акционерного общества "Промстрой" к индивидуальному предпринимателю Нестерову Михаилу Дмитриевичу по договору купли-продажи от 20.10.2003 года N 182 "К-П" на здание трансформаторной подстанции, общей площадью 30, 2 квадратных метра, инвентарный номер 18:410:002:000457740:0005, расположенное по адресу: Волгоградская область, город Волжский, Автодорога 6, 6.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 16 ноября 2011 года заявленные требования удовлетворены.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

ИП Нестеров М.Д. и его представитель возражали против доводов апелляционной жалобы, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поддержали позицию, изложенную в отзыве.

От Управления Росреестра по Волгоградской области поступило ходатайство, в котором управление просит провести судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы без участия их представителя, удовлетворить апелляционную жалобу, отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований заявителя.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает апелляционную жалобу без участия представителя Управления Росреестра по Волгоградской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.07.2011 ИП Нестеров М.Д. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на строение трансформаторной подстанции площадью 30,2 квадратных метра, расположенное по адресу: Волгоградская область, город Волжский, Автодорога 6, 6 на основании договора купли-продажи от 20.10.2003 N 182 "К-П", заключенного с закрытым акционерным обществом "Промстрой" (продавцом).

Поскольку данные о регистрации права собственности закрытого акционерного общества "Промстрой", в силу абзаца 3 пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) на указанный объект в ЕГРП отсутствовали, заявление о государственной регистрации перехода права собственности от продавца ЗАО "Промстрой" и иные документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации перехода права собственности заявителем не представлены, Управление Росреестра 08.08.2011 в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона о регистрации приостановило государственную регистрацию сроком на три месяца. При этом в уведомлении о приостановлении от 08.08.2011 N-3/031/2011-437 указано на необходимость предоставления в срок до 07.09.2011 указанных документов и устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации.

Государственная регистрация возобновлена 07.09.2011 в связи с истечением срока приостановления и непредставлением указанных документов.

Сообщением от 12.09.2011 N 03/131/2011-437 на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 19, абзацев 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации ИП Нестерову М.Д. отказано в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

Считая такой отказ Управления Росреестра несоответствующим законодательству и нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ИП Нестеров М.Д. обратился в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности продавцу спорного объекта недвижимости на праве собственности, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи и об отсутствии спора о праве на этот объект.

Апелляционная инстанция, оценив в совокупности, как того требует статья 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие в ЕГРП на момент подачи заявления о переходе права сведений о регистрации ранее возникшего права и непредставление заявления продавца на регистрацию права в связи с его ликвидацией, не исключают возможность регистрации права собственности за лицом, приобретшим имущество по основаниям гражданско-правового договора, в силу нижеследующего.

Согласно ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 ст. 17 указанного закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода права собственности на недвижимое имущество являются договоры, другие сделки.

Как следует из пункта 1 ст. 16 названного Закона, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что поскольку законом не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по сделке тогда, когда одна из сторон в сделке ликвидирована, в данном случае подлежит государственной регистрации переход права собственности по заявлению одной стороны на основании сделки, которая соответствует законодательству с применением названных норм права по аналогии.

Вывод суда первой инстанции соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г.. N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которой обязанности продавца по договору купли-продажи на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Принимая решение об удовлетворении заявления суд, исходит из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности продавцу спорных объектов недвижимости на праве собственности, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи и об отсутствии спора о праве на эти объекты.

Как установлено судами, заявителем ИП Нестеровым М.Д. представлены достаточные доказательства, подтверждающие приобретение им недвижимого имущества. Договор купли-продажи от 20.10.2003 N 182 "К-П" между закрытым акционерным обществом "Промстрой " (продавцом) и ИП Нестеровым М.Д. (покупателем) является заключенным и соответствует действующему законодательству. Продавцом исполнена обязанность по передаче недвижимого имущества, покупателем исполнена обязанность по его оплате. Указанные обстоятельства подтверждаются актом приема - передачи от 21.10.2003 к договору от 20.10.2003 N 182 К-П, справкой об оплате от 21.10.2003 N312/27. В ходе проведенной правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, регистрирующим органом не было установлено обстоятельств, свидетельствующих о недействительности гражданско-правового договора.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи N 182 "К-П" от 20 октября 2003 года, заключенного между ЗАО "Промстрой" (продавец) и предпринимателем Нестеровым М.Д. (покупатель), продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить имущество - Трансформаторную подстанцию - одноэтажное кирпичное строение (лит. Г17), площадью по наружному обмеру 36, 0 квадратных метра, расположенное по адресу: Волгоградская область, город Волжский, Автодорога 6, 6 (далее - объект). Стоимость имущества, подлежащего продаже, составляет 50 000 рублей (пункт 1.3). В пункте 1.2 договора купли-продажи указано, что продаваемое имущество принадлежит продавцу на основании учредительного договора о создании и деятельности ООО "Промстрой" от 09.06.2000, что подтверждается свидетельством о собственности АА 351825, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 34-01/01-55/2000-4 от 31.07.2000 года. Указанные обстоятельства подтверждаются представленной в материалы дела Управлением Росреестра по Волгоградской области выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.11.2011 N 01/621/2011-674 (л.д. 67).

Таким образом, при рассмотрении спора установлено, что право собственности на продаваемое имущество на момент подписания договора купли-продажи было зарегистрировано за продавцом, а именно, право собственности ЗАО "Промстрой" было зарегистрировано на все объекты недвижимости (здания и сооружения площадки N 1 завода ЖБИ по адресу: город Волжский, улица Автодорога, 6, 6). В состав объектов входила Трансформаторная подстанция - одноэтажное кирпичное строение (лит. Г17), что подтверждается представленными в материалы дела Управлением Росреестра по Волгоградской области надлежаще заверенными копиями правоустанавливающих документов, с условными номерами 34-35-01/01-55/2000-4, 34-35-01/01-55/2000-1.

В целях продажи ЗАО "Промстрой" отдельных объектов недвижимости, в 2003 году было прекращено право собственности на все имущество в целом.

Согласно справке ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 15.07.2011 (л.д. 21) объект: одноэтажное кирпичное здание, 1961 года постройки, площадью 30, 2 квадратных метра, расположенное по адресу: Волгоградская область, город Волжский, Автодорога, 6, 6, инвентарный номер 18:410:002:000457740:0005, ранее значился как: "Трансформаторная подстанция - кирпичное строение площадью по наружным размерам 36, 0 квадратных метра (литер Г17).

На указанный объект заявителем представлен кадастровый паспорт от 31 мая 2011, инвентарный номер 18:410:002:000457740:0005 который соответствует данным БТИ, имеющимся на момент заключения договора (л.д. 16).

В материалы дела представлен технический паспорт на здания и сооружения площадки N 1 завода ЖБИ, расположенные по адресу: город Волжский, Автодорога 6, 6. Характеристика объекта, содержащаяся в техническом паспорте, схожа с характеристикой объекта недвижимости, указанного в договоре купли-продажи.

Проанализировав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции признает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи, представленный в подтверждение возникновения права собственности ЗАО "Промстрой", является заключенным и соответствует действующему законодательству.

Фактические действия сторон договора свидетельствуют о том, что продавцом исполнена обязанность по передаче недвижимого имущества, покупателем исполнена обязанность по оплате.

В ходе проведенной правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, регистрирующим органом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недействительности гражданско-правового договора.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора, как основания возникновения соответствующего обязательства. Указанная позиция выработана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.09.2009 по делу N 1395/09.

Из указанных выше обстоятельств и имеющихся в материалах дела документов усматривается, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

Согласно выписке от 12.05.2011 N 3558 из Единого государственного реестра юридических лиц 29 декабря 2006 года внесена запись о прекращении деятельности юридического лица ЗАО "Промстрой ", в связи с его ликвидацией (л.д. 18).

Таким образом, материалами дела подтверждено, что заявление на государственную регистрацию перехода права на спорный объект недвижимости не может быть представлено ЗАО "Промстрой" по причине его ликвидации, что подтверждено записью в Единый государственный реестр юридических лиц.

С учетом распределения бремени доказывания в соответствии с п. 5 ст. 200 АПК РФ Управление Росреестра по Волгоградской области не представило доказательств, опровергающих доводы заявителя, и не ссылается на наличие таковых.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Руководствуясь статьями 218, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 13, 16, 17, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также учитывая, что заявитель владеет и пользуется спорным имуществом на законных основаниях, спор о праве собственности на недвижимое имущество отсутствует, ИП Нестеров М.Д. в связи с прекращением деятельности прежнего правообладателя спорным имуществом не имеет возможности зарегистрировать свое право на объект недвижимости, суд апелляционной инстанции считает, что отказ в регистрации права собственности по основаниям указанным в оспариваемом сообщении является незаконным, поскольку, как следует из указанных выше обстоятельств, на момент заключения договора купли-продажи спорное имущество принадлежало на праве собственности ЗАО "Промстрой".

Аналогичный вывод содержится в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 июня 2011 г.. по делу N А12-21653/2009, от 23 марта 2011 г.. по делу N А55-19881/2009, от 30 ноября 2011 г.. по делу N А55-6676/2011, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2008 N 14725/08, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2003 N 1069/03, от 01.09.2009 N 1395/09.

Таким образом, у суда первой инстанции имелись законные основания для удовлетворения требований заявителя.

На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от "16" ноября 2011 года по делу N А12-17202/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с даты его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течении двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

С.Г. Веряскина

Судьи

Т.С. Борисова И.И. Жевак