Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2012 г. N 15АП-14596/11

город Ростов-на-Дону

26 января 2012 г.

дело N А53-14927/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чесноковой Н.С.,

при участии:

от ДИЗО г. Ростова-на-Дону: Синица Н.И. (доверенность N Из-28176/13 от 14.09.2011),

от ИП Юдиной Н.Н.: Анненков И.Е. (доверенность от 23.08.2011),

от МИЗО Ростовской области: Гаричян О.К. (доверенность N 19/1 от 10.01.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Юдиной Натальи Николаевны

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.11.2011 по делу N А53-14927/2011

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику индивидуальному предпринимателю Юдиной Наталье Николаевне

об освобождении земельного участка,

по заявлению индивидуального предпринимателя Юдиной Натальи Николаевны

к заинтересованным лицам: Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

о признании незаконным бездействия,

принятое в составе судьи Смольковой А.В.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Юдиной Наталье Николаевне (далее - ответчик) об обязании освободить земельный участок общей площадью 73 кв. м от торгового павильона 38 кв. м, кадастровый номер 61:44:06 23 04:0011 расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Разина, 3 в течении 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда, обязании передать земельный участок общей площадью 73 кв. м, кадастровый номер 61:44:06 23 04:0011, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Разина, 3 по акту приема-передачи Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

Исковые требования мотивированы тем, что письмом от 15.01.2009 ответчик был уведомлен о расторжении договора аренды, однако земельный участок не возвратил.

Определением от 21.10.2011 дело А53-14927/2011 объединено в одно производство с делом А53-18111/2011 с присвоением номера А53-14927/2011.

По делу А53-18111/2011 индивидуальный предприниматель Юдина Наталья Николаевна обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконными: бездействия Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент, ДИЗО), выражающихся в уклонении от пролонгации договора аренды земельного участка по ул. Разина, 3 в г. Ростове-на-Дону кадастровый номер 61:44:06 23 04:0011 на срок 5 лет, не направлении в Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - МИЗО) проекта дополнительного соглашения о пролонгации договора аренды N 28817, отказа МИЗО в согласовании проекта дополнительного соглашения о пролонгации договора аренды земельного участка по ул. Разина, 3 в г. Ростове-на-Дону, кадастровый номер 61:44:06 23 04:0011 на срок 5 лет, изложенный в письме N 19/13453 от 16.09.2011; обязании Департамента направить на согласование, а МИЗО согласовать указанный проект договора аренды земельного участка (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 2, л.д. 28,85,94-96)).

Заявленные требования мотивированы тем, что после отказа от договора аренды земельного участка N 28817 от 04.04.2006 г.. органами, управомоченными на распоряжение спорным участком, совершены действия, свидетельствующие о намерении возобновить арендные отношения: принято Постановление о продлении срока договора, составлен проект договора и направлен на согласование в МИЗО, принимались арендные платежи. МИЗО необоснованно уклоняется от согласования проекта, поскольку неуплаченная по ранее заключенному договору аренды сумма является упущенной выгодой, а не арендными платежами, ввиду чего факт ее неоплаты не свидетельствует о ненадлежащем исполнении договора заявителем. 28.04.2011 г.. заявитель повторно обратился в ДИЗО и МИЗО с требованием пролонгации договора, однако ответа не получил.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.11.2011 г.. требования департамента удовлетворены. Предприниматель обязана к освобождению спорного участка от торгового павильона и передаче его по акту департаменту. В удовлетворении требований предпринимателя отказано.

Решение мотивировано тем, что договор аренды от 04.04.2006 г.. прекращен в порядке п.2 ст. 610 ГК РФ, новый договор в связи с отсутствием государственной регистрации считается незаключенным, поэтому основания для использования земельного участка у предпринимателя отсутствуют, преимущественное право, закрепленное п. 1 ст. 621 ГК РФ, может быть реализовано только при заключении арендодателем договора с иным лицом, и в указанном случае надлежит применять специально установленный приведенной нормой права способ защиты. В порядке, установленном главой 24 АПК РФ требования предпринимателя рассмотрению не подлежат. Предприниматель не подтвердила наличия защищаемого преимущественного права, в связи с чем оспариваемый отказ ее прав не нарушает.

Не согласившись с указанным решением, индивидуальный предприниматель Юдина Наталья Николаевна обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение отменить, отказав в иске департаменту и удовлетворив заявленные ею требования.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы заявления по делу. Предприниматель полагает себя обладающей преимущественным правом на заключение договора в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ. После рассмотрения спора в рамках дела N А53-6765/2010 предприниматель повторно обратилась к МИЗО и ДИЗО с заявлением о согласовании проекта и заключении договора, однако МИЗО необоснованно указало на наличие долга по предыдущему договору аренды. Данная сумма является упущенной выгодой, размер которой в договоре определен неверно. Кроме того, в июле и августе 2011 г.. предприниматель частично уплатила данную сумму. Действия заинтересованных лиц противоправны и свидетельствуют о злоупотреблении правом, так как сроки на взыскание долга пропущены. Суд неверно указал на прекращение договора аренды 2006 года и необоснованно удовлетворил требования департамента.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы и пояснил, что договор аренды исполнялся надлежащим образом, арендная плата была уплачена в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ДИЗО пояснил, что в 2009 департамент подписал договор аренды, так как не наделен правом правой экспертизы документов при наличии постановления главы района, у департамента отсутствовали основания для отказа в заключении договора. ИП Юдиной Н.Н. не погашена задолженность по арендной плате в полном объеме, Департамент просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель МИЗО пояснил, что так как задолженность по арендным платежам не была погашена, ИП Юдиной Н.Н. было отказано в заключении договора на новый срок, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (истец) и ИП Юдина Н.Н. (ответчик) заключили договор аренды земельного участка N 28817 от 1.04.2006 г.., общей площадью 73кв.м., кадастровый номер 61:44:06 23 04: 0011 для эксплуатации торгово-остановочного комплекса, в т.ч. торгового павильона - 38 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Разина, 3.

Срок аренды земельного участка, в соответствии с договором, составляет 3 года с 25.05.2005 г.. по 25.05.2008 (п. 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Объект аренды передан по акту приема-передачи, являющемуся приложением к договору N 28817 от 04.04.06г.

После окончания срока действия указанного договора ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком, в силу чего договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам п.2 ст. 621 ГК РФ.

15.01.2009 года истец в адрес предпринимателя направил уведомление N ИЗ-382/6 от 15.01.2009 о прекращении указанного договора аренды с 26.04.2009, в связи с отказом арендодателя от договора аренды на земельный участок в порядке, установленном п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Уведомление получено предпринимателем 20.01.09г., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

Однако участок не был освобожден предпринимателем в добровольном порядке и не был возвращен арендодателю.

Впоследствии на основании Постановления главы администрации Железнодорожного района города Ростова-на-Дону от 21.08.2009 N 330 о предоставлении предпринимателю спорного участка на новый срок департамент подготовил и направил на согласование в МИЗО проект договора аренды.

Письмом от 04.12.2009 г.. N 14/12393 МИЗО отказало в согласовании договора со ссылкой на ненадлежащее исполнение предыдущего договора предпринимателем и отсутствием в связи с этим преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Письмом от 15.12.2009 г.. N ИЗ-55341/6 департамент известил предпринимателя о возврате проекта договора МИЗО без согласования.

Указанные обстоятельства преюдициально установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.09.2010 г.. по делу N А53-6765/2010, которым отказано в удовлетворении требований предпринимателя о признании незаконным уклонения департамента от заключения договора.

В материалы дела представлено письмо департамента в адрес предпринимателя по вопросу о наличии задолженности по договору N 28817 от 04.04.2006 г.. с предложением погасить задолженность в сумме 95 120,65 руб., образовавшуюся в том числе в связи с неисполнением арендатором пункта 8.11. договора.

Пунктом 8.11 договора установлена обязанность арендатора оплатить в течение 2006 года сумму в размере 72328,77 руб., которая включает в себя сумму за фактическое использование участка с 18.09.2003 г..

Предприниматель не отрицает того, что данная сумма не была оплачена им в соответствии с условиями договора. Однако полагает, что условие договора могло быть применимым только при наличии объекта недвижимости на участке (п. 8.210 договора), считает, что расчет данной суммы произведен неверно и ссылается на то, что согласно чекам-ордерам от 14.07.2011 г.. и от 15.08.2011 г.. ею оплачено 60 000 руб. в счет погашения долга. Кроме того, считает, что данная сумма является упущенной выгодой арендодателя, а не арендной платой в связи с чем ее неоплата о ненадлежащем исполнении договора не свидетельствует.

Между тем, пункт 1 статьи 621 ГК РФ не конкретизирует, какие именно обязанности по договору должен надлежащим образом исполнять арендатор, претендующий на реализацию преимущественного права. Предприниматель ошибочно трактует указанную норму как относящуюся исключительно к обязанности по уплате арендной плате. Приведенная норма учитывает исправность арендатора в целом, то есть надлежащее исполнение им всех обязанностей, закрепленных договором, включая обязанность по своевременному возврату предмета аренды.

Условие об оплате за фактическое бездоговорное землепользование согласовано сторонами и является договорной обязанностью арендатора, следовательно оценка надлежащего характера исполнения производится и с учетом указанной обязанности арендатора.

Факт приобретения торгового павильона в 2003 году и начала его использования (а соответственно и использования земельного участка) в соответствующий период времени предприниматель не оспаривает, указывая лишь на иной размер площади павильона на момент его приобретения.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, как это предусмотрено условиями самого обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Между тем, истец не отрицает того, что в установленный договором срок указанная в пункте 8.11 сумма не была внесена им в том числе частично. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Погашение долга произведено лишь в 2011 году после прекращения договора аренды.

Доводы об ошибочном расчете указанной суммы не могут быть приняты, поскольку, как верно указал предприниматель, сумма оплаты за фактическое землепользование не относится к арендным платежам, определяемым по нормативно установленным ставкам. Площадь павильона не имеет прямого отношения к площади землепользования. Подписав договор, арендатор согласился, что использовал обозначенный в договоре участок до подписания договора. Сторонами согласован платеж в твердой сумме и в период действия договора соответствующее условие не изменено сторонами, не оспорено предпринимателем в судебном порядке. Оснований полагать его ничтожным в полном объеме либо в части согласованной суммы не имеется. Предприниматель добровольно принял на себя обязанность по уплате определенной в п. 8.11 договора суммы. Следовательно, доводы заинтересованных лиц о ненадлежащем исполнении обязанностей предпринимателем по договору аренды от 04.04.2006 г.. подтверждены материалами дела и являются верными.

Соответственно преимущественного права на заключение договора на новый срок у предпринимателя по правилам п. 1 ст. 621 ГК РФ не возникает.

Судом первой инстанции обоснованно не принят во внимание тот факт, что между истцом и ответчиком подписан новый договор аренды спорного земельного участка на срок с 21.08.2009 по 21.08.2014.

Возникновение прав землепользования предполагает наличие закрепленного законом юридического состава: вынесение постановления о предоставлении земельного участка, подписание договора аренды с ДИЗО, согласование договора с МИЗО, регистрация договора. В отсутствие какого-либо юридического факта из перечисленных право на землю не возникает (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 10 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001, ст.ст. 7.1, 7.3 Закона Ростовской области от 22.07.2003 г.. N 19-ЗС).

Как видно, МИЗО повторно отказало предпринимателю в согласовании указанного договора 16.09.2011 г.. (в ответ на обращение предпринимателя от 22.08.2011 г..), регистрация договора не проведена.

Истец ошибочно полагает, что вынесение постановления и подписание проекта договора департаментом свидетельствуют об отмене извещения арендодателя от 15. 01.2009 г.. в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ об отказе от договора аренды 2006 года.

Инициирование процедуры заключения нового договора, в том числе в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ в любом случае не свидетельствует о возобновлении прежнего договора.

В пункте 31 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Соответственно наличие Постановления главы администрации Железнодорожного района города Ростова-на-Дону от 21.08.2009 N 330 и подписанного департаментом, но не согласованного и незарегистрированного договора не препятствуют удовлетворению иска ДИЗО, поскольку не подтверждают прав землепользования предпринимателя. Прежние же арендные отношения прекращены.

Применение судом положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и обязание арендатора к возврату предмета аренды при изложенных обстоятельствах правомерны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом вышеизложенного оснований полагать действия заинтересованных лиц незаконными, а заявителя - обладающим правом, в защиту которого он обратился в суд, не имеется. В удовлетворении требований предпринимателя отказано правомерно. Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном понимании норм материального права заявителем.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.11.2011 по делу N А53-14927/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина Н.Н. Мисник