Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2012 г. N 18АП-13585/11

г. Челябинск

01 февраля 2012 г.

Дело N А07-11742/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РемСтрой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.11.2011 по делу N А07-11742/2011 (судья Хомутова С.И.).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и г. Туймазы (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РемСтрой" (далее - ООО "РемСтрой", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору N 27Р-1 о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа от 11.01.2011 в размере 604 047 руб. 33 коп., в том числе: арендная плата в размере 526 731 руб. 67 коп., пени в сумме 77 315 руб. 66 коп.; о расторжении договора N 27Р-1 о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа от 11.01.2011; о выселении из занимаемого объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Туймазы, ул. Чапаева, д. 18 (с учётом уточнения предмета исковых требований, т. 1 л.д. 107-108).

Решением суда от 24.11.2011 (резолютивная часть от 21.11.2011) исковые требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 526 731 руб.67 коп., пени в размере 77 315 руб. 66 коп. Исковые требования Комитета о расторжении договора N 27Р-11 о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа от 11.01.2011 и выселении ООО "РемСтрой" из занимаемого объекта нежилого фонда оставлены без рассмотрения (т. 1 л.д. 125-133).

В апелляционной жалобе ООО "РемСтрой" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованность выводов суда первой инстанции в части взыскания арендной платы и пени, так как в период аренды имущества в помещении произошёл пожар и арендатором был произведён восстановительный ремонт за свой счёт на сумму 326 541 руб., которая истцом не возмещена. Вывод суда об отсутствии доказательств обращения к истцу о зачёте данной суммы необоснован, так как действующее законодательство не предусматривает соответствующей обязанности.

Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, ответчик просит рассмотреть апелляционную жалобу без его участия.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.01.2011 между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа N 27Р-11, согласно которому арендодатель на основании распоряжения комитета от 11.01.2011 N 27П-11 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда: надземную встроенно-пристроенную часть и подвальное помещение 5-ти этажного жилого дома, общей площадью 628,3 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Чапаева, д. 18, под торговую деятельность (т. 1 л.д. 9-11).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии 04 АВ 760480 от 01.09.2010; серии 04 АВ 760479 от 01.09.2010, право собственности на данное имущество принадлежит Республике Башкортостан (т. 1 л.д. 111).

В соответствии с п. 1.2 договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации и действует с 01.01.2011 по 30.12.2011 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1.1 договора определено, что характеристики объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 4797/3 от 28.07.2004, на часть помещения подвал и 1 этаж 5-ти этажного жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Чапаева, N 18 инвентарный N 4797 по состоянию на 28.07.2004, который был представлен в материалы дела (т. 1 л.д. 15-23).

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды. Расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с "Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403" оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора).

Согласно расчету годовой арендной платы с 01.01.2011 ответчику была установлена ежемесячная арендная плата в размере 63 992 руб. 94 коп. (без НДС), НДС - 11518 руб. 73 коп (л.д. 12).

В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет УФК по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.

За несвоевременное внесение арендатором платежей по договору аренды п. 4.1.1 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В пункте 5.2, 5.2.4 договора аренды стороны установили, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя при возникновении следующих обстоятельств: неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3. договора, в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора.

31.05.2011 истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо N 1717, которым истец уведомил ответчика об имеющейся задолженности и необходимости ее погашения в срок до 20.06.2011, предупредив, что невнесение арендатором арендной платы за два срока подряд является основанием досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. В письме имелась ссылка о том, что в случае невыполнения требований по истечении установленного срока платежа, Комитет будет вынужден обратиться в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора, выселении. Данное письмо ответчиком получено 07.06.2011 (л.д. 66).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком принятых на себя по договору обязательств, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности по договору, суд первой инстанции исходил из доказанности неисполнения ответчиком обязательства в части внесения платы за пользование помещением. Оснований для снижения подлежащей взысканию договорной неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не установлено.

Требование о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого помещения оставлено судом без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом претензионного порядка, поскольку направленное истцом ответчику письмо не содержит предложения о расторжении договора.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая договор аренды от 11.01.2011 N 27Р-11 на предмет его заключенности, на основании п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (статья 433 ГК РФ). В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами на срок с 01.01.2011 по 30.12.2011 и государственной регистрации не подлежал.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Условиями договора предусмотрено, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с "Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403" оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора).

Согласно расчету годовой арендной платы с 01.01.2011 ответчику была установлена ежемесячная арендная плата в размере 63 992 руб. 94 коп. (без НДС), НДС - 11 518 руб. 73 коп (т. 1 л.д. 12).

Представленный истцом расчёт задолженности по арендной плате является верным, контррасчёта суммы долга ответчиком не представлено.

Доказательств внесение арендной платы в полном объёме суду не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Ссылка апеллянт на произведённый им за свой счёт на сумму 326 541 руб. ремонт в помещении отклоняется судом в силу следующего.

В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Таким образом, названная статья устанавливает два условия, при которых возможен зачет: к зачету может быть предъявлено только такое требование, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования; предъявляемое к зачету требование должно быть однородным по отношению к требованию, вытекающему из обязательства.

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у арендодателя не возникло обязательства по возмещению арендатору заявленных им денежных средств.

Так, в подтверждение обстоятельства осуществления в помещении ремонта, апеллянт ссылается на локальный сметный расчёт (т. 1 л.д. 80-81). Оценив данное доказательство в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что из данного документа не следует обстоятельство фактического выполнения поименованных в смете работ в арендуемом помещении, а следовательно и несения арендатором затрат на их проведение.

За несвоевременное внесение арендатором платежей по договору аренды п. 4.1.1 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учётом разъяснений, изложенных в п. 1 и п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", а также исходя из установленной судом совокупности обстоятельств: размер основного долга, размер договорной неустойки, длительность просрочки, необходимости соблюдения баланса интересов истца и ответчика, суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения размера подлежащей взысканию договорной неустойки.

Рассматривая исковое требование о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения, суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции об оставлении данных требований без рассмотрения.

Нормой статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 5.2, 5.2.4 договора аренды стороны установили, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя при возникновении следующих обстоятельств: неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3. договора, в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора.

Содержание данного пункта не противоречит ст. 421, 450 и 619 Кодекса.

В силу п. 2 ст. 452 Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Таким образом, изложенными нормами установлена обязательность соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора по требованиям о расторжении договора.

Учитывая право, предусмотренное договором, Комитет направил ответчику истцом в адрес ответчика претензионное письмо N 1717 от 31.05.2011, которым уведомил ответчика об имеющейся задолженности и необходимости ее погашения в срок до 20.06.2011, предупредив, что невнесение арендатором арендной платы за два срока подряд является основанием досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. В письме имелась ссылка на то, что в случае невыполнения требований по истечении установленного срока платежа, Комитет будет вынужден обратиться в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора, выселении. Данное письмо ответчиком получено 07.06.2011 (т. 1 л.д. 66).

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В рассматриваемом письме истцом заявлено требование о погашении задолженности и указано на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды, в случае непогашения указанной задолженности.

Между тем предложения о расторжении договора в указанном уведомлении не имеется.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно оценил указанное письмо, не являющееся уведомлением о расторжении договора аренды, исходя из требований п. 3 ст. 619 ГК РФ и с учётом положений п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ оставил в данной части требования без рассмотрения.

При отсутствии доказательств прекращения между сторонами арендных отношений не имеется оснований и для выселения ответчика из занимаемого помещения (ст. 622 ГК РФ).

С учётом изложенного, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований являются верными, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.11.2011 по делу N А07-11742/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РемСтрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

М.И.Карпачева Л.В.Пивоварова