Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2012 г. N 13АП-21802/11

г. Санкт-Петербург

01 февраля 2012 г.

Дело N А56-29303/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Куклиной Ю.И.

при участии:

от истца: Клошко К.А. доверенность от 04.10.2011 г.., паспорт

от ответчика: Чичканова М.Б. доверенность от 27.12.2011 г.. N 35418-42, удостоверение

от 3-их лиц: 1)-2) - не явились, извещены, 3) Карпин Д.М. доверенность от 15.12.2011 г.. N 01-02/3439, удостоверение

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21802/2011) Общественной организации "Союз танцевального спорта Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2011 г.. по делу N А56-29303/2011 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по иску ОО "Союз танцевального спорта Санкт-Петербурга"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) ООО "ЕвроСтрой", 2) Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, 3) Комитет финансов Санкт-Петербурга

о взыскании 156 020 461 руб. 31 коп.

установил:

Общественная организация "Союз танцевального спорта Санкт-Петербурга" (далее - Общественная организация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ Санкт-Петербурга) расходов, образовавшихся вследствие невозможности реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству дворца танцевального спора по договору от 20.06.2006 г.. N 02/ЗК-06285, а именно: 66 360 317,37 руб. арендной платы, 58 784 267,58 руб. расходов на разработку проектной документации, 25 401 150 руб. расходов, связанных с благоустройством земельного участка, а также о взыскании 5 474 726,18 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.06.2006 г.. по 08.05.2010 г.., 100 000 руб. расходов на представителя.

Решением суда от 17.10.2011 г.. в иске отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение от 17.10.2011 г.. отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению подателя апелляционной жалобы, по смыслу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, то есть договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств. Создание арендодателем препятствия для арендатора по осуществлению права владения и пользования арендованным имуществом является основанием для отказа во взыскании задолженности по арендной плате.

Податель апелляционной жалобы отмечает, что у арендатора в период с 20.06.2006 г.. по 14.02.2008 г.. не было возможности реализовать инвестиционные условия, предусмотренные Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.04.2006 г.. N 504, ввиду отсутствия прав владения и пользования земельным участком вследствие незаключенности договора аренды (неисполнения обязанности КУГИ Санкт-Петербурга по обеспечению регистрации договора).

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не был учтен тот факт, что до заключения договора аренды в соответствии с действующим законодательством, то есть до его государственной регистрации, получение разрешительной документации (в том числе ордера на производство работ) необходимой для реализации инвестиционного проекта, невозможно.

Податель апелляционной жалобы отмечает, что документов, подтверждающих исключение территории сада Ивана Фомина из территории спорного земельного участка, предоставленного по договору от 20.06.2006 г.., на момент подачи заявки на выдачу разрешения на строительство и отказа в выдаче такого разрешения, не имелось как таковых, в том числе и у истца. Из чего следует, что инвестиционные условия как обязательства ОО "Союз танцевального спорта Санкт-Петербурга" являлись заведомо для арендодателя невыполнимыми ввиду наличия таких качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Суд первой инстанции, по мнению подателя апелляционной жалобы, не принял во внимание указание истца на факты чинения препятствий производству осуществляемых подрядчиком - ООО "ЕвроСтрой" - плановых работ со стороны населения.

Податель апелляционной жалобы отмечает, что в отношении объекта по договору аренды существенно ухудшились условия пользования и переданный земельный участок оказался не пригодным для использования в целях договора аренды. 22.07.2010 г.. вступили в силу два нормативно-правовых акта Санкт-Петербурга, которыми существенно изменены обстоятельства при которых предусматривалось заключение и реализация договора аренды. Более того, 30.08.2010 г.. вступило в силу Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.08.2010 г.. "О признании утратившим силу Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.04.2006 г.. N 504", то есть появился третий акт органа государственной власти, существенно изменивший обстоятельства заключения и реализации договора аренды.

Согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

Таким образом, на основании указанных норм с 22.07.2010 г.. в силу действующего законодательства у истца возникло право требования соответственно уменьшения арендной платы по договору аренды за период с 22.07.2010 г.. по настоящее время.

В судебном заседании представитель Общественной организации поддержал доводы апелляционной жалобы.

По мнению присутствовавших в судебном заседании представителей КУГИ Санкт-Петербурга и Комитета финансов Санкт-Петербурга, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.04.2006 г.. N 504 "О проектировании и строительстве дворца танцевального спорта по адресу: Выборгский район, пр. Просвещения, участок 1 (северо-западнее пересечения пр. Просвещения и ул. Ивана Фомина)" между КУГИ Санкт-Петербурга (арендодатель) и ОО "Союз танцевального спорта Санкт-Петербурга" (арендатор) заключен договор N 02/ЗК-06285 от 20.06.2006 г.. аренды земельного участка на инвестиционных условиях сроком до 08.05.2010 г.., регистрация договора произведена 14.02.2008 г..

Согласно договору аренды арендодатель передал во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок, относящийся к землям поселений, кадастровый N 78:5516А:3, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, пр.Просвещения, участок 1 (северо-западнее пересечения проспекта Просвещения и улицы Ивана Фомина), площадью 17 500 кв.м., для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству дворца танцевального спорта (далее - Земельный участок).

В целях осуществления инвестиционного проекта истец привлек проектную организацию - ООО "ЕвроСтрой", заключив договор подряда от 24.09.2008 г.. N 01-11/2008.

Согласно ордеру N 78-03005710-2009 на производство работ, выданного Службой Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 14.09.2009 г.., ООО "ЕвроСтрой" начало производство работ по сдаче-приемке геодезической разбивочной основы для строительства; организации строительной площадки; устройству временных дорог; размещению мобильных зданий и сооружений производственного, складского, вспомогательного и бытового назначения; устройству складских площадок по адресу: Санкт-Петербург, Выборгский район, пр. Просвещения, участок 1 (северо-западнее пересечения пр. Просвещения и ул. Ивана Фомина).

В целях производства работ, ООО "ЕвроСтрой" получило ордер на производство плановых работ N У-2906 от 23.10.2009 г.., выданный Государственной административно-технической инспекцией Правительства Санкт-Петербурга.

Главным управлением МЧС России по городу Санкт-Петербургу от 07.08.2009 г.. за N 2264р5-1-3 согласовано задание на проектирование.

Получено положительное Санитарно-эпидемиологическое заключение N 78.01.02.000.Т.003400.10.09 от 01.10.2009 г.., удостоверяющее, что требования, установленные в проектной документации об использовании Земельного участка под строительство Дворца танцевального спорта", соответствуют государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

В 2009 году с ОАО "ЛЕНЭНЕРГО" и ГУП "Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга" согласованы технические условия подключения дворца танцевального спорта по адресу: проспект Просвещения, участок 1 (северо-западнее пересечения проспекта Просвещения и улицы Ивана Фомина) к тепловым сетям ГУП "ТЭК СПБ".

Комитетом по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) 17.04.2009 г.. за N Г.С.-3.1/18580 согласованы объемно-пространственное и архитектурное решение, генеральный план Дворца танцевального спорта по вышеуказанному адресу.

Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга 03.04.2009 г.. за N 13-1424/09 принципиально согласовала размещение и строительство дворца танцевального спорта по адресу: Выборгский район, проспект Просвещения, участок 1 (северо-западнее пересечения проспекта Просвещения и улицы Ивана Фомина).

Согласно заключению Невско-Ладожского бассейнового водного управления (Федерального агентства водных ресурсов) от 21.08.2009 г.. за N Р6-34-3836, проектирование и строительство дворца танцевального спорта по адресу: Санкт-Петербург, проспект Просвещения, участок 1 (северо-западнее пересечения проспекта Просвещения и улицы Ивана Фомина) не противоречит требованиям Водного кодекса Российской Федерации.

25.01.2010 г.. за N 739-2009 истцом было получено положительное заключение Управления государственной экспертизы Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Правительства Санкт-Петербурга по проектной документации и результатам инженерных изысканий.

04.03.2010 г.. за N 07-1113/10-0-1 Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба) отказала в выдаче истцу разрешения на строительство на том основании, что представленная проектная документация не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка N RU78116000-8339, утвержденного распоряжением КГА от 25.02.2010 г.. N 509, в части основного вида использования земельного участка, в нарушение пункта 7.4 договора аренды существенным условием является обязательство арендатора осуществить строительство объекта инвестирования общей площадью не более 22359 кв.м, в то время как проектной документацией предусмотрено строительство объекта общей площадью 53140 кв.м, а также указано на то, что территория земельного участка, предоставленного для строительства, является территорией зеленых насаждений в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 08.10.2007 г.. N 480-35 и входит в территорию существующего сквера на ул.И.Фимина (пр.Просвещения -Сиреневый бульвар), документов об утверждении границ сквера с учетом исключения из его границ Земельного участка не представлено.

Истец ссылается на то, что 25.03.2010 г.. к договору аренды было заключено дополнительное соглашение, исключающее пункт 7.4. договора, а именно, обязательство арендатора (истца) по осуществлению строительства объекта инвестирования общей площадью не более 22 359,0 кв.м.

16.08.2010 г.. принято постановление Правительства Санкт-Петербурга N 1100, которым постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.04.2006 г.. N 504 признано утратившим силу, КУГИ Санкт-Петербурга дано указание расторгнуть договор аренды.

Истец ссылается на то, что за все время согласований в целях осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству дворца танцевального спорта по Договору аренды и получения разрешения на строительство было осуществлено вложений на общую сумму 150 545 734,95 руб., из которых: расходы на аренду земельного участка составили 66 360 317,37 руб.; расходы на разработку проектной документации в целях получения разрешительных согласований составили 58 784 267,58 руб.; расходы, связанные с благоустройством земельного участка составили 25 401 150 руб.

Указанную сумму истец полагает своими убытками, считая, что за период с даты подписания договора до даты его регистрации (14.02.2008 г..) не имел возможности реализовывать инвестиционные условия, предусмотренные постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.04.2006 г.. N 504 ввиду отсутствия прав на земельный участок, при этом сроки, установленные названным постановлением, продлены не были, что привело к невозможности реализовать инвестиционный проект в предусмотренные договором сроки и к нарушению прав арендатора по договору.

Полагая свои права нарушенными, истец обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с настоящим иском.

Учитывая положения статей 8 и 9 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 г.. N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга", расходы истца по аренде, разработке проектной документации в целях получения разрешений и согласований, и на благоустройство территории представляют собой инвестиционные условия и по своей сути являются платой за предоставление инвестору права застройки земельного участка, находящегося в государственной собственности. При этом из положений Закона N 282-43 не следует, что обязанность инвестора по внесению указанных платежей обусловлена реализацией инвестиционного проекта в полном объеме.

Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска о взыскании с ответчика убытков или неосновательного обогащения, вызванного невозможностью реализации инвестиционного проекта, так как истцом не доказано неисполнение, ненадлежащее исполнение ответчиком вытекающих из договора обязательств, обусловивших понесенные истцом расходы по реализации инвестиционного проекта, а также не доказана невозможность реализации инвестиционного проекта и соответственно прекращение договорного обязательства (статьи 416, 417 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях до настоящего времени не расторгнут.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что у арендатора в период с 20.06.2006 г.. по 14.02.2008 г.. не было возможности реализовать инвестиционные условия, предусмотренные Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.04.2006 г.. N 504, ввиду отсутствия прав владения и пользования земельным участком вследствие незаключенности договора аренды, не принимается судом апелляционной инстанции.

То обстоятельство, что договор аренды зарегистрирован только 14.02.2008 г.. тем не менее не опровергает сам факт предоставления участка истцу и нахождение его во владении истца как до заключения договора, так и во время его действия. При этом необходимо учитывать, что согласно статье 1, статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земельных участков в любом случае является платным. Формами такой платы являются земельный налог и арендная плата. Таким образом, арендная плата, перечисленная истцом в период до 2008 г.., не может быть признана неосновательным обогащением КУГИ Санкт-Петербурга.

Истцом не представлено также доказательств принятия им самостоятельно мер к осуществлению государственной регистрации договора или понуждения арендодателя к регистрации договора, в связи с чем апелляционным судом не принимается довод апелляционной жалобы о невозможности реализации инвестиционного проекта до момента государственной регистрации договора по независящим от инвестора причинам.

Кроме того, началом реализации инвестиционного проекта согласно пункту 5.1 договора является 09 июня 2006 г.., окончание согласно пункту 5.2.2 договора - не позднее 08.05.2010 г..

Таким образом, начало реализации и сроки реализации этапов инвестиционного проекта в договоре не обусловлены датой его регистрации.

Нормативные правовые акты Санкт-Петербурга, на которые ссылается податель апелляционной жалобы в подтверждение довода о невозможности реализации инвестиционного проекта были приняты уже после истечения предусмотренного договором срока окончания его реализации. Нарушение сроков реализации инвестиционного проекта по вине арендодателя (собственника) истцом не доказано.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции, и не опровергнуто подателем апелляционной жалобы, истцом не приняты меры для реализации проекта с учетом изменившихся правовых норм, истец не представил доказательств невозможности корректировки границ сквера на момент обращения в Службу за получением разрешения на строительство, как и впоследствии.

Довод апелляционной жалобы о правомерности его требований об уменьшении размера арендной платы на будущее время не может повлиять на вывод суда о необоснованности требования о возврате уплаченной арендной платы за предшествующие периоды.

Заявление ООО "ЕвроСтрой" в 59 отдел милиции Выборгского района Санкт-Петербурга от 16.03.2010 г.. о чинении препятствий при осуществлении подрядных работ на площадке не подтверждено результатами проверки по заявлению и кроме того данный довод апелляционной жалобы не может повлиять на вывод суда о необоснованности заявленных требований.

Таким образом, в условиях действующего договора аренды и недоказанности убытков истца или возникновения неосновательного обогащения на стороне ответчика заявленные требования правомерно оставлены без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17 октября 2011 года по делу N А56-29303/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина