Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2012 г. N 08АП-8823/11

город Омск

31 января 2012 г.

Дело N А75-5195/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.,

судей Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кулагиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8823/2011) общества с ограниченной ответственностью "Селена" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 14.09.2011 по делу N А75-5195/2011 (судья Истомина Л.С.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Селена" к индивидуальному предпринимателю Осначу Александру Александровичу при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-мансийскому автономному округу - Югре, Акционерного коммерческого сберегательного банка Российской Федерации (Няганское отделение N 8448 Сбербанка России в г. Югорске) о расторжении договора купли - продажи и возврате имущества,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Селена" - Морозова О.Л. (паспорт серия 67 04 N 134482 выдан 10.09.2003, по доверенности N3/1Д-1180 от 01.10.2010 сроком действия три года);

от индивидуального предпринимателя Оснача Александра Александровича - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-мансийскому автономному округу - Югре - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от Акционерного коммерческого сберегательного банка Российской Федерации (Няганское отделение N 8448 Сбербанка России в г. Югорске) - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Селена" (далее по тексту - ООО "Селена", истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Осначу Александру Александровичу (далее по тексту - предприниматель, ИП Оснач А.А., ответчик) о расторжении договора купли продажи земельного участка и нежилого сооружения N 102 от 14.07.2010 и возврате переданного имущества.

Определением суда первой инстанции от 01.07.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее по тексту - Управление) и Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (далее по тексту - Сберегательный банк).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.09.2011 по делу N А75-5195/2011 в удовлетворении требований ООО "Селена" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Селена" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное исследование судом первой инстанции материалов дела, нарушение норм материального и процессуального права, просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 14.09.2011 по делу N А75-5195/2011 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Селена" указывает на то, что отсутствие в договоре купли-продажи условия о возможности его расторжения в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества, не имеет правового значения, поскольку норма о расторжении договора вытекает из Гражданского кодекса Российской Федерации. Также податель жалобы указал, что пунктом 6.2. договора определен порядок расторжения договора.

ООО "Селена" считает, что представленное в материалы дела информационное письмо не является документом, подтверждающим исполнение обязательства по оплате, поскольку такой порядок оплаты не предусмотрен условиями договора, а также в связи с тем, что указанное письмо не соответствует положениям Федерального Закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете".

По мнению подателя жалобы, нахождение приобретенного имущества в залоге не может служить препятствием для расторжения договора.

До начала судебного заседания от Управления поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя

Суд апелляционной инстанции полагает возможным в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие Управления, ИП Оснача А.А. и Сберегательного банка, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель ИП Оснача А.А. поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между ООО "Селена" (продавец) и ИП Осначем А.А. (покупатель) 14.07.2010 заключен договор N 102 купли-продажи земельного участка и нежилого сооружения.

В соответствии с разделом 1 которого, продавец обязался передать в собственность покупателя объекты:

- железнодорожный тупик "Южный", нежилое сооружение, протяженностью 734,16 кв.м., инв. N 71:187:002:000025310:20001, кадастровый/условный номер 86:22:00006001:1107:71:187:002:000025310:2000, расположенный по адресу: г. Югорск, ул. Промышленная, 5, железнодорожный тупик "Южный";

- земельный участок, общей площадью 7 583 кв.м., кадастровый/условный номер 86:22:0006001:1107, разрешенное использование - для обслуживания железнодорожного тупика "Южный", расположенный по адресу: г. Югорск, ул. Промышленная, 5 (т. 1 л.д. 12-14).

Пунктом 2.1.2. договора установлено, что передача участков покупателю осуществляется продавцом по акту приема-передачи.

Согласно разделу 3 договора стоимость объекта составляет 700 000 рублей (в том числе НДС 18%), стоимость земельного участка составляет 700 000 рублей (без НДС).

Покупатель оплачивает за объекты указанную цену в течение 5 дней с момента подписания настоящего договора (пункт 3.2 договора). Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный продавцом расчетный счет (пункт 3.3. договора).

Дополнительным соглашением от 12.08.2010 стороны внесли изменения и изложили пункт 3.2. договора в новой редакции, согласно которой, сумма, указанная в договоре, вносится единовременно не позднее 01.10.2010 (т. 1 л.д.16).

В соответствии с пунктом 4.2. договора за нарушение сроков оплаты продавец вправе требовать от покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 процентов от неуплаченной суммы договора за каждый день просрочки.

Право собственности ИП Оснача А.А. на железнодорожный тупик и земельный участок зарегистрировано 08.08.2010, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 08.08.2010 серии 86-АБ 086549 и 86-АБ 056550, соответственно (т. 1 л.д. 51-52).

В связи с невыплатой покупателем оговоренной покупной цены ООО "Селена" обратилось к предпринимателю с письмом от 12.01.2011 N 3 об оплате стоимости объектов недвижимого имущества. (т. 1 л.д. 19)

ООО "Селена" направило предпринимателю претензию N 61 от 21.04.2011 о необходимости произвести оплату стоимости приобретенных объектов недвижимости (т. 1 л.д. 20).

Так как оплата не была произведена, ООО "Селена" обратилось к предпринимателю с уведомлением о расторжении договора в связи с неоплатой цены договора посредством подписания соглашения о расторжении договора (т. 1 л.д. 56,59).

В связи с недостижением соглашения о расторжении договора ООО "Селена", ссылаясь на существенное нарушение покупателем обязательств по оплате имущества, обратилось в арбитражный суд.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору купли-продажи N 102 от 14.07.2010. В качестве правового основания истец ссылается на нормы статьей 450, 454, 488, 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции, считает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком, регулируются положениями параграфами 1, 3 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации "Купля-продажа".

Так, из статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, основным обязательством продавца из договора является обязательство по передаче товара, а покупателя - обязательства об его принятии и оплате.

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара.

Согласно статье 516 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплачивать товар с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом изложенного неоплату ИП Осначем А.А. приобретенного недвижимого имущества, в установленный договором купли-продажи срок, следует рассматривать как существенное нарушение договора, которое может служить основанием для расторжения данного договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств оплаты по договору купли-продажи ответчиком в материалы настоящего дела не представлено.

Пунктом 3.3. Договора установлено, что все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный Продавцом счет.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Информационное письмо директора ООО "Селена" об исполнении обязательств по оплате по договору купли-продажи N 102 от 14.07.2010 ИП Оснач А.А. не может быть признано апелляционным судом надлежащими доказательством оплаты, так как такой порядок оплаты не предусмотрен условиями Договора.

Кроме того, статьей 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" предусмотрено, что все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами, служащими первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Более того, факт неоплаты признается предпринимателем в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 50).

Само по себе указанное информационное письмо генерального директора ООО "Селена" не может быть основанием для отказа в расторжении договора и возврате имущества.

Неоплата полученного по сделке недвижимого имущества является существенным нарушением ответчиком условий Договора.

Таким образом, суд апелляционной инстанции поддерживает довод истца об ошибочности вывода суда первой инстанции о том, что условиями договора не предусмотрено в качестве основания его расторжения нарушение покупателем условий о сроке оплаты, а также наличие у продавца требования возврата переданного по договору имущества.

Восьмой арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи от N 102 от 14.07.2010 в судебном порядке.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.

С учетом изложенного и правовой позиции, выраженной в пункте 65 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Восьмой арбитражный апелляционный суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора.

Истцом также было заявлено требование о возврате переданного на основании Договора имущества.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 65 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 65 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

По правилам части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (статья 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из изложенных норм и разъяснений следует, что в случае, если между сторонами заключен договор (в том числе купли-продажи), который был исполнен только в части передачи товара покупателю, а в последующем данный договор был расторгнут, то покупатель должен возвратить полученный по договору товар продавцу. Иначе, покупатель неосновательно обогатится за счет продавца.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что исковые требования ООО "Селена" о возврате имущества, переданного ответчику на основании Договора, подлежат удовлетворению.

Регистрация права собственности на приобретенное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора купли-продажи.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Нахождение приобретенного ответчиком имущества в залоге у Сберегательного банка не может служить препятствием для расторжения Договора, поскольку в ГК РФ отсутствуют нормы, запрещающие расторгать договор (в том числе купли-продажи) при существенном нарушении его условий в случае нахождения имущества в залоге.

Требования ООО "Селена", возникшие из договора купли-продажи являются первичными по отношению к праву, возникающему из договора ипотеки.

Кроме того, в рамках настоящего спора не рассматривается вопрос о прекращении ипотеки, исковые требования ООО "Селена" заявлены только о расторжении договора и возврате имущества.

При изложенных обстоятельствах Восьмой арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований ООО "Селна" о расторжении договора купли-продажи земельного участка и нежилого сооружения N 102 от 14.07.2010, заключенного между ООО "Селена" и ИП Осначом А.А., и о возврате истцу переданного по договору N 102 от 14.07.2010 недвижимого имущества.

В связи с вышеизложенным, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 14.09.2011 по делу N А75-5195/2011 подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права. Апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины отнесены на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 (270), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.09.2011 по делу N А75-5195/2011- отменить, принять по делу новый судебный акт.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и нежилого сооружения N 102 от 14.07.2010, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Селена" и индивидуальным предпринимателем Осначом Александром Александровичем.

Обязать индивидуального предпринимателя Оснача Александра Александровича

возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Селена" по акту приема-передачи следующее имущество:

- железнодорожный тупик "Южный", протяженностью 734,16 кв. м, инв. N 71:187:002:000025310:20001, расположенный по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Югорск, ул. Промышленная, N 5 кадастровый (условный) номер объекта 86:22:0006001:1107:71:187:002:000025310:0001:2000;

- земельный участок, площадью 7583 кв.м., разрешенный вид использования: для обслуживания железнодорожного тупика "Южный", кадастровый (условный) номер объекта 86:22:0006001:1107.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Оснача Александра Александровича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Селена" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей 00 копеек.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Н.Е. Иванова Е.П. Кливер