Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2012 г. N 06АП-5865/11

г. Хабаровск

01 февраля 2012 г.

Дело N А73-7405/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Козловой Т.Д.

судей Головниной Е.Н., Михайловой А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цебенко Н.Н.

при участии в заседании:

от ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой при Спецстрое России": Паукаева И.И., представитель, доверенность от 08.12.2011, Попова Ю.Н., представитель, доверенность от 30.12.2011 N 4/1;

от ООО "Строительное управление N 197": Шендрик В.И., директор, Кухаренко Е.В., представитель, доверенность от 18.10.2011, Франц О.А., представитель, доверенность от 30.12.2011;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 197" на решение от 14.11.2011 по делу N А73-7405/2011 Арбитражного суда Хабаровского края принятое судьей Ульяновой М.Ю.

по иску Федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специального строительства по территории Дальневосточного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства"

к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 197"

о признании реконструкции здания незаконной, объекта самовольной постройкой и обязании снести ее

третьи лица Инспекция государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края, Департамент архитектуры, строительства и землепользования Администрации г.Хабаровска, Администрация города Хабаровска, Департамент муниципальной собственности Администрации г.Хабаровска, государственное учреждение культуры "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Хабаровского края"

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное управление специального строительства по территории Дальневосточного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства" (ОГРН 1022700931220 ИНН 2725023150, далее - ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 197" (ОГРН 1022701298003 ИНН 2724059860, далее - ООО "Строительное управление N 197") о признании реконструкции здания, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Комсомольская, 83, литер А, Б незаконной; о признании пристроенной части к этому зданию самовольной постройкой и обязании ответчика привести указанное здание в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определениями суда от 13.07.2011, 31.08.2011, 19.10.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, на заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация г.Хабаровска, Инспекция государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края, Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска, Министерство имущественных отношений Хабаровского края, Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, Краевое государственное бюджетное учреждение культуры "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры" Хабаровского края (далее - ГУК "НПЦ по ОПИК").

Решением суда от 14.11.2011 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ООО "Строительное управление N 197" просит решение суда от 14.11.2011 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что только уполномоченный орган выдававший разрешение на реконструкцию вправе обратиться в суд с требованием о признании реконструкции незаконной. Указывает, что отсутствие разрешения на реконструкцию не является основанием для удовлетворения требований о сносе самовольной постройки, ссылается на постановление Администрации г.Хабаровска от 09.08.2010 N 2562, согласно которому ответчику предоставлено право на отклонение от предельных параметров разрешенной реконструкции объекта капитального строительства. Полагает, что реконструированная часть здания касается только 35 кв.м принадлежащих истцу, оставшаяся часть здания, которую обязал снести суд не затрагивает и не ущемляет права истца, поскольку располагается на другом земельном участке. Также считает, что снос реконструированной части здания невозможен, поскольку здание является единым целым, а также включено в список объектов культурного наследия, в связи с этим считает, что суд неправомерно отказал в назначении строительно-технической экспертизы, на предмет того, повлияет ли и в какой мере снос реконструированной части здания на объект культурного наследия. Указывает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела А73-12345/2011. Полагает, что дополнительное соглашение к договору аренды от 05.04.2007 является ничтожным, поскольку было заключено без проведения торгов.

В дополнительных пояснениях к апелляционной жалобе заявитель сослался на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, согласно которому договор аренды государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" в отзыве на апелляционную жалобу отклонило доводы жалобы как несостоятельные, просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Департамент муниципальной собственности Администрации г.Хабаровска в отзыве на апелляционную жалобу указал, что на момент заключения договора аренды с ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой", земельный участок был свободен от прав третьих лиц. Указывает, что земельный участок, предоставленный ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" по договору аренды от 05.04.2007 N 478 учтен в муниципальной системе координат без наложения на границы земельного участка, предоставленного ООО "Строительное управление N 197" по договору аренды от 13.10.2009 N 944. Ходатайствовал о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

В отзыве на апелляционную жалобу Инспекция государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края указала, что спорный объект капитального строительства "Реконструкция административного здания по ул. Комсомольская, 83-Б" в списке поднадзорных объектов в инспекции не значится. О начале выполнения работ по реконструкции объекта, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), застройщик в Инспекцию не обращался. Просил решение оставить на усмотрение суда, жалобу рассмотреть в отсутствие представителя.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ООО "Строительное управление N 197" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дав по ним пояснения.

Представители ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" в судебном заседании поддержали доводы отзыва, дав по ним пояснения.

Краевое государственное бюджетное учреждение культуры "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры" Хабаровского края ходатайствовало о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Кроме того, ответчик в судебных заседаниях апелляционной инстанции повторно заявлял ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела, в рамках которого оспаривается дополнительное соглашение к договору аренды от 05.04.2007 по мотиву его ничтожности, а также о проведении строительно-технической экспертизы.

Данные ходатайства судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку суд вправе в рамках настоящего дела дать оценку дополнительному соглашению к договору аренды на предмет его ничтожности, а также отсутствия необходимости в проведении экспертизы в связи с наличием заключения компетентного органа - ГУК "НПЦ по ОПИК" о том, что приведение пристройки в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции, ущерба зданию-памятнику, находящемуся под охраной как объект культурного наследия, не принесет.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, поступивших на нее отзывов, заслушав в судебном заседании представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Установлено, что 05.04.2007 между Департаментом муниципальной собственности Администрации г.Хабаровска (Арендодатель) и ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 478, по условиям которого Арендодатель передает во временное владение и пользование Арендатору земельный участок с кадастровым номером 27:23:030121:0082, расположенный в Центральном районе г.Хабаровска примерно в 6 км. по направлению на юго-восток от ориентира - жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира - г.Хабаровск ул.Комсомольская, 85.

Договор заключен на срок с 05.04.2007 по 21.03.2010.

По акту приема-передачи от 05.04.2007 участок предан Арендатору с 22.03.2007.

Дополнительным соглашением от 22.06.2010 N 10682, к договору аренды от 05.04.2007, изменен Арендодатель земельного участка - Министерство имущественных отношений Хабаровского края. Срок договора аренды установлен до 01.06.2013.

10.11.2010 между обществом с ограниченной ответственностью "Материк-Дальний Восток" (Подрядчик) и ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" (Заказчик) заключен договор на выполнение инженерно-геодезических изысканий, по условиям которого Подрядчик производит топографическую съемку на объекте "Здание смешанного использования по ул.Комсомольской в г.Хабаровске". При проведении топографической съемки было выявлено, что на смежном участке возведено здание, которым частично занят арендованный истцом земельный участок.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.02.2011 смежный земельный участок с кадастровым номером 27:23:030121:92 находится относительно ориентира здания, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г.Хабаровск ул.Комсомольская, 83-Б, и находится на праве аренды у ООО "Строительное управление N 197".

Как следует из материалов дела, возведенное здание по ул.Комсомольской, 83-Б Лит А,Б принадлежит ответчику на праве собственности. В отношении указанного здания произведена реконструкция, возведена новая часть здания. Объект реконструкции граничит с охранной зоной и является пристройкой к зданию, включенному в список выявленных объектов культурного наследия "Дом жилой", до 1917 года, по адресу: ул.Тургенева, 76/ул.Комсомольская, 83-Б Лит.А.

Проектом реконструкции указанного объекта предусматривалось, в том числе, его расширение. В результате проведенной реконструкции было выявлено, что площадь реконструируемого объекта вышла за пределы земельного участка с кадастровым номером 27:23:030121:92 на 13 кв.м, а площадь навесной части на 22 кв.м и налагается на земельный участок принадлежащий истцу на праве аренды.

Полагая, что реконструированная часть здания, возведена как самовольная постройка и нарушает права истца, ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" обратилось с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии со статьей 1 ГрК РФ (в редакции Федерального закона от 18.07.2011 N 215-ФЗ) реконструкцией объектов капительного строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Статьей 51 ГрК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. В случае реконструкции объекта культурного наследия, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, разрешение выдается исполнительными органами государственной власти, осуществляющими функции в области охраны объектов культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, документы подтверждающие получение разрешения на проведение реконструкции спорного объекта у ООО "Строительное управление N 197" отсутствуют.

Учитывая положения статьи 222 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно признал пристройку к зданию расположенного по адресу: г.Хабаровск ул.Комсомольская, 83б, Лит А,Б, самовольной постройкой.

Из пункта 22 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Из пункта 28 указанного Постановления следует, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Довод жалобы, что снос реконструированной части здания невозможен, поскольку здание является единым целым и включено в список объектов культурного наследия, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ответчику на праве собственности принадлежит административное здание по ул.Комсомольской, 83-Б Лит А,Б.

В соответствии с Проектом реконструкции административного здания реконструированная часть здания является новой частью здания по ул.Комсомольская, 83-Б Лит.Б и к объекту приравненного к памятнику истории и культуры, расположенного по адресу ул.Тургенева, 76/ул.Комсомольская, 83б Лит.А, не относится.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство ответчика о проведении строительно-технической экспертизы.

Ссылка заявителя жалобы на Постановление Администрации г.Хабаровска от 09.08.2010 N 2562, согласно которому ответчику предоставлено право на отклонение от предельных параметров разрешенной реконструкции объекта капитального строительства на 10,1 % от максимального процента застройки, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку указанным постановлением ответчику право на строительство на земельном участке, предоставленном истцу в аренду, не предоставлялось.

Ссылка ответчика на ничтожность дополнительного соглашения в связи с истечением срока договора аренды и необходимостью заключению нового договора на торгах, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку пунктом 5.4 договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок.

Таким образом, в данном случае заключения нового договора не требовалось.

Довод жалобы о том, что истец не обладает правом на обращение в суд с требованием о признании реконструкции незаконной, судом апелляционной инстанции отклоняется, как основанный на неправильном толковании норм материального права. В данном случае, требование о незаконности реконструкции связано с требованием о признании её самовольной по причине занятия чужого земельного участка.

Ссылка заявителя жалобы о законности постройки, основанная на представленное в суд апелляционной инстанции, постановление Администрации г.Хабаровска от 10.01.2012 N 48 о предоставлении ООО "Строительное управление N 197" в собственность земельного участка площадью 1168 кв.м под административное здание, принадлежащее ему на праве собственности, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку указанное постановление касается здания, по состоянию на 2003 год, т.е. не реконструированного.

Учитывая изложенное, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14 ноября 2011 года по делу N А73-7405/2011 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.Д. Козлова

Судьи

Е.Н. Головнина А.И. Михайлова