Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2012 г. N 04АП-5566/11

г. Чита

01 февраля 2012 г.

Дело N А19-12486/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Клочковой,

судей Е.Н. Скажутиной, А.В. Макарцева,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макаровой Ю.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца ООО "Сталек" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 15 ноября 2011 года по делу N А19-12486/2011 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сталек" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о понуждении к внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (суд первой инстанции: Михайлова В.В.);

при участии в судебном заседании:

от истца: ООО "Сталек" (ОГРН 1074217006159, ИНН 4217095319, адрес места нахождения: 654005 Кемеровская область, г.Новокузнецк, ул.Орджоникидзе,13): не явился, извещен;

от ответчика: Управления Росреестра по Иркутской области (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653, адрес места нахождения: 664011 г. Иркутск ул. Желябова, 6): не явился, извещен;

от третьего лица: ООО СК "СОЮЗ" (ОГРН 1063808156631, ИНН 3808147419, адрес место нахождения: 664003 г. Иркутск ул. Киевская 12, 8)ОАО АК "БайкалБанк" (ОГРН 1020300003460, ИНН 0323045986, адрес места нахождения: 670034, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ ул. Красноармейская 28): не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственность "Сталек" (далее - ООО "Сталек") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее - Управление Росреестра по Иркутской области) с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о внесении в ЕГРП записи о залоге в пользу ООО "Сталек" права субаренды земельного участка кадастровый N 38:36:000023:0087, кадастровый номер части 023, по адресу Иркутская обл., г.Иркутск, Октябрьский район, ул. 6-я Советская, 14, - с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества - строящийся (создаваемый) на данном земельном участке жилой дом из 10-ти блок секций с нежилыми помещениями и подземными автостоянками, вторая очередь строительства, блок-секции NN2а,2б.

Определением от 06 сентября 2011 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "СОЮЗ" (далее - третье лицо, ООО СК "СОЮЗ").

Решением от 15 ноября 2011 года Арбитражный суд Иркутской области в удовлетворении иска отказал. Суд пришел к выводу, что истец избрал ненадлежащий способ защиты и действующим законодательством не предусмотрено внесение в подразделе Ш-2 ЕГРП записи об ипотеке в силу закона в отношении прекратившихся правоотношений по договору долевого участия в строительстве, обязательства застройщика по которому о возврате денежных средств и процентов за пользование ими не исполнены. Суд руководствовался пунктами 1, 4 статьи 9, частью 2 статьи 12.1, частью 1 статьи 13 Федерального Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьями 2, 9, пунктами 3, 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 16 Инструкции "Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества", утвержденной приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N82.

ООО "Сталек", не согласившись с решением суда, подало на него апелляционную жалобу, ставит вопрос о его отмене в связи несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, нарушением норм процессуального права, просит принять новый судебный акт и удовлетворить иск. Истец считает, что залог на право субаренды земельного участка кадастровый N 38:36:000023:0087, кадастровый номер части 023, по адресу Иркутская обл., г.Иркутск, Октябрьский район, ул. 6-я Советская, 14, - возник в момент регистрации договора долевого участия N44/26 от 17.07.2008 года, а ООО "Сталек" приобрело права залогодержателя после регистрации договора цессии N01/08/09 от 30 августа 2009 года - 16 декабря 2009 года. Расторжение договора долевого участия и погашение записи о его регистрации право залога не прекратило, поскольку обеспеченное залогом обязательство по возврату основной суммы долга и процентов не было исполнено, и запись о залоге на право аренды на земельный участок и строящийся на нем дом должна быть внесена в ЕГРП и сохранена до полного исполнения обязательств ООО СК "СОЮЗ" перед ООО "Сталек". Считает, что внесение в ЕГРП записи о залоге является единственным способом защиты его интересов как взыскателя долга с ООО СК "СОЮЗ".

По мнению истца необходимости подачи в регистрационный орган отдельного заявления о государственной регистрации права залога не требуется, поскольку залог на право аренды на земельный участок и на строящийся на нём дом возникает в силу закона и подтвержден вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Иркутской области от 06 октября 2011 года по делу N А19-6821/2011.

Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Истец ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Ответчик представил возражения на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь частью 1 статьи 123, частями 2, 3, 5 статьи 156 и статьей 266 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных участвующих в деле лиц.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не усматривает.

Из материалов дела следует, что 17 июля 2008 года третье лицо ООО СК "СОЮЗ" (застройщик) и ООО "Байкалметсибирь-групп" (участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве N 44/2б, а также дополнительное соглашение N 1 от 30 марта 2009 года, согласно которому ООО СК "СОЮЗ" обязалось построить жилой дом из 10-ти блок секций с нежилыми помещениями и подземными автостоянками, вторая очередь строительства, блок - секции NN2а, 2б по адресу: Иркутская обл., г. Иркутск, Октябрьский район, ул. 6-я Советская, 14 (строительный адрес), на земельном участке кадастровый N38:36:000023:0087, - и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ООО "Байкалметсибирь-групп" не позднее 30 декабря 2009 года нежилое помещение со следующими характеристиками: проектная площадь 117,28 м2, первый этаж, строительный N 26/2, блок секция N26. Общая сумма, подлежащая уплате ООО "Байкалметсибирь-групп" по договору определена в размере 7 623 200руб. (пункты 1.1, 2.1 договора, пункт 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения). Договор участия в долевом строительства был зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке (записи регистрации: договора N 38-38-01/125/2008-130 от 14.10.2008 г.., дополнительного соглашения - N 38-38-01/109/2009-159 от 28.07.2009 г..).

ООО "Байкалметсибирь-групп" по договору N 01/08/09 от 30 августа 2009 года уступки прав уступило истцу ООО "Сталек" свои права, приобретенные по Договору участия в долевом строительстве N44/2б о 17 июля 2008 года. Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке 09.12.2009 г..

В связи с не исполнением ООО СК "СОЮЗ" обязательства по передаче ООО "Сталек" объекта долевого строительства в установленный договором срок истец направил ООО СК "СОЮЗ" уведомление от 20.01.2010 г.. N 6 о расторжении в одностороннем порядке договора N 44/2б от 17 июля 2008 года. Решением Арбитражного суда Иркутской области от 17 июня 2010 года по делу N А196116/2010 с ООО СК "СОЮЗ" в пользу ООО "Сталек" в связи с расторжением договора взысканы: 7 623 200 рублей - сумма взноса в долевое строительство, 1 055 725 руб. 85 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму взноса за период с 19.12.2008 г.. по 09.06.2010 г.., 65 725 руб. 51 коп. - расходы по уплате государственной пошлины, всего - 8 744 651 руб. 36 коп.

В связи с расторжением договора на основании заявления ООО СК "СОЮЗ" от 28.12.2010 Управление Росреестра по Иркутской области произвело государственную регистрацию расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве N 44/2б от 17 июля 2008 года, путем погашения в порядке, установленном разделом VI Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 129, регистрационной записи в подразделе III-4 ЕГРП, внесенной на основании указанного договора, в том числе запись в графе "Особые отметки регистратора" о нахождении в залоге у ООО "Сталек" права субаренды земельного участка и создаваемого объекта недвижимости.

Полагая, что после погашения в связи с расторжением договора регистрационной записи в графе "Особые отметки регистратора" в подразделе III-4 ЕГРП о залоге в пользу ООО "Сталек" права субаренды земельного участка кадастровый N 38:36:000023:0087, кадастровый номер части 023, по адресу Иркутская обл., г. Иркутск, Октябрьский район, ул. 6 Советская, 14, - и строящегося (создаваемого) на данном земельном участке многоквартирного жилого дома из 10-ти блок-секций, Управление Росреестра по Иркутской области обязано было произвести государственную регистрацию ипотеки в силу закона указанных права субаренды земельного участка и строящегося на нем многоквартирного жилого дома как обеспечения исполнения обязательства ООО СК "СОЮЗ" по возврату ООО "Сталек" взноса в долевое строительство и процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму взноса, ООО "Сталек" 30.06.2011 г.. обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно статье 4 АПК РФ, статье 11 ГК РФ арбитражный суд осуществляет в порядке искового производства защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованных лиц по экономическим спорам и иным делам, возникающим из гражданских правоотношений.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 214-ФЗ) договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статьей 13 Закона N 214-ФЗ установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (пункт 1). К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ (пункт 9).

При этом залогом в силу части 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ в порядке, предусмотренном статьями 13-15 указанного Федерального закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Внесение регистрационных записей в ЕГРП регулируется "Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества", утвержденной Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 85 (далее - Инструкция).

В соответствии с пунктом 14 Инструкции запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 ЕГРП раздела, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества. При внесении в подраздел III-4 ЕГРП записи о договоре участия в долевом строительстве заполняются графы: "Условный номер", "Описание предмета сделки", "Цена сделки", "Лицо, права которого ограничиваются (обременяются)", "Лицо, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права", "Документы-основания", "Условия сделки", "Особые отметки регистратора". В графу "Особые отметки регистратора" вносятся слова: "Земельный участок (право аренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находится в залоге у...", далее указываются фамилия, имя и отчество физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве.

Статьей 9 Закона N 214-ФЗ установлено право участника долевою строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (пункты 1, 4)

Согласно пункту 4 статьи 25.1 Закона о регистрации прав заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Соблюдение истцом установленного законом одностороннего порядка расторжения договора участия в долевом строительстве N 44/2б от 17 июля 2008 года материалами дела подтверждается, правомерность внесения Управлением Росреестра по Иркутской области на основании заявления ООО СК "СОЮЗ" после уведомления об этом истца (исх. N 19-48037 от 28.12.2010) в ЕГРП записи о регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве N 44/2б от 17 июля 2008 года истцом не оспаривается. А доводы заявителя апелляционной жалобы, что правомерность его требования подтверждается положениями пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 г.. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 г.. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Иркутской области от 06 октября 2011 года по делу NА19-6821/2011 апелляционный суд находит ошибочными.

Согласно пункту 16 Инструкции государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве осуществляется посредством погашения регистрационной записи в подразделе III-4 ЕГРП в порядке, установленном разделом VI "Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, следующим образом. На лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи (приложение N 12), с проставлением даты регистрации прекращения сделки, фамилии и инициалов регистратора, его подписи. При ведении ЕГРП на бумажных носителях, на оборотную сторону листов в графу "Документы-основания" заносятся сведения о документах, на основании которых было прекращено право или ограничение (обременение). При ведении ЕГРП на магнитных носителях запись о прекращении права или ограничения (обременения) без перехода к новому правообладателю выполняется на отдельном листе (Приложение N 11), который располагается за листом с записью о прекращаемом праве или ограничении (обременении).

Таким образом, регистрация расторжения договора участия в долевом строительстве без перехода к новому правообладателю осуществляется путем одновременного погашения всех записей подраздела III-4 ЕГРП, в том числе в графе "особые отметки регистратора". При этом действующим законодательством не предусмотрено внесение после расторжения договора в ЕГРП записи о залоге права аренды (субаренды) земельного участка с распространение права залога на создаваемый объект недвижимого имущества в пользу бывшего участника долевого строительства до возврата ему суммы взноса и начисленных на неё процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исполнение обязательства ООО СК "СОЮЗ" по возврату истцу взноса и процентов обеспечивается залогом вышеназванных права субаренды и объекта на основании части 2 статьи 12.1 и статьи 13 Закона N 214-ФЗ в силу закона. Регистрационная запись о залоге права субаренды земельного участка в силу закона проводится на основании пункта 3 статьи 25.1 Закона о регистрации прав и пункта 17 Инструкции при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства в подразделе III-2 ЕГРП. При этом в графе "Особые отметки регистратора" указываются номера подраздела и листа, на которых произведена запись о первом договоре участия в долевом строительстве. В подраздел III-1 раздела ЕГРП, в который внесена запись об аренде застройщиком земельного участка, в графу "Особые отметки регистратора" вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела и листа этого подраздела, содержащего записи об ипотеке, возникшей на основании закона.

Земельный участок кадастровый N 38:36:000023:0087, кадастровый номер части 023, по адресу Иркутская обл., г. Иркутск, Октябрьский район, ул. 6 Советская, 14, - предоставлен ООО СК "СОЮЗ" на основании договора субаренды земельного участка от 03 марта 2008 года для строительства двух индивидуальных двенадцатиэтажных жилых домов. Договор зарегистрирован в ЕГРП 23.05.2008 г.. (запись регистрации N 38-38-01/049/2008-021), ипотека права субаренды зарегистрирована 17 июля 2008 г.. (запись регистрации N 38-38-01/081/2008-270), что подтверждается выписками из ЕГРП от 17.02.2011 г.., от 05.03.2001 г.., от 29.03.2011 г.., от 13.05.2011 г.. Доказательства о погашении в ЕГРП записи о регистрации ипотеки права субаренды спорного земельного участка в материалах дела отсутствует.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28 сентября 2011 года по делу N А19-6821/2011 требования ООО "Сталек" в размере 8 744 651 руб. 36 коп., подтвержденные решением Арбитражного суда Иркутской области от 17 июня 2010 года по делу N А19-6116/2010, включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "СК "СОЮЗ" как обеспеченные залогом имущества должника.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 06 октября 2011 года по делу N А19-6821/2011 требования ООО "Сталек" в размере 844 841 руб. 14 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму взноса за период в 10.06.2010 г.. по 18.07.2011 г.. включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "СК "СОЮЗ" как обеспеченные залогом имущества должника.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что материалами дела не подтверждается нарушение прав и законных интересов истца действиями Управления Росреестра по Иркутской области, а действующим законодательством не предусмотрено внесение после расторжения договора в ЕГРП записи о залоге права субаренды земельного участка с распространение права залога на создаваемый объект недвижимого имущества в пользу истца как бывшего участника долевого строительства в связи с неисполнением ООО СК "СОЮЗ" обязательства по возврату суммы взноса и начисленных на неё процентов за пользование чужими денежными средствами.

При указанных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований соответствуют нормам материального и процессуального права, установленным фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции допущено не было, поэтому предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Иркутской области от 15 ноября 2011 года не имеется.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 ноября 2011 года по делу N А10-389/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Клочкова

Судьи

А.В. Макарцев Е.Н. Скажутина