Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2012 г. N 15АП-14126/11

город Ростов-на-Дону

03 февраля 2012 г.

дело N А32-10806/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чесноковой Н.С.,

при участии:

от истца: не явился, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя,

от ответчика: Лапина С.А. (доверенность от 10.01.2012),

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каскад"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2011 по делу N А32-10806/2011

по иску Администрации муниципального образования Тимашевский район

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Каскад"

при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Тимашевский район (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 26 декабря 2007 года N 3100007712 земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:31:08 01 000:0682, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права аренды ООО "Каскад" на земельный участок за N 23-23-05/015/2009-827 с датой регистрации 16.06.2009.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не использует земельный участок по целевому назначению.

Решением от 26.10.2011 исковые требования удовлетворены. Судом расторгнут договор аренды от 26 декабря 2007 года N 3100007712 земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:31:08 01 000:0682, заключенный Администрацией муниципального образования город Тимашевский район с ООО "Каскад", погашена запись о регистрации права аренды ООО "Каскад" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок N 23-23-05/015/2009-827 с датой регистрации 16.06.2009. С ответчика взыскано 8 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение суда мотивировано тем, что из актов обследования земельного участка от 17.09.2008, 11.06.2009, 18.01.2011, 25.02.2011 следует, что на арендованном земельном участке строительство стационарной автозаправочной станции не ведется, земельный участок не используется по целевому назначению, истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что акты обследования земельного участка от 17.09.2008 и от 11.06.2009 не являются относимыми доказательствами, так как договор аренды был заключен 16.06.2009 (дата регистрации). Акты обследования от 18.01.2011 и от 25.02.2011 составлены с нарушением требований федерального закона. Также ответчик указывает, что предоставленный ответчику в письме от 21.01.2011 тридцатидневный срок для устранения нарушений не является разумным, так как на сбор разрешительной документации и на процесс проектирования необходимым гораздо больший срок. Жалоба мотивирована также тем, что пункт 3.2.5 договора, в котором установлено, что договор может быть расторгнут по инициативен арендодателя при неиспользовании земельного участка в течение одного года, противоречит земельному законодательству.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагает решение законным и обоснованным, указывает, что ответчик фактически получил участок 14.06.2007, условия договора соответствуют закону и обязательны для сторон.

В судебное заседание не явились представители истца и третьего лица. Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика в судебном заседании просил обжалуемое решение отменить, а апелляционную жалобу удовлетворить. Пояснил, что ответчиком были проведены инженерно-геологические изыскания, произведена оценка воздействия на окружающую среду, подготовлен проект по договору с ООО "Проект-строй-дизайн". В настоящее время документы направлены на государственную экспертизу. Нормативный срок проектирования составляет 20 месяцев, этот срок был соблюден ответчиком. Задержка с регистрацией договора аренды была вызвана тем, что изначально постановлением N 1858 от 14.06.2007 был предоставлен 70-дневный срок на осуществление межевания, постановки участка на кадастровый учет, заключение и регистрацию договора. В указанный срок осуществить все указанные действия было невозможно. Только в октябре 2007 года был осуществлен кадастровый учет участка, в конце декабря подписан договор аренды, при предоставлении его регистрирующему органу возник вопрос о пропуске 70 дневного срока, указанного в постановлении, регистрацию приостанавливали, запрашивали администрацию о возможности осуществить регистрацию при таких условиях. Одновременно осуществлялась регистрация большого количества договоров, так как в рамках инвестиционного проекта обществу поручено строительство значительного количества комплексов АЗС. Документы о приостановлении регистрации у общества не сохранились.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края N 1291р от 25.12.2006 "О поддержке инвестиционного проекта общества с ограниченной ответственностью "Каскад" в порядке реализации заявленной обществом программы строительства на Кубани 100 автомобильных автозаправочных комплексов и двух нефтебаз с объемов привлечения инвестиций свыше 350 млн. обществу предоставлялся ряд земельных участков для целей строительства.

В том числе на основании постановления главы муниципального образования Тимашевский район от 14.06.2007 N 1858 между сторонами настоящего дела подписан договор от 26.12.2007 N 3100007712 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:31:08 01 01 000:0682 из земель населенных пунктов площадью 4 074 кв. м для строительства стационарной автозаправочной станции по адресу: Тимашевский район, Дербентский сельский округ, автодорога Краснодар-Ейск, поворот на х. Дербентский км 49+850 поворот на х. Мирный".

В соответствии с п.4.1.6. договора аренды N 3100007712 от 26.12.2007 года арендатор - ответчик обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления, указанными в п. 1.1 договора, то есть для строительства стационарной автозаправочной станции.

В пункте 3.2.5. договора стороны установили, что в одностороннем порядке договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка в течение одного года.

Договор зарегистрирован Тимашевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 16.06.2009 и является заключенным.

Из актов обследования от 17 сентября 2008 года, от 11 июня 2009 года, от 18 января 2011 года, от 25 февраля 2011 года следует, что на арендованном земельном участке строительство стационарной автозаправочной станции не ведется, земельный участок не используется по целевому назначению, зарастает сорной растительностью.

Истцом 21.01.2011 года ответчику было направлено предупреждение о необходимости в течение 30 дней приступить к строительству автозаправочной станции.

Письмо получено ответчиком 24.01.2011.

По истечении указанного срока, истец повторно обследовал земельный участок 25 февраля 2011 года и установил, что строительство ответчиком не ведется, на участке - засохшая сорная растительность.

После проведения 25.02.2011 года обследования земельного участка и установления его неиспользования по целевому назначению, ответчику истцом было направлено письмо от 10.03.2011 года N 141-1510/11-06.1 с соглашением N 06.1-16.1/17 от 28.02.2011 о расторжении договора аренды.

Ответчиком соглашение о расторжении договора не подписано, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с приведенной нормой права договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно статье 287 ГК РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

В соответствии с указанными нормами права статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основания прекращения аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 приведенной статьи аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. К числу специальных оснований прекращения аренды земельного участка подпунктом 4 пункта 2 приведенной статьи отнесено в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы права срок неиспользования земельного участка, влекущего возможность расторжения договора аренды, может быть лишь увеличен договором в сравнении с нормативно установленным.

Кроме того, указанная норма права предписывает исчислять такой срок с момента истечения периода времени, необходимого для освоения участка.

Факт неиспользования земельного участка истец обосновывает актами обследования.

Доводы общества о том, данные акты составлены с нарушением процедуры, установленной нормами Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" основаны на ошибочном понимании норм материального права заявителем.

В силу положений статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации публично-правовые образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К таким субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Доводы о том, что в рамках спорных арендных правоотношений истец вправе проверять использование участка только в порядке, установленном нормами Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ, не основаны на нормах закона. Представленные акты являются относимым и допустимым доказательством по делу. Кроме того, содержание указанных актов ответчиком не опровергнуто, ответчик подтвердил, что возведение объекта на участках не начато, так как обществом разрешение на строительство еще не получено.

Вместе с тем, апелляционный суд полагает обоснованным довод общества о том, что исчисление срока неиспользования спорного участка, позволяющего расторгнуть договор по инициативе арендодателя, не может быть начато ранее чем с даты заключения указанного договора.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

До момента заключения договора законных оснований землепользования не возникает, в связи с чем поведение арендатора, не приступившего к освоению и использованию земельного участка до момента регистрации договора само по себе не может быть признано противоправным и соответствует разумному и добросовестному поведению субъекта гражданского оборота.

Судом исследованы доводы истца о моменте фактического получения земельного участка обществом.

Согласно пункту 1.4. договора аренды спорный земельный участок фактически передан арендатору 14.06.2007.

В силу пункта 4.1.21 договора на арендатора возложена обязанность явки в течение 40 дней с момента подписания в соответствующий филиал учреждения юстиции для регистрации договора.

Вместе с тем, договор зарегистрирован только в сентябре 2009 года.

В силу пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

С учетом установленного п. 4.1.21 договора срока арендодатель не позднее апреля-мая 2008 года должен был узнать о том, что регистрация договора обществом не осуществлена, и не был лишен возможности самостоятельного обращения с заявлением о регистрации договора.

Поскольку истец не обосновал невозможность своевременной регистрации договора по причинам, зависящим от арендатора, с учетом правил о распределении бремени доказывания (ст.ст. 9, 65 АПК РФ) суд исходит из того, что длительность бездоговорного владения участка может быть поставлена в вину обеих сторон и не является, в силу указанного, основанием исчислять срок неиспользования участка с момента его фактической передачи.

В силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Таким образом, акты обследования, составленные до момента государственной регистрации договора, апелляционным судом во внимание не принимаются.

Договор аренды зарегистрирован 16.06.2009.

25.02.2010 обществом заключен договор подряда N 33 с ООО "Проект-Строй-Дизайн" (Генподрядчик) на выполнение проектно-сметной документации с получением положительного заключения государственной экспертизы по объекту, строительство которого предполагается осуществить на спорном участке. Был утвержден календарный план выполнения работ предполагающий завершение исполнения договора к концу 2011 года. Указанный календарный план в том числе включает в себя такие этапы как инженерно-геодезические изыскания, предварительная разработка генерального плана, согласование генерального плана АЗС с корректировкой, инженерно-геологические изыскания, разработка ПСД.

Обществом представлены доказательства исполнения указанного договора сторонами, в настоящее время завершена подготовка проектной документации, составлен сводный сметный расчет стоимости строительства, проектная документация представлена на обозрение суда. Представлены доказательства проведения инженерно-геодезических и инженерно-геологических изысканий.

Обществом представлены доказательства подачи заявления на получение градостроительного плана с приложением соответствующего пакета документов.

18.10.2011 обществом заключен договор на выполнении строительно-монтажных работ на спорном участке с ООО "Универсал-Проект-Строй" (подрядчик).

Заключен договор поставки оборудования N 14 от 17.10.2011 с ООО "Нефтегазресурс-Центр" (поставщик) на поставку системы из трех горизонтальных резервуаров с двухпистолетной колонкой и насосной группой в том числе для целей установки на спорном земельном участке, что отражено в пункте 1.1. договора.

Таким образом, до истечения годичного срока с момента заключения договора обществом начато освоение участка, к моменту рассмотрения спора пакет документов, необходимых для получения разрешения на строительство по большей части собран. Осуществление вышеуказанных действий оценивается апелляционным судом как подтверждающее начало освоения земельного участка в соответствии с его назначением. Оснований полагать такой срок фактического освоения участка чрезмерным не имеется.

При этом из содержания пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ следует, что срок освоения земельного участка (по сути, срок проведения проектных и иных работ, необходимых для получения разрешения на строительство) не может засчитываться в срок, квалифицирующий неиспользование участка, предоставленного для целей строительства, в качестве правонарушения.

Кроме того, апелляционный суд полагает условие спорного договора аренды о возможности одностороннего расторжения договора при неиспользовании земельного участка в течение одного года (п. 3.2.5) противоречащим императивной норме закона (пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ) и не подлежащим применению к арендным правоотношениях сторон.

Таким образом, при установлении оснований к расторжению договора суд руководствуется положениями закона (пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к расторжению договора аренды, заключенного сторонами по приведенному в иске основанию. В иске надлежит отказать. Решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Вместе с тем, апелляционный суд отмечает, что вынесению законного и обоснованного решения препятствовало злоупотребление обществом своими процессуальными правами. Так, доказательства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора, представлены ответчиком только в суд апелляционной инстанции.

С учетом положений пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судом апелляционной инстанции были приняты дополнительные доказательства для целей правильного разрешения спора.

Согласно части 5 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если доказательства представлены с нарушением порядка представления доказательств, установленного настоящим Кодексом, в том числе с нарушением срока представления доказательств, установленного судом, арбитражный суд вправе отнести на лицо, участвующее в деле и допустившее такое нарушение, судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела в соответствии с частью 2 статьи 111 настоящего Кодекса.

В силу части 2 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе отнести все судебные расходы по делу на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами или не выполняющее своих процессуальных обязанностей, если это привело к срыву судебного заседания, затягиванию судебного процесса, воспрепятствованию рассмотрения дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.

С учетом приведенных норм права судебные расходы по делу суд относит на ответчика в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2011 по делу N А32-10806/2011 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

В.В. Галов О.Г. Ломидзе