Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2012 г. N 05АП-163/12

г. Владивосток

10 февраля 2012 г.

Дело N А51-10441/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 07 февраля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 февраля 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева

судей Н.А. Скрипка, С.М. Синицыной

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии

от ответчика: Травников А.С. - паспорт 0501 432599, доверенность от 12.11.2010 со специальными полномочиями,

от истца: не явились о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Спортивно-развлекательный комплекс "Стэлс-ТМ"

апелляционное производство N 05АП-163/2012,

на решение от 21.11.2011

судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-10441/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) ООО "Беркут"

к ООО "Спортивно-развлекательный комплекс "Стэлс-ТМ"

об изменении условий договора

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Беркут" (далее ООО "Беркут", истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Спортивно-развлекательный комплекс "Стэлс-ТМ" (далее ООО СМК "Стэлс-ТМ", ответчик) об изменении условий договора N 589/00 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации (края), определяющее размер арендной платы (пункт 1 раздела III договора N 589/00 с учетом дополнительных соглашений к нему), установив ежемесячную арендную плату за аренду нежилых помещений, расположенных на цокольном, первом и втором этажах здания по ул. Светланская, 83 в г. Владивостоке, в размере 811 руб. за 1 кв.м.

Судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований в части размера арендной платы, согласно которым истец просит установить арендную плату в сумме 681 руб. за один кв. м каждый месяц.

Решением от 21.11.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Ответчик обратился с апелляционной жалобой, просит решение изменить, исключив из мотивировочной части решения выводы о возможности изменения спорного договора арендодателем в части арендной платы в одностороннем порядке, обоснованности такого изменения на основании увеличения среднерыночной стоимости арендной платы, в связи с неправильными выводами об обстоятельствах дела, неверным применением законодательства. В обоснование доводов жалобы указывает, что спорным договором аренды с учетом дополнительного соглашения установлен определенный размер арендной платы согласно действовавшего на момент их подписания порядком, не включавшего к исходным данным для определения размера арендной платы рыночной стоимости аренды. Ссылаясь на буквальное толкование условий спорного договора, практику взаимоотношения сторон после его заключения, отмечает необоснованность вывода суда первой инстанции о возможности одностороннего изменения спорного договора аренды арендодателем ввиду отсутствия постановления Губернатора ПК по вопросу определения размера арендной платы за арендуемое государственное имущество. Отмечает внутреннее противоречие судебного акта, применение судом не подлежащего применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, указывает на отсутствие оснований для судебного изменения условий договора, в том числе с учетом особенностей несения расходов на арендуемое имущество, ссылается на сложившуюся судебно-арбитражную практику (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10).

Извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания истец явку представителей в настоящее судебное заседание не обеспечил, о причине неявки не сообщил, в связи с чем суд, руководствуясь ч. 3 ст. 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие истца. Заявлений, ходатайств до начала рассмотрения апелляционной жалобы в канцелярию суда не поступало.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Решение Арбитражного суда Приморского края просит изменить, исключив из мотивировочной части выводы о возможности изменения спорного договора арендодателем в части арендной платы в одностороннем порядке и обоснованности такого изменения на основании увеличения среднерыночной стоимости арендной платы.

Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (Арендодатель) и ООО "СРК "СТЭЛС-ТМ" (Арендатор) заключен Договор на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Приморского края N 589/00, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование нежилые помещения площадью 1582,7 кв.м., по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 83, сроком действия с 01.12.2000 года по 31.12.2025 года (далее договор аренды N 589/00).

Договор аренды N 589/00 зарегистрирован учреждением юстиции "Приморский краевой регистрационный центр" 24.10.2001.

18.03.2009 ООО "Беркут" приобрело право собственности на здание, в котором находятся вышеуказанные помещения (свидетельства о государственной регистрации права серии 25-АБ N 133490, 133491, 133492).

06.06.2011 истец направил ответчику предложение об изменении условий договора N 589/00 в части изменения размера арендной платы до 811 рублей за 1 кв.м. согласно отчета независимого оценщика (ООО "Центр развития инвестиций") по состоянию на 15.11.2010.

Не получив ответа на указанное предложение, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Апелляционная коллегия отмечает правильность вывода суда первой инстанции, обоснованного положениями ст.ст. 450, 451, 452 ГК РФ, о том, что спорный договор не подлежит изменению в судебном порядке ввиду отсутствия подтверждения материалами дела фактов существенного нарушения договора, существенного изменения обстоятельств, иных случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Изложенное обосновывает правомерность вынесенного судом решения об отказе в удовлетворении заявленных требований об изменении условий договора аренды, в части увеличения размера арендной платы.

В соответствии с материалами дела, 08.11.2011 истцом направлено в адрес ответчика письмо, согласно которому истец с 01.12.2011 в одностороннем порядке изменил размер арендной платы по договору N 589/00 на основании отчета N 11-01.846 ООО "Центр развития инвестиций" на 681 рубль за 1 кв. м. в месяц (т. 1, л.д. 195). Согласно отметке на данном письме, оно было получено представителем ответчика Травниковым А.С. 08.11.2011.

В мотивировочной части решения судом первой инстанции отмечено, что оценка правомерности действий истца по одностороннему изменению условий договора о размере арендной платы может быть дана судом при рассмотрении отдельных споров.

Вместе с тем, предваряя возникновение и рассмотрение указанных споров, далее судом первой инстанции сделан вывод о том, что фактически арендодатель, воспользовавшись своим правом, предусмотренным пунктом 4 раздела III договора, в одностороннем порядке изменил размер арендной платы по договору N 589/00 письмом от 08.11.2011, со ссылкой на ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сделаны выводы о том, что определение размера арендной платы по договору N 589/00 на основании рыночно обоснованной величины арендной платы, определенной независимым оценщиком, является правомерным, содержащаяся в отчете оценщика N 11-01.846 величина месячной арендной платы является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки.

Апелляционная инстанция полагает указанные выводы направленными на фактическую оценку правомерности действий истца по одностороннему изменению условий договора о размере арендной платы, что свидетельствует о противоречивости вынесенного решения в данной части. Кроме того, указанные выводы являются преждевременными, не соответствующими предмету рассматриваемого спора, материалам дела.

Согласно пункт 4 раздела III договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, на основании постановления Губернатора Приморского края.

Судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что в настоящее время постановление Губернатора Приморского края, регулирующее вопросы установления арендной платы за государственное имущество, отсутствуют, поскольку постановление Губернатора края от 31.08.2001 N664 "Об утверждении Положения о порядке определения ставок арендной платы и сдачи в аренду объектов, находящихся в собственности Приморского края" (в редакции постановлений Губернатора края от 22.03.2002 N170, от 19.03.2003 N84 и от 17.04.2003 N123) признано утратившим силу на основании постановления Администрации Приморского края от 13.08.2003 N 238 "Об утверждении Методики расчета арендной платы для объектов, находящихся в собственности Приморского края".

Апелляционная коллегия отмечает, что фактическое отсутствие на момент рассмотрения настоящего спора акта Губернатора Приморского края по вопросу установления порядка определения ставок арендной платы и сдачи в аренду объектов, находящихся в собственности Приморского края, с учетом содержания положений ст. 36, 37 Устава Приморского края, само по себе не исключает принятия такого акта в будущем. Кроме того, условие о возможности пересмотра размера арендных платежей в связи с принятием актов органов государственной власти субъектов РФ в отношении аренды имущества, принадлежащего частным лицам, само по себе не противоречит принципу свободы договора, действующему законодательству, условиям соглашения N 589/00.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Изложенное обосновывает вывод о сохранении оснований для одностороннего пересмотра размера арендной платы арендодателем в соответствии с п. 4 договора N 589/00, для нынешнего собственника арендуемого объекта, осведомленного о наличии обременения в виде права аренды и условиях его возникновения к моменту приобретения указанного объекта.

Суд апелляционной инстанции также отмечает ошибочность ссылки суда первой инстанции на ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", устанавливающей обязательность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, поскольку рассматриваемый спор вытекает из арендных правоотношений хозяйствующих субъектов, не затрагиваемых сферой действия указанной статьи.

В соответствии с п. 2 ст. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб. подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2011 по делу N А51-10441/2011 изменить, исключить из мотивировочной части решения следующие предложения на страницах 4, 5:

"При этом суд приходит к выводу о том, что фактически арендодатель воспользовавшись своим правом, предусмотренным пунктом 4 раздела III договора, в одностороннем порядке изменил размер арендной платы по договору N 589/00 письмом от 08.11.2011".

"При этом согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании изложенного суд считает, правомерным определение размера арендной платы по договору N 589/00 на основании рыночно обоснованной величины арендной платы, определенной независимым оценщиком.

В материалы дела предоставлен отчет N 11-01.846, выполненный ООО "Центр развития инвестиций", об оценке рыночно обоснованной величины месячной арендной платы в отношении нежилых помещений площадью 1 261,5 кв.м (цокольный этаж NN 102-107, 1 этаж NN36-47,54,55, 2 этаж, NN 1-5,7-17,21), расположенных в здании (лит. А, А1) по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 83, в соответствии с которым по состоянию на 26.10.2011 рыночно обоснованная величина месячной арендной платы в отношении объекта аренды, не включая административно-хозяйственные и эксплуатационные расходы (в том числе коммунальные платежи, за исключением затрат на электроснабжение и связь) по состоянию на 26.10.2011 за 1 кв.м. не включая НДС составляет 681 рубль РФ.

Суд приходит к выводу о том, что содержащаяся в данном отчете величина месячной арендной платы является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки, поскольку в данном отчете учтены все замечания ответчика к предыдущему заключению".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Беркут" в пользу общества с ограниченной ответственностью Спортивно-развлекательный комплекс "Стэлс-ТМ" 2 000 (две тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Н.А. Скрипка С.М. Синицына