Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2012 г. N 07АП-477/12

г. Томск

10 февраля 2012 г.

Дело N N А45-15372/2011

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Кребель В.О.

судей: Мухиной И.Н., Сухотиной В.М.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Пыпкиной В.М.

при участии:

от истца: Погребовской Е.В., доверенность от 11.11.2010 N 97-65, паспорт

от ответчика: Маркасовой М.В., доверенность от 13.10.2011, паспорт

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Домоцентр"

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.11.2011

по делу N А45-15372/2011 (судья Машкова Н.Н.)

по иску открытого акционерного общества "Электроагрегат" (ОГРН 1025400524313 ИНН 5401103595)

к обществу с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Домоцентр" (ОГРН 1025403649644 ИНН 5408148299)

о взыскании задолженности

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Электроагрегат" (далее - ООО "Электроагрегат") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Домоцентр" (далее - ООО ХК "Домоцентр") о взыскании 248742 руб. 79 коп., в том числе 152 401 руб. 59 коп. задолженности по арендной плате и 96 341 руб. 20 коп. пени за просрочку платежей.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена процессуальная замена ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Домоцентр-Розница", на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Домоцентр".

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.11.2011 исковые требования удовлетворены частично. С ООО ХК "Домоцентр" в пользу ООО "Электроагрегат" взыскано 152 401 руб. 59 коп. задолженности по арендной плате и 21 409 руб. неустойки.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального права, не исследование доказательств, имеющих существенное значение для дела. Обстоятельства, которые суд считал установленными, не доказаны. Выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Суд не дал должной оценки договору аренды, заключенному между сторонами, условию об изменении величины арендной платы не более трех раз в год, которое противоречит нормам действующего гражданского законодательства. В договоре нет условия о согласованности порядка исчисления арендной платы. Изменение арендной платы, изменение размера арендных платежей должно оформляться в установленном законом порядке. Кроме того, судом неверно истолкован пункт 3.2 договора.

Истец представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции от 21.11.2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца против апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 21.11.2011, исходя из доводов жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 01.06.2006 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 215, согласно которому истец предоставляет, а ответчик принимает в аренду и оплачивает нежилые помещения общей площадью 1301,2 кв.м. расположенные в административном здании корпуса 10, кадастровый номер 54:35:014085:27:09, а также часть земельного участка, общей площадью 2887,0 кв.м. из земельного участка общей площадью 198073 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Планетная, 30, кадастровый номер 54:35:014085:27:09. Указанные в пункте 1.1 Договора аренды помещения и часть земельного участка были переданы ответчику согласно акту приема-передачи N 215 от 01.10.2006 (л.д. 22).

В силу пункта 8.1 срок действия договора определен с момента государственной регистрации до 01.11.2017.

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендатор обязан ежемесячно не позднее 10 числа месяца за текущий месяц вносить арендную плату в форме безналичного расчета по счету арендодателя.

Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что изменения условий договора, его расторжение и прекращение производится по соглашению сторон. Вносимые изменения оформляются дополнительными соглашениями.

Из материалов дела усматривается, что дополнительным соглашением N 7 от 01.08.2008 общий размер арендной платы составил 634 453 руб. 45 коп.

В силу пункта 3.3 за период с 01.01.2009 по 01.01.2010 размер арендной платы был увеличен в связи с индексацией и увеличением себестоимости коммунальных платежей до 666 214 руб. 92 коп.

Свои обязательства по договору ответчик исполнил ненадлежащим образом, допуская просрочки в оплате арендных платежей за период с октября по декабрь 2006 года, с января по июль 2007 года, с августа 2007 года по декабрь 2008 года.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 12.12.2008 о досрочном расторжении договора по инициативе истца в одностороннем порядке, на основании пункта 5.3.1 договора.

Отказ ответчика от добровольного освобождения занимаемых помещений послужил поводом для обращения истца с иском об освобождении занимаемых им помещений.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.01.2010 в удовлетворении исковых требований отказано, так как на момент рассмотрения дела в арбитражном суде, задолженность у ответчика по арендным платежам отсутствовала.

Задолженность ответчика за период с 11.06.2009 по 18.07.2011, то есть за 768 календарных дня, составила 152 401 руб. 59 коп.

Факт наличия задолженности подтверждается счетами-фактурами, выставленными ответчику за период с января по декабрь 2009 года (т.1 л.д. 27-41), расчетом задолженности.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит императивную норму, устанавливающую минимальный срок пересмотра размера арендной платы, и по правилам данной нормы размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Суд первой инстанции, проанализировав положения договора аренды земельного участка, пришел к правильному выводу о том, что его стороны установили размер арендной платы не в твердой сумме, а порядок ее определения, что не противоречит правилам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае если стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, заключение дополнительного соглашения не требуется. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Поэтому, принимая во внимание положения пункта 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", доводы ответчика об отсутствии оснований для изменения размера арендной платы подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено

надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 4.3 договора за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы недовнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа, что согласно представленному истцом расчету составляет 96 341 руб. 20 коп.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В силу статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая обеспечительную природу неустойки, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что предъявленная к взысканию с ответчика неустойка в сумме 96 341 руб. 20 коп. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, превышает размер ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, в связи с чем, обоснованно уменьшил размер неустойки до 21 409 руб.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

Таким образом, апелляционная инстанция не усматривает нарушения норм материального и процессуального права Арбитражным судом Новосибирской области и не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Государственная пошлина в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на подателя жалоба.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.11.2011 по делу N А45-15372/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Домоцентр" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

В.О. Кребель

Судьи

И.Н. Мухина В.М. Сухотина