Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2012 г. N 20АП-6265/11

г. Тула

10 февраля 2012 г.

Дело N А09-2709/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дайнеко М.М.,

судей Сентюриной И.Г.,

Каструба М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Прониной О.М.,

с участием в судебном заседании:

от истца ("Творец - Плюс"):	Жаберова Н.Ф. - представителя по доверенности от 09.08.2010 N 09/08;
от ответчика (ОАО "Ипотечная корпорация Брянской области"): от третьего лица: ООО "Бежица - Стройка - Комплекс" ООО "Брянская строительная компания"	Соколова О.О. - представителя по доверенности от 03.05.2011; Новикова С.А. - представителя по доверенности от 05.07.2011; не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бежица - Стройка - Комплекс" на решение Арбитражного суда Брянской области от 22 февраля 2011 года по делу N А09-2709/2011,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Творец-Плюс" (ОГРН 1063245021993, ИНН 3245003653, Брянская обл, Брянский р-н, п. Путевка, ул. Рославльская, 7) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к открытому акционерному обществу "Ипотечная корпорация Брянской области" (ОГРН 1063250039445, ИНН 3250070006, Брянск, улица Ромашина, 6) о признании права собственности на четыре квартиры (N 53, общая площадь 63,96 м2, расположенной на 4 этаже, предварительной стоимостью 1686177 руб. 48 коп., N 70, общая площадь 37,04 м2, расположенной на 8 этаже, предварительной стоимостью 976485 руб. 52 коп., N 97, общая площадь 63,96 м2, расположенной на 5 этаже, предварительной стоимостью 1686177 руб. 48 коп., N 100, общая площадь 63,96 м2, расположенной на 5 этаже, предварительной стоимостью 1686177 руб. 48 коп.), находящиеся в 160-квартирном доме, расположенном по адресу: город Брянск, Советский район, ул. Авиационная, 25.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО "Бежица-Стройка-Комплекс" (ОГРН 1103254010584, ИНН 3255510194, Брянск, ул. Брянской Пролетарской Дивизии, 14), ООО "Брянская строительная компания" (ОГРН 1023202744003, ИНН 3234047962, Брянск, улица Красноармейская, 103, 803).

Решением суда первой инстанции от 24.10.2011 (судья Супроненко В.А.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Бежица - Стройка - Комплекс" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование своих требований заявитель указывает, что поскольку им с ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве от 25.11.2010 N 430/2008-52, то истец не может требовать исполнения обязательства в натуре. Кроме того, заявитель считает, что истцом в полном объеме не произведено инвестирование объекта, следовательно, он не имеет права требовать указанные квартиры по договору инвестирования.

В судебное заседание апелляционной инстанции третье лицо (ООО "Брянская строительная компания") не явилось, о месте и времени рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом.

Представитель ООО "Бежица - Стройка - Комплекс" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица на основании ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) в порядке и пределах, установленных ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между ООО "Творец-Плюс" (инвестор) и ОАО "Ипотечная корпорация Брянской области" (заказчик) заключен договор от 01.04.2008 N 1-и об инвестировании 160-квартирного жилого дома позиция 30 в 4 микрорайоне Советского района г. Брянска.

По условиям договора инвестор финансирует строительство жилых помещений объекта общей площадью 3 019,08 кв.м, а заказчик по завершении строительства обязуется передать в собственность инвестора помещения, в пределах профинансированной площади. Перечень квартир, инвестируемых истцом, указан в приложении N 1 к договору (т. 1, л.д. 18). В данном перечне также поименованы квартиры N 53, 70, 97, 100.

Между ОАО "Ипотечная корпорация Брянской области" (инвестор-1), ООО "Творец-Плюс" (инвестор-2) и ООО "Брянская строительная компания" (инвестор-3) заключено соглашение от 21.08.2009 N 08/09 об инвестировании строительства объекта "Жилой дом поз. 30 в 4 микрорайоне Советского района г. Брянска". В перечне квартир, подлежащих передаче ООО "Творец-Плюс", также указаны квартиры N 53, 70, 97, 100.

Строительство жилого дома - объекта инвестиций окончено, дом введен в эксплуатацию 27.12.2010 (разрешение - т. 1, л.д. 25-26).

Стороны признают, что ООО "Творец-Плюс" фактически проинвестировало строительство квартир в размере 34 509 959 руб. Во исполнение обязательств по договору ОАО "Ипотечная корпорация Брянской области" передало истцу 22 квартиры на сумму 28 259 026,04 руб.

Таким образом, истец недополучил по договору инвестирования указанное имущество на сумму 6 250 932,96 руб. Факт неисполнения установленного договором инвестирования обязательства передать в собственность указанные квартиры также не отрицается сторонами.

Считая, что истцу должны быть переданы указанные квартиры исходя из определенной в договоре инвестирования стоимости 1 м2 в размере 26 363 руб., ООО "Творец Плюс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу положений п. 5 ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.

В силу ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

По условиям заключенного между истцом и ответчиком договора от 01.04.2008 N 1-и об инвестировании строительства (далее - договор инвестирования) инвестор (истец) финансирует строительство жилых помещений объекта общей площадью 3 019,08 кв.м (Приложение N 1). Заказчик обеспечивает строительство объекта, а по его завершении обязуется передать в собственность инвестора помещения, в пределах профинансированной им площади (п. 1.2.1, 1.3 договора инвестирования). Приложением N 1 стороны согласовали перечень квартир, подлежащих передаче ООО "Творец-Плюс", в том числе и квартиры N 53, 70, 97, 100.

Из материалов дела следует, что жилой дом сдан в эксплуатацию в декабре 2010 года (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - т. 1, л.д. 25-26). Истцу переданы 22 квартиры стоимостью 28 259 023,04 руб., при этом квартиры на сумму 6 250 932,96 руб. ему не переданы.

В судебном заседании Двадцатого арбитражного апелляционного суда стороны признали тот факт, что инвестором исполнены обязательства на сумму 34 509 959 руб., застройщиком обязательства по передаче имущества, предусмотренного договором инвестирования, исполнены на сумму 28 259 026,04 руб.

Ответчик также признал, что должен передать истцу имущество на сумму 6 250 932,96 руб.

В силу ч. 2 ст. 70 АПК РФ признание сторонами указанных обстоятельств принимается арбитражным судом без их дальнейшего доказывания.

Кроме того, стороны признали, что спорное имущество после сдачи жилого дома в эксплуатацию никому не передавалось и до настоящего времени находится у застройщика. Данное обстоятельство также подтверждено ответами Управления Росреестра по Брянской области на судебный запрос, согласно которым в государственном реестре прав нет сведений о регистрации права на указанные квартиры.

В апелляционной жалобе третье лицо ссылается на заключение между ним и ответчиком договора участия в долевом строительстве от 25.11.2010 N 430/2008-52 (т. 1, л.д. 133).

Согласно ст. 4 п. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Так как регистрация договора участия в долевом строительстве жилья в силу прямого указания закона осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", наличие такой регистрации является обязательным.

Вместе с тем, сторонами оригинал договора участия в долевом строительстве от 25.11.2010 N 430/2008-52 в материалы дела не представлен. Судом первой инстанции предприняты меры по выяснению вопроса о прохождении государственной регистрации указанного договора, и Управлением Росреестра по Брянской области факт его регистрации опровергнут.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку указанные третьим лицом договоры долевого участия не зарегистрированы в установленном законом порядке, то они, в силу ст. 433 ГК РФ, являются незаключенными и не влекут никаких юридических последствий.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если истцом заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

При этом, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Поскольку спорное имущество не передано третьим лицам и этим имуществом в настоящее время владеет ответчик, то заявленные истцом требования следует квалифицировать как понуждение к исполнению в натуре договорных обязательств по передаче индивидуально-определенной вещи с признанием права собственности на нее.

Право собственности на указанные квартиры не зарегистрировано в установленном законом порядке, однако ответчик, создавший спорное имущество, в силу положений ст. 218 ГК РФ считается его собственником.

В силу ст. 12 ГК РФ инвестор наравне с требованием присуждения к исполнению обязанности в натуре по договору инвестирования может требовать признания права собственности на спорное имущество.

Поскольку в настоящем случае истец вправе требовать исполнения в натуре обязательств по передаче в собственность указанных квартир, то суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск.

Исчерпывающий перечень оснований для отмены определения суда первой инстанции установлен ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Брянской области от 24.10.2011 по делу N А09-2709/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

И.Г. Сентюрина М.В. Каструба