Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2012 г. N 20АП-6627/11

г. Тула

09 февраля 2012 г.

Дело N А09-5965/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 06 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дорошковой А.Г.,

судей Еремичевой Н.В. и Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Солдатовой Т.Ю., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 10.11.2011 года по делу N А09-5965/2011 (судья Копыт Ю.Д.), принятое

по заявлению закрытого акционерного общества Техническое производственное ремонтно-бытовое предприятие (ОГРН 1023202735907, ИНН 323401658450)

к Брянской городской администрации

о признании недействительным решения от 25.05.2011 N 6/29-2868 об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений, об обязании совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение арендуемых ЗАО ТПРБП "Брянскрембытпром" нежилых помещений,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя: Панкратов В.А., доверенность от 23.08.2011, Будаев В.И., директор;

от ответчика: Солдатов А.А,, доверенность от 12.12.2011 N 1/06-2209и;

установил:

закрытое акционерное общество Техническое производственное ремонтно-бытовое предприятие "Брянскрембытпром" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Брянской городской администрации о признании недействительным решения от 25.05.2011 N 6/29-2868 об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений, об обязании устранить допущенные нарушения законных прав и интересов закрытого акционерного общества Техническое производственное ремонтно-бытовое предприятие "Брянскрембытпром" путем совершения действий, предусмотренных ч.3 ст. 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: об обязании обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества: нежилого помещения площадью 18,6 кв.м инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 4230/01:1003/А, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Советская, 3; нежилого помещения площадью 12,3 кв.м инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 4230/01:1004/А, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Советская, 3. Просило принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества: нежилого помещения площадью 18,6 кв.м инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 4230/01:1003/А, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Советская, 3; нежилое помещение площадью 12,3 кв.м инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 4230/01:1004/А, расположенного по адресу:. Брянск, ул. Советская, 3 - в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить ЗАО ТПРБП "Брянскрембытпром" проект договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилого помещения площадью 18,6 кв.м инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 4230/01:1003/А, расположенного по адресу: г. Брянск, ул.Советская, 3; нежилого помещения площадью 12,3 кв.м инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 4230/01:1004/А, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Советская, 3; - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением суда от 10.11.2011 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, Брянская городская администрация подала апелляционные жалобу, в которой просит решение первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Как следует из материалов дела, с 1991 ЗАО ТПРБП "Брянскрембытпром" на основании договоров аренды, заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации сроком до 30.12.2011, владеет и пользуется нежилыми помещениями площадью 18,6 кв.м и 12,3 кв.м, расположенными по адресу: г. Брянск, ул. Советская, д. 3.

Отказав Обществу в удовлетворении заявления от 04.05.2011 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, администрация указала, что арендуемые площади являются неизолированными частями нежилого помещения общей площадью 498,7 кв.м.

Удовлетворив заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства регулируются положениями Закона N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с п. 8 Информационного письма N 134 по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как следует из материалов дела, Общество отвечает признакам субъекта малого предпринимательства и обладает преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого более девяти лет объекта недвижимости (нежилых помещений).

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

Исходя из указанных норм, по результатам рассмотрения заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, уполномоченный орган в случае соответствия заявителя требованиям, установленным законом, в установленный законом срок должен заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости, принять решение об условиях приватизации и направить заявителю проект договора купли-продажи, либо, в случае несоответствия заявителя установленным требованиям, направить заявителю мотивированный отказ.

Как установлено судом, 04.05.2011 Общество обратилось в адрес администрации с письмом о рассмотрении вопроса о возможности выкупа нежилых помещений площадью 18,6 кв.м и 12,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Брянск, ул. Советсая, д. 3, указав, что данные помещения арендовались субъектом малого предпринимательства долгосрочно и непрерывно, задолженности по арендной плате не имеется.

Письмом от 25.05.2011 администрация сообщила, что арендуемые площади являются неизолированными частями нежилого помещения общей площадью 498,7 кв.м.

Как разъяснено в п. 12 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Закон N 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных законами субъектов Российской Федерации или, в случае если субъектами Российской Федерации данные значения не установлены, постановлением Правительства Российской Федерации.

В соответствии со ст. 2 Закона Брянской области от 17.11.2008 N 98-З "Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений и срока рассрочки оплаты арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства" предельные значения площади арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений при реализации преимущественного права на приобретение имущества, отчуждаемого из государственной собственности Брянской области или муниципальной собственности, не могут превышать одной тысячи квадратных метров.

Площадь спорных помещений составляет 498,7 кв.м, что не превышает установленное предельное значение 1 000 кв.м.

В соответствии с утвержденной Приказом Минюста Российской Федерации от 18.02.2008 N 32 формой кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровый паспорт выдается на изолированное нежилое помещение.

Согласно рекомендациям по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятым Росжилкоммунсоюзом к введению в действие с 01.01.1991, требование изолированности помещения заключается в том, что оно должно представлять собой конструктивно обособленную функциональную часть строения с помещениями, имеющими обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей других помещений (мест общего пользования).

Представленные Обществом технические заключения ГУП "Брянскоблтехинвентаризация" от 19.08.2010 N 3845-ПР и N 3846-ПР указывают на возможность эксплуатации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Брянск, ул. Советская, 3, как обособленных объектов недвижимости с условием заделки дверного проема из коридора общего пользования (т.1, л.д.35-58).

При этом, как верно указал арбитражный суд, отсутствие на момент рассмотрения спора заделки дверных проемов из коридора общего пользования не может являться признаком необособленности спорных помещений, поскольку арендатор без согласия собственника помещений не вправе самостоятельно устранить дверные проемы, что не исключает такой возможности выполнить также работы по заделке в будущем. В материалах дела имеются кадастровые паспорта N 2-14/3088 и N 2-14/3089 (т.1, л.д. 23-24, л.д.31-32) на спорные нежилые помещения, которые подтверждают, что в отношении помещений осуществлен кадастровый учет, помещения являются изолированными.

Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно договорам аренды спорные нежилые помещения по адресу: г. Брянск, ул. Советская, 3, площадью 18,6 кв.м и 12,3 кв.м были переданы в аренду как самостоятельные объекты.

В соответствии с кадастровыми паспортами спорные помещения являются изолированными.

Довод апелляционной жалобы о том, что решение принято судом о правах и обязанностях Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, не привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, подлежит отклонению. Как правильно указано судом первой инстанции, требования заявлены к администрации, которая в соответствии со ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ является органом местного самоуправления, уполномоченным на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, и рассмотревшим по существу обращение общества об условиях приватизации помещений.

Исходя из изложенного, арбитражный суд правомерно удовлетворил требования Общества в соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Закона N 159-ФЗ.

С учетом изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 10.11.2011 по делу N А09-5965/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в двухмесячный срок. Жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Г. Дорошкова

Судьи

Н.В. Еремичева О.Г. Тучкова