Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2012 г. N 10АП-9664/11

г. Москва

10 февраля 2012 г.

Дело N А41-18265/11

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Диаковской Н.В., Черниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Аванесян А.А.,

при участии в заседании:

от ответчика ООО "Фирма "ЭСКО" (ИНН: 5001000884, ОГРН: 1025000507652) - Быкова О.И. - директор Общества - приказ N 1 от 09 июня 1995 года,

представитель истца Управления имущественных отношений Администрации Балашихинского района Московской области в судебное заседание не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ЭСКО" на решение Арбитражного суда Московской области от 10 октября 2011 года по делу N А41-18265/11, принятое судьей Плотниковой Н.В., по иску Управления имущественных отношений Администрации Балашихинского района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ЭСКО" о взыскании задолженности по арендной плате, пени, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации Балашихинского района Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ЭСКО" (далее по тексту - ООО "Фирма "ЭСКО") о взыскании задолженности по договору аренды N 41 от 01 апреля 2002 года за период с 01 августа 2009 года по 31 марта 2011 года в размере 1 193 800 рублей, пени за период с 01 января 2003 года по 31 марта 2011 года в размере 358 129 руб. 38 коп., выселении из незаконно занимаемого муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Живописная, д.3, общей площадью 38,3 кв.м. (л.д.3-4).

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 октября 2011 года исковые требования Управления имущественных отношений Администрации Балашихинского района Московской области удовлетворены частично.

Суд взыскал с ООО "Фирма "ЭСКО" в пользу Управления имущественных отношений Администрации Балашихинского района Московской области задолженность по арендной плате в размере 1 193 800 рублей, пени в размере 25 000 рублей. В остальной части иска отказано (л.д. 66-68).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Фирма "ЭСКО" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 71-72).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска Управления имущественных отношений Администрации Балашихинского района Московской области - отказать.

Представитель истца Управления имущественных отношений Администрации Балашихинского района Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Выслушав объяснения ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01 апреля 2002 года между Управлением имущественных отношений Администрации Балашихинского района (Арендодатель) и ООО "Фирма "ЭСКО" (Арендатор) был заключен договор N 41 муниципального недвижимого имущества (л.д. 5-9).

По условиям указанного договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Живописная, д. 3, общей площадью 120,7 кв.м. для использования в целях организации административной деятельности.

Имущество находится в муниципальной собственности. Характеристика имущества дана согласно техническому паспорту БТИ N 5519 и представляет собой нежилое встроенное посещение 1 этажа жилого дома, в том числе под размещение офиса 111,2 кв.м. и места общего пользования 9,5 кв.м. (Пункты 2.2. и 2.3 договора).

Срок аренды установлен с 01 мая 1995 года по 30 апреля 2005 года (пункт 2.5 договора).

За указанное в пункте 2.1 имущество Арендатор вносит ежемесячно арендную плату безналичным порядком в местный бюджет с обязательным указанием в платежных документах назначения платежа (пункт 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.4. договора размер арендной платы определяется расчетом в соответствии с утвержденным главой района порядком и устанавливается в приложении к договору.

01 апреля 2002 года между сторонами был подписан акт приема-передачи в аренду нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу: г. Балашиха, ул. Живописная, д.3, согласно которому Арендодатель передает Арендатору во временное пользование нежилое встроенное помещение 1 этажа жилого дома, расположенного по адресу: г. Балашиха, ул. Живописная, д.3, площадью 120,7 кв.м. (л.д.9).

02 мая 2006 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 41 от 01 апреля 2002 года, которым срок аренды продлен с 01 мая 2006 года по 30 апреля 2011 года (л.д.11).

01 июля 2008 года между Управлением имущественных отношений Администрации Балашихинского района и ООО "фирма "ЭСКО" было подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 41 от 01 апреля 2002 года, которым пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: г. Балашиха, ул. Живописная, д.3, общей площадью 38,3 кв.м. для использования в целях организации административной деятельности".

"Характеристика имущества дана согласно техническому паспорту БТИ N 1-5519 от 05 марта 2005 года и представляет собой нежилое встроенное помещение 1 этажа жилого дома, в том числе под размещение офиса 28,7 кв.м. и места общего пользования 9,6 кв.м." (л.д.10).

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме N 53 от 01 июня 2000 года "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснил, что ввиду отсутствия специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства установлено, что указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением N 2 от 02 мая 2006 года срок аренды по договору N 41 продлен с 01 мая 2006 года по 30 апреля 2011 года.

Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и также подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку дополнительное соглашение не зарегистрировано надлежащим образом, суд первой инстанции правомерно признал его незаключенным.

В соответствии с часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенные срок.

Таким образом, договор N 41 от 01 апреля 2002 года является возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды

Задолженность за аренду спорного помещения с 01 августа 2009 года по 31 марта 2011 года составила 1 193 800 рублей.

Ссылка ответчика на то, что договор является прекращенным с 2008 года на основании письма 8282/2 от 24 декабря 2008 года, правомерно была отклонена судом первой инстанции, поскольку в материалах дела имеются расчеты арендной платы на 2008 год и 2009 год на жилое помещение, расположенное по адресу г. Балашиха, ул. Живописная, д.3, этаж 1, согласованные сторонами.

Доводы ответчика, о том, что эти расчеты относятся к договору N 0041 от 01 июля 2008 года, а не к договору N 41 от 01 апреля 2002 г.. несостоятельны, поскольку иного договора (N0041 от 01 июля 2008 г..) сторонами суду не представлено.

Кроме того, из имеющегося в материалах дела платежного поручения N 18 от 30 марта 2010 года следует, что ответчик частично оплатил арендную плату за аренду помещения в 2009 году по договору N 41 от 01 апреля 2002 года.

Поскольку доказательств надлежащего исполнения своих обязанностей по внесению арендных платежей в полном объеме в спорный период ответчиком не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды N 41 от 01 апреля 2002 года за период с 01 августа 2009 года по 31 марта 2011 года в размере 1 193 800 рублей.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика пояснил, что общество занимало помещение до 2009 года.

Однако доказательств передачи арендуемого помещения истцу ответчик не представил.

В силу требований статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, - если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что спорное помещение принадлежит Тимонину А.М., а не истцу, в связи с чем последний не вправе требовать задолженность по арендной плате, несостоятельна.

Право собственности за Тимониным А.М. зарегистрировано 30 марта 2011 года, а спорный период взыскания - с 01 августа 2009 года по 30 марта 2011 года.

Кроме того, ответчик не доказал, что за Тимониным А.М. зарегистрировано право собственности именно на то помещение, которое передано ООО "Фирма "ЭСКО" в аренду по договору от 01 апреля 2002 года.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истцом предъявлено требование к ответчику о взыскании неустойки (пени) в размере 358 129 руб. 38 коп. за период с 01 января 2003 года по 31 марта 2011 года.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности в отношении взыскания пени за период с 2002 года по 12 мая 2008 года.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе

в иске.

Судом первой инстанции правомерно применен срок исковой давности к требованиям о взыскании пени за период с декабря 2002 года по 03 мая 2008 года, поскольку данные требования предъявлены по истечении установленного законом срока.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ" разъяснено, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент пени (сумма штрафа), значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другое.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции принял во внимание компенсационную природу неустойки, период просрочки исполнения обязательства ООО "фирма "ЭСКО", в результате чего правомерно удовлетворил заявленные требования в части взыскания пени в размере 25 000, применив нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом также предъявлено требование к ответчику о выселении из арендованного помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенные срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимости. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. (ст. 610 ГК РФ).

Поскольку истцом не были представлены доказательства направления ответчику уведомления о прекращении договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требования Управления имущественных отношений Администрации Балашихинского района в указанной части.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10 октября 2011 года по делу N А41-18265/11 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Н.В. Диаковская Е.В. Черникова