Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. N 15АП-14893/11

город Ростов-на-Дону

13 февраля 2012 г.

дело N А53-4124/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Ломидзе О.Г., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовым Г.А.,

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: Хозяшев И.Г. (председатель),

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, автогаражного потребительского кооператива "Руслан-II"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2011 по делу N А53-4124/2011

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику автогаражному потребительскому кооперативу "Руслан-II"

при участии третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

о взыскании задолженности по арендной плате,

принятое в составе судьи Смольковой А.В.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к автогаражному потребительскому кооперативу "Руслан-II" (далее - ответчик, кооператив) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в сумме 3 104 749,99 руб. за период с 01.04.2005 по 22.04.2009, неосновательного обогащения в сумме 602 059,62 руб. за период с 23.04.2009 по 31.12.2010, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 302 582,77 руб.

Требования мотивированы неисполнением ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы и невнесением платы за бездоговорное пользование земельным участком.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области.

Решением суда от 21.11.2011 исковые требования частично удовлетворены. Судом с ответчика в пользу истца взыскано 1 962 388,62 руб. задолженности по арендной плате и неосновательного обогащения, 250 000 руб. пени и процентов. В остальной части иска отказано. С автогаражного потребительского кооператива "Руслан-II" взыскано в доход федерального бюджета 21 140,68 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Судом установлен факт заключения договора и факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей. Судом указано, что задолженность за период с 01.04.2005 по 16.03.2008 не подлежит взысканию в связи с истечением срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, а также при расчете задолженности учтено наличие льгот у 18 членов кооператива. Размер пени и процентов за пользование чужими денежными средствами судом был снижен.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец и ответчик обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба истца мотивирована тем, что земельный участок был предоставлен ответчику для строительства, объекты по истечении трех лет в эксплуатацию не введены, поэтому при расчете задолженности подлежит применению коэффициент 5% от кадастровой стоимости земельного участка. Льготы при расчете неосновательного обогащения применены быть не могут, так как между сторонами отсутствовали договорные отношения.

Апелляционная жалоба ответчика мотивирована тем, что судом учтено наличие льгот у 18 членов кооператива, хотя всего в кооперативе 43 льготника. Также ответчик указывает, что в 2005 году истцом необоснованно был поднят размер арендной платы, в связи с чем расчет суда неверен.

В отзыве на апелляционную жалобу кооператива департамент полагает доводы кооператива о необходимости применения льготы необоснованными, указывает, что в отсутствие договорных отношений льгота применена быть не может.

В судебное заседание не явились представители департамента и третьего лица. Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель кооператива заявил письменное ходатайство о приобщении ряда документов, в том числе подтверждающих, по мнению заявителя, что задержка в выкупе участка обусловлена действиями департамента, а также об оценке рыночной стоимости права аренды спорного участка, просил в удовлетворении апелляционной жалобы департамента отказать, учесть правовую позицию ВАС, выраженную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009, принять за основу рыночную стоимость права аренды, поддержал доводы апелляционной жалобы кооператива.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзыва, выслушав представителя кооператива, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба кооператива подлежит удовлетворению, а решение суда изменению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела между Администрацией г. Ростова-на-Дону и автогаражным потребительским кооперативом "Руслан-II" был заключен договор аренды земельного участка от 23.02.1999 N 16055. В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3707 кв. м для строительства капитальных гаражей и организации проездов, расположенный в г. Ростове-на-Дону, ул. 40-летия Победы, на основании постановления Главы администрации города Ростова-на-Дону от 17.12.1998 N 26 89 сроком на 2 года с 16.12.1998 по 17.12.2000.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды размер арендной платы в год за земельный участок на момент заключения договора составил 1297,45 руб. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

В соответствии с пунктами 2.6. и 8.4 договора расчет арендной платы производился по следующей формуле: А= Рб х Ки х Ккр х S, где:

- Рб - базовая ставка земельного налога за один квадратный метр площади участка в год для соответствующей зоны градостроительной ценности;

- Ки - коэффициент индексации ставок земельного налога, устанавливаемый федеральными органами государственной власти;

- Ккр - коэффициент кратности ставки земельного налога, устанавливаемый постановлением Главы администрации города;

- S - площадь земельного участка в метрах.

Указанный порядок расчета соответствовал действующему на момент заключения договора Постановлению Главы Администрации г. Ростова-на-Дону от 27.06.1996 N 964 "Об аренде земельных участков в г. Ростове-на-Дону"

По условиям договора арендатор обязался в соответствии с решениями федеральных органов власти об изменении коэффициента индексации ставок земельного налога самостоятельно производить расчет нового размера арендной платы за землю (п. 2.7).

Указанный выше договор аренды зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройств у г. Ростова-на-Дону 23.02.1999, что соответствовало установленным на момент заключения договора аренды правилам.

После истечения срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя.

На основании Постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 17.03.2004 N 397 "О заключении с Автогаражным кооперативом "Руслан-2" на новый срок договора аренды земельного участка по пр. 40-летия Победы для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию капитальных гаражей департаменту предписано заключить с кооперативом договор аренды сроком на один год для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию капитальных гаражей.

12.10.2004 сторонами подписан договор аренды земельного участка от 12.10.2004 года N 16055и в отношении спорного участка площадью 3707 кв. м с кадастровым номером 61:44:03 06 04:0029 сроком с 17.03.2004 по 16.03.2005.

Размер арендной платы установлен равным 142 369,8 руб. в год.

Расчет произведен по формуле А = PC x Ки х Кз х Ккр, где:

- PC - средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год;

- Ки - коэффициент индексации ставок земельного налога в соответствии с Федеральным законом об утверждении федерального бюджета на очередной финансовый год;

- Кз - коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны).

Указанный порядок соответствовал действующему на момент подписания договора Постановлению Мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону".

Пунктом 3.4 договора предусмотрена ежегодная индексация арендной платы на коэффициент инфляции и необходимость заключения дополнительных соглашений при иных изменениях.

По истечении срока действия указанного договора кооператив продолжал использовать спорный участок.

30.03.2009 департамент уведомлением N ИЗ-6561/6 в адрес кооператива сообщил об отказе от договора в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N КГ61310000-5514 от 23.04.2009 гаражи были сданы в эксплуатацию.

23.04.2009 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 12.10.2004 N 16055и с 23.04.2009 (т.1 л.д.94).

Указывая на то, что земельный участок арендодателю возвращен не был, продолжает фактически использоваться кооперативом, кооператив имеет задолженность по договору и не оплачивает фактическое землепользование после расторжения договора, истец обратился в суд с иском о взыскании 3 104 749,99 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2005 по 22.04.09, 602 059,62 руб. неосновательного обогащения за период с 23.04.2009 по 31.12.2010, пени и процентов за период с 21.03.2004 по 28.02.2011 в сумме 1 302 582,77 руб.

При этом расчет задолженности по договору произведен за 2004 и 2005 гг. по Постановлению Мэра г. Ростова н/Д от 15.04.2004 N 555, за 2006-2007 - по Постановлению Мэра г. Ростова н/Д от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону", за 2008-2009 - по Постановлению Мэра г. Ростова н/Д от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" (по формуле от кадастровой стоимости).

При этом с 2007 года истцом применен повышающий коэффициент в размере 5% в связи с тем, что кооператив не ввел гаражи в эксплуатацию по истечении трех лет с момента предоставления участка.

Плату за фактическое землепользование истец рассчитывает по Постановлению Мэра г. Ростова н/Д от 29.12.2007 N 1420, но уже без применения повышающего коэффициента.

Также на договорную задолженность истец начисляет пеню, а на задолженность по плате за фактическое землепользование проценты по правилам статьи 395 ГК РФ.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Поскольку срок действия подписанного сторонами договора аренды от 12.10.2004 N 16055и определен по 16.03.2005, данный договор не требовал государственной регистрации.

Тем самым, с момента заключения указанного договора прекращено действие договора аренды от 23.02.1999 N 16055.

В связи с тем, что по истечении срока действия указанного договора кооператив продолжал использовать спорный участок в отсутствие возражений арендодателя, договор аренды от 12.10.2004 N 16055и считается возобновленным на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответственно при расчете задолженности по арендной плате надлежит руководствоваться условиями договора от 12.10.2004 N 16055и.

По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009 выражена правовая позиция, согласно которой увеличение размера арендной платы в результате изменения нормативных ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

В такой ситуации, если увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением методики ее определения, арендодатель не вправе применять новый нормативный размер арендной платы в одностороннем порядке

Поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, данная методика стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из указанной правовой позиции, на основе системного толкования условий договора аренды от 12.10.2004 N 16055и (п. 3.-, 3.3, 3.4) и приложенного к нему расчета (неотъемлемой части договора), суд апелляционной инстанции установил, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей (формулу расчета).

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919, изменившего формулу расчета, установив ее зависимость от кадастровой стоимости участка (A = KC x S x Сап/100), равно как и постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 (А = Ки х Кс x Сап) само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Разъясняя порядок применения положений статьи 65 ЗК РФ в указанном случае Президиум ВАС РФ в Постановлении от 05.07.2011 N 1709/11 отметил, что стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства.

Вместе с тем, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п.11. информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Указанное толкование согласуется с условием, содержащимся в пункте 3.4. договора с учетом его толкования в совокупности с расчетом к договору (согласованной формулой расчета).

Следовательно, расчет задолженности кооператива по арендной плате надлежит осуществлять по формуле, закрепленной в Постановлении мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555, посредством индексации установленного размера арендной платы на коэффициенты инфляции.

В суде первой инстанции кооперативом заявлено о применении срока исковой давности.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Иск подан департаментом 16.03.2011. Следовательно, срок исковой давности в отношении требований о погашении задолженности за период с 01.04.2005 по 16.03.2008 департаментом пропущен.

Поскольку срок платежа за первый квартал 2008 года наступил согласно пункту 3.2. договора 20.03.2008, расчет задолженности, заявленной в пределах срока исковой давности надлежит осуществлять за период, начиная с 01.01.2008.

Истец также полагает, что расторжение сторонами договора аренды 23.04.2009 позволяет ему с указанной даты производить начисления по правилам пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из нормативной цены аренды без учета формулы, определенной договором (то есть в зависимости от кадастровой стоимости участка).

Однако в силу положений статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, указанная норма права определяет специальный порядок расчета, взыскивая плату за пользование ранее арендованным имуществом вне рамок договора по согласованным в договоре арендным ставкам. При этом такая плата квалифицирована законом в качестве арендной.

В связи с чем, расчет департамента за период с 23.04.2009 по 31.12.2010 произведен неверно.

Таким образом, за весь спорный период - с 01.01.2008 по 31.12.2010 (с учетом применения исковой давности) суд апелляционной инстанции производит расчет арендной платы по формуле по формуле А = PC x Ки х Кз х Ккр, закрепленной в Постановлении мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555, посредством индексации установленного размера арендной платы на коэффициенты инфляции.

Базовой величиной при установлении размера арендной платы за землю является средняя ставка земельного налога для г. Ростова-на-Дону, определенная в соответствии с Законом РФ "О плате за землю", с учетом ее индексации на текущий год (п. 2.1. постановления) (РСхКи).

Порядок расчета определен в разделе 2 приведенного нормативного акта. Так, РС - это средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год (4,49 руб./кв. м в год), рассчитанная на 2000 год в соответствии с Положением о порядке установления базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 03.05.2000 N 1100;

Указанная ставка подлежит индексации (Ки) путем последовательного умножения ее на индексы инфляции, действующие с 2001 года (абз. 6 п. 2.1. постановления) (2001 - 1,2, 2002 - 2, 2003 - 1,8, 2004 - 1,1, 2005 - 1,1, 2006 - 1,9, 2007- 1,08, 2008 - 1, 105, 2009 - 1,085 (1, 13), 2009 - 1,1 (1,07; 1,08))

Коэффициент кратности (Ккр) для потребительских автогаражных кооперативов за исключением многоэтажных равен 1 (п. 2.10).

Согласно примечанию 1 к пункту 3 постановления N 555 коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны) (Кз) для участков занятых автогаражными кооперативами составляет 1.

При расчете согласно приведенной формуле с учетом последовательного применения коэффициентов инфляции (в том числе с учетом их изменения в течение года) арендная плата за 2008 год составила 231 731,25 руб.; за 2009 год - 263 860,08 руб., за 2010 - 291 166,37.

При этом за указанный период кооперативом было уплачено 24 000 руб.. (27.05.2009 - 15 903,90руб. и 8 096,10 руб.).

Задолженность составила 762 757,70 руб.

Доводы кооператива о необходимости применения льготы по арендной плате в связи с наличием в кооперативе лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, отклоняются.

Применение соответствующей льготы условием договора аренды (частью формулы расчета) не являлось и предопределялось действующими нормативными актами. На момент заключения договора льгота была предусмотрена непосредственно в тексте постановления N 555, впоследствии - в Постановлении Мэра г. Ростова н/Д от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону". Однако в заявленный период (в пределах срока исковой давности) с 01.01.2008 сменивший постановление N 1919 нормативный акт - Постановление Мэра г. Ростова н/Д от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" - такую льготу не предусматривал.

Пункт 3.11 данного постановления был введен только в 2010 году постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 27.02.2010 N 150, которое начало действовать с 01.01.2010.

Однако распространению данной льготы на правоотношения сторон в 2010 году препятствуют, во-первых, правила статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предписывающей после окончания срока аренды отыскивать с неисправного арендатора (не возвратившего участок) арендную плату, установленную на момент окончания аренды (на момент окончания срока аренды соответствующая льгота не была предусмотрена). А во-вторых, механизм определения соответствующей льготы в постановлении N 1420 установлен в зависимости от кадастровой стоимости участка, что при расчете арендной платы по иной формуле (без учета кадастровой стоимости) привело бы к некорректному сопоставлению сумм, полученных различным расчетным путем.

В связи с нарушением сроков внесения арендной платы истцом заявлено о применении меры договорной ответственности - пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п. 5.2 договора) за период с 01.01.2008 по 22.04.2009 и ответственности, предусмотренной правилами статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период после расторжения договора с 23.04.2009 по 31.12.2010.

Применение соответствующих мер ответственности обоснованно. Согласно произведенному судом расчету размер пени составит 25 675,78 руб., размер процентов 76 392,14 руб.

Таким образом, общая сумма долга, подлежащая взысканию с кооператива в пользу департамента составляет 864 825,60 руб.

Поскольку решение суда первой инстанции принято без учета правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009, сумма в размере 1 962 388,62 руб. задолженности по арендной плате и неосновательного обогащения, 250 000 руб. пени и процентов взыскана с кооператива не обоснованно. Указанное решение подлежит изменению путем уменьшения присужденной ко взысканию суммы до 864 825,60 руб.

Судебные расходы по делу надлежит распределить с учетом правил статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и освобождения истца от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2011 по делу N А53-4124/2011 изменить. Изложить второй и четвертый абзацы резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с автогаражного потребительского кооператива "Руслан-II" (ИНН 6167051211, ОГРН 1026104152117) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) денежные средства в сумме 864 825 (восемьсот шестьдесят четыре тысячи восемьсот двадцать пять) рублей 60 копеек.

Взыскать с автогаражного потребительского кооператива "Руслан-II" (ИНН 6167051211, ОГРН 1026104152117) в доход федерального бюджета 8 294 (восемь тысяч двести девяносто четыре) рубля 87 копеек государственной пошлины".

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) в пользу автогаражного потребительского кооператива "Руслан-II" 345 (триста сорок пять) рублей 40 копеек судебных расходов.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Ломидзе Н.Н. Мисник