Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. N 12АП-67/12

г. Саратов

13 февраля 2012 г.

Дело N А06-3307/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жаткиной С. А.,

судей Грабко О. В., Камериловой В. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макарихиной О.А.,

при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя Мачехина А.П.,

рассмотрев апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Астрахани на решение Арбитражного суда Астраханской области от 07 ноября 2011 года по делу N А06-3307/2011, судья Рыбников А.Н.,

по иску индивидуального предпринимателя Мачехина Александра Павловича, г. Астрахань,

к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани, г. Астрахань,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Оценка плюс", г. Астрахань,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Мачехин Александр Павлович обратился в арбитражный суд с иском к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Оценка плюс".

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 07.11.2010 исковые требования удовлетворены: пункт 2.1 договора от 05.05.2011 купли - продажи объекта недвижимости -нежилых помещений N 024 площадью 163,1 кв.м. и N 028 площадью 81,3 кв.м., расположенных по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Богдана Хмельницкого, д. 13, литер А между Управлением муниципального имущества администрации г. Астрахани и индивидуальным предпринимателем Мачехиным Александром Павловичем урегулирован в следующей редакции: "Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 1 709 322 (один миллион семьсот девять тысяч триста двадцать два) рубля, без НДС".

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление муниципального имущества администрации города Астрахани обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования оставить без удовлетворения

Заявитель считает, что экспертное заключение, положенное в основу оспариваемого решения, не соответствует требованиям законодательства и не может являться доказательством по делу.

В судебном заседании Индивидуальный предприниматель просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Ответчик, третье лицо в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы, материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 15.04.2011 администрацией г. Астрахани было принято постановление N 2886 "О приватизации муниципального имущества - нежилых помещений по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, 13 литер А пом. 024, 028 в порядке реализации преимущественного права арендатора - индивидуального предпринимателя А.П. Мачехина".

21.04.2011 в адрес истцом от ответчика письмом N 30-02-01-743 был получен проект договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилых помещений N 024 площадью 163,1 кв.м. и N 028 площадью 81,3 кв.м., расположенных по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Богдана Хмельницкого, д. 13, литер А.

Согласно пункту 2.1. проекта договора, цена продажи объекта нежилого фонда составляет 2 945 128 руб. без НДС.

Со стороны покупателя договор подписан с протоколом разногласий в отношении пункта 2.1., по которому цена продажи объекта нежилого фонда составляет 2 100 000 руб. Протокол разногласий ДМИ администрации Волгограда не подписан.

Поскольку возникшие разногласия в досудебном порядке стороны не урегулировали, индивидуальный предприниматель в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая оспариваемое решение, арбитражный суд первой инстанции счел необходимым урегулировать разногласия в отношении цены объекта с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела..

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из материалов дела на основании решения комиссии по подготовке планов приватизации и распоряжения ответчика утверждены планы приватизации арендуемого истцом муниципального имущества, согласно которым установлена цена продажи, в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка отчета независимого оценщика осуществляется судом в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92).

Судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательский центр судебных экспертиз Астраханской области".

Возражений относительно выбора экспертного учреждения, которому надлежало провести судебную экспертизу, ответчик не заявил.

Из выводов экспертного заключения ООО "Научно-исследовательский центр судебных экспертиз Астраханской области" 16.08.2011 N 180-11 следует, отчет N 1 0/03-1 1 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 028 по адресу г. Астрахань, Советский район, ул. Богдана Хмельницкого, д. 1 3, литер А, выполненный ООО "Оценка плюс", не соответствует Федеральному закону от I 29. 07. 1998 г.. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российское Федерации", Федеральным стандартам оценки N 1, N 2, N 3, утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 256, N 255, N 254.

Выявленные несоответствия повлияли на определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Таким образом, судебная экспертиза опровергла достоверность оценки, выполненной ООО "Оценка плюс" по поручению администрации.

Рыночная стоимость нежилого помещения N 024 площадью 163,1 кв.м., расположенного в подвале жилого трехэтажного дома по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Богдана Хмельницкого, д. 13 литер А по состоянию на дату проведения судебной экспертизы составит с учетом округления и с учетом НДС (18%) 1.346.000 руб. А рыночная стоимость указанного нежилого помещения без учета НДС (18%) составит 1 140 678 руб.

Рыночная стоимость нежилого помещения N 028, площадью 81,3 кв.м.,, расположенного в подвале жилого трехэтажного дома по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Богдана Хмельницкого, д. 13 литер А по состоянию на дату проведения судебной экспертизы составит с учетом округления и с учетом НДС (18%) 671 000 руб. А рыночная стоимость указанного нежилого помещения без учета НДС (18%) составит 568 644 руб.

Участвующими в деле лицами не представлено доказательств, опровергающих заключение эксперта, а также отчет об оценке, выполненных в соответствии с определениями суда о назначении по делу судебной экспертизы.

Доводы заявителя жалобы относительно экспертного заключения не могут являться основанием для вывода суда о недостоверности заключения эксперта.

Проведенная в рамках дела экспертиза исследовала соответствие отчета требованиям, предусмотренным Законом об оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки, то есть нормативным актам, обязательным к применению всеми организациями, осуществляющими оценочную деятельность.

В заключении эксперта содержится однозначный вывод о том, что отчет ООО "Оценка плюс" не соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Законом об оценочной деятельности. Несоответствие Отчета указанным требованиям повлекло искажение результата определяемой рыночной стоимости. В представленном заключении по судебной экспертизе изложены конкретные ошибки и замечания к отчету, выполненному ООО "Оценка плюс". При проведении экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований для вывода о сомнительности обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции также не имеется. Доказательств недостоверности выводов эксперта суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что экспертное заключение ООО "Научно-исследовательский центр судебных экспертиз Астраханской области" 16.08.2011 N 180-11 по оценке рыночной стоимости спорного муниципального недвижимого имущества соответствует требованиям Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки.

Учитывая изложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и дана надлежащая правовая оценка имеющимся в деле документам, судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 07 ноября 2011 года по делу N А06-3307/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

О. В. Грабко В. А. Камерилова