Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2012 г. N 20АП-6526/11

город Тула

15 февраля 2012 г.

Дело N А68-6021/11

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Каструба М.В.,

судей Дайнеко М.М.,

Токаревой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Концевой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Москвичка" (ИНН 7102003109, ОГРН 1037100323150) на решение Арбитражного суда Тульской области от 10 ноября 2011 года по делу N А68-6021/11 (судья Большаков В.М.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Москвичка" (ИНН 7102003109, ОГРН 1037100323150), к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (ИНН 7102005410, ОГРН 1037101129504), третьи лица: ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Тульский филиал, ООО "Стандарт-Оценка", о признании недостоверной предложенной ответчиком цены выкупа помещения в сумме 4 276 271 руб. 19 коп. и обязании заключить договор купли-продажи помещения по цене 3 970 338 руб. без учета НДС с рассрочкой платежа на 5 лет,

при участии в судебном заседании:

от ответчика: Михеева С.В. - представителя по доверенности N 2 от 10.01.2012;

от других лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежаще,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Москвичка" (далее - ООО "Москвичка") обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы о признании недостоверной предложенную Ответчиком цену выкупа Помещения в размере 4 276 271 рубль 19 копеек, без учета НДС; обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи помещения по цене 3 970 338 рублей, без учета НДС с рассрочкой оплаты на 5 лет; взыскании с ответчика суммы уплаченной госпошлины в размере 8 000 рублей; взыскании с ответчика сумму понесенных издержек в размере 20 000 рублей, связанных с подготовкой и рассмотрением искового заявления в Арбитражном суде Тульской области.

В судебном заседании стороны пришли к соглашению, оформленному в письменном виде, согласно которому истец отказался от требования о взыскании расходов, связанных с подготовкой и рассмотрением дела в арбитражном суде в размере 20 000 руб.; стороны согласились распределить расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 руб. в равных долях, а также расходы по госпошлине в размере 4 000 руб. в равных долях.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 10 ноября 2011 года спорные пункты договора изложены в следующей редакции:

1.1. Продавец передает в собственность Покупателя нежилое помещение общей площадью 126,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ул. Путейская, д. 3, 1 этаж, лит. А, номера комнат на поэтажном плане N N 55-62, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшем "Объект", а Покупатель принимает Объект и уплачивает денежную сумму в размере 4 271 042 (Четыре миллиона двести семьдесят одна тысяча сорок два) рубля.

Объект является собственностью муниципального образования город Тула Тульской области согласно свидетельству о государственной регистрации права 71 АБ N 112686 выданным "21" декабря 2005 органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.1. После государственной регистрации перехода права собственности по Договору Покупатель обязан произвести оплату Объекта путем перечисления на счет городского бюджета по следующим реквизитам:

р/с 40101810700000010107 в ГРКЦГУ Банка России по Тульской области, получатель УФК МФ РФ по Тульской области (комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы), ОКАТО 70401000000, БИК 047003001, ИНН 7102005410, КПП 710601001, КБК 86011402033040000410, статус - 08 в размере 4 271 042 (Четыре миллиона двести семьдесят одна тысяча сорок два) рубля, что является ценой Объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС. Покупатель самостоятельно уплачивает НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Москвичка" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы, ссылаясь на п. 4, 5 ст. 170 АПК РФ указал, что в мотивировочной и резолютивной частях решения не содержится выводов об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции не согласился с доводами апелляционной жалобы. Просил решение Арбитражного суда Тульской области от 10 ноября 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в суд своих представителей не направили.

Судебная коллегия рассматривает дело в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31.05.2005 между Комитетом по управлению имуществом Управы г. Тулы (арендодатель) и ООО "Москвичка" (арендатор) заключен договор аренды N П-2005455 нежилого помещения площадью 130,2 кв. м, являющегося муниципальной собственностью, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Путейская, д. 3 для использования под парикмахерскую (далее - Помещение). Срок действия договора установлен сторонами с 01.05.2005 по 30.04.2015.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Истец относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (ст. 4 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ)) и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Как следует из материалов дела ООО "Москвичка" обратилось к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы с соответствующим заявлением.

Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы, рассмотрев заявление, заключил с Тульским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" муниципальный контракт N 2 от 02.02.2010 на проведение независимой оценки, спорного Помещения.

Согласно отчету ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 12.02.2010 N 7100/020210Ц-0002/Ю-01-М/0085, стоимость Помещения без учета НДС составила 4 248 305 руб. 09 коп., которая была закреплена решением Тульской городской Думы от 26.05.2010 N 3/70 "Об установлении начальной цены приватизируемого недвижимого муниципального имущества", а также постановлением администрации г. Тулы от 20.08.2010 N 2674 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Путейская, д. 3 в порядке реализации преимущественных прав" (далее - Постановление от 20.08.2010 N 2674).

24.08.2010 Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы направил в адрес истца письмо с предложением заключить договор купли-продажи Помещения с рассрочкой платежа до 5 лет.

Истец подписал договор с протоколом разногласий, в котором указал цену 3 248 305 руб. без учета НДС, ссылаясь при этом на недостатки проведенной оценки, которая, по мнению истца, является недостоверной, поскольку помещение находится в ветхом состоянии, подача электроэнергии и водоснабжения осуществляется с перебоями.

Ответчик, полученный договор с протоколом разногласий отклонил и провел повторную оценку рыночной стоимости спорного Помещения.

В соответствии с отчетом Тульского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 28.02.2011 N 7100/011210Ц- 31/Ю-06-М/1715 стоимость Помещения составила 4 276 271 руб. 19 коп. без учета НДС, что на 27 966 руб. 10 коп. больше чем установлено предыдущей оценкой от 12.02.2011.

С учетом изменения стоимости Помещения, 17.05.2011 администрацией города Тулы принято постановление N 1285 "О внесении изменения в постановление администрации города Тулы от 20.08.2010 N 2674".

Ответчиком был направлен новый проект договора купли-продажи Помещения по цене, установленной на основании отчета от 28.02.2011 N 7100/011210Ц-31/Ю-06-М/1715.

Истец подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий, в котором указал цену 3 276 271 руб. 19 коп. без учета НДС и направил его в адрес ответчика.

11.07.2011 ответчик отклонил предложение ООО "Москвичка" о выкупной цене объекта в размере 3 276 271 руб. 19 коп.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из материалов дела 03.08.2011 истцом для определения рыночной стоимости Помещения и опровержения цены договора купли-продажи, предложенной ответчиком, с ООО "Стандарт-Оценка" заключен договор N 119/Н на проведение оценки Помещения по состоянию на 01.12.2011.

Согласно отчету об оценке от 09.08.2011 N 119/Н стоимость Помещения по состоянию на 01.12.2011 составила 3 970 338 руб. Данную цену Помещения истец считает необходимым установить в договоре купли-продажи.

Возражений относительно предмета договора и занимаемых помещений ответчиком не заявлялось. Спора между сторонами по данному факту не имеется.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как следует из материалов дела, по причине наличия противоречий в представленных сторонами экспертных заключениях суд области, назначил проведение независимой судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Бюро оценки" Сидоровой Юлии Александровне.

Согласно экспертному заключению ООО "Бюро оценки" N 5 от 01.11.2011, проведенному по поручению суда области, рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 126,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ул. Путейская, д. 3, первый этаж, лит. А, номера комнат на поэтажном плане NN 55-62, составила 4 271 042 руб.

Экспертное заключение N 5 от 01.11.2011 выполнено ООО "Бюро оценки", являющимся независимой экспертной организацией. Указанная экспертиза произведена экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны и обоснованны. Судом апелляционной инстанции не установлено оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта. Сторонами не представлено доказательств, опровергающих выводы эксперта.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение от 01.11.2011 N 5 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд области правомерно признал данное заключение надлежащим доказательством и обоснованно удовлетворил требования истца о понуждении заключить договор купли-продажи муниципального имущества с учетом продажной цены помещения в размере, определенном упомянутым экспертным заключением.

Довод заявителя жалобы о том, что суд области, в нарушение п. 4, 5 ст. 170 АПК РФ не указал в мотивировочной и резолютивной частях решения выводов об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом. Резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения (ч. 5 ст. 170 АПК РФ).

В исковом заявлении истец сформировал два вышеуказанных материально-правовых требования.

Заявленные истцом материально-правовые требования суд области оценил как спор о разрешении разногласий, возникших при заключении договора и связанных с определением выкупной цены объекта продажи. Таким образом, суд области оценил оба требования истца как требование о разрешении разногласий преддоговорного спора. При этом суд области произвел расчет госпошлины по иску на сумму 4 000 руб. исходя из одного требования и вернул истцу 4 000 руб. госпошлины из 8 000 руб. оплаченных им по иску.

Суд апелляционной инстанции находит такую позицию суда области правильной, поскольку требование о признании недостоверной предложенной ответчиком цены выкупа помещения в сумме 4 276 271 руб. 19 коп. является составной частью требования об определении цены договора и не влечет самостоятельных правовых последствий для разрешения данного спора.

Таким образом, судом области в полном объеме рассмотрены материально-правовые требования иска и указанные требования, по сути, разрешены судом области в резолютивной части.

Однако в исковых требованиях истец просил согласовать условие договора о выкупной цене с рассрочкой оплаты на 5 лет. Из материалов дела и пояснений сторон следует, что стороны при согласовании условий договора по цене не имели разногласий по условию оплаты выкупной цены с рассрочкой на 5 лет. В суде апелляционной инстанции представитель ответчика подтвердил согласие ответчика на заключение договора с условием рассрочки оплаты выкупной цены на 5 лет.

Суд области при описании редакции условия договора по размеру выкупной цены не указал в нем на рассрочку оплаты сроком на 5 лет.

Суд апелляционной инстанции считает, что не указание судом области данного обстоятельства не привело к принятию неправильного решения, и потому не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта. В такой ситуации суд апелляционной инстанции считает правильным дополнить резолютивную часть решения суда области в отношении п. 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Продавец передает в собственность Покупателя нежилое помещение общей площадью 126,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ул. Путейская, д. 3, 1 этаж, лит. А, номера комнат на поэтажном плане N N 55-62, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшем "Объект", а Покупатель принимает Объект и уплачивает денежную сумму в размере 4 271 042 (Четыре миллиона двести семьдесят одна тысяча сорок два) рубля с рассрочкой оплаты на 5 лет".

Остальные доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 10 ноября 2011 года по делу N А68-6021/11 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дополнить резолютивную часть решения в отношении п. 1.1. договора, изложив его в следующей редакции: "Продавец передает в собственность Покупателя нежилое помещение общей площадью 126,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ул. Путейская, д. 3, 1 этаж, лит. А, номера комнат на поэтажном плане N N 55-62, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое в дальнейшем "Объект", а Покупатель принимает Объект и уплачивает денежную сумму в размере 4 271 042 (Четыре миллиона двести семьдесят одна тысяча сорок два) рубля с рассрочкой оплаты на 5 лет"

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.В. Каструба

Судьи

М.М. Дайнеко М.В. Токарева