Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2012 г. N 13АП-31/12

г. Санкт-Петербург

16 февраля 2012 г.

Дело N А21-4707/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Е.В. Жиляевой

судей Я.В. Баркановой, И.А. Сериковой

при ведении протокола судебного заседания: Петрович И.Н.

при участии:

от заявителя: не явился, извещен

от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31/2012) ООО "Тикон"

на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.11.2011 по делу N А21-4707/2011 (судья Д.В. Широченко), принятое

по заявлению ООО "Тикон"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области

о признании действий незаконными, об обязании совершить определенные действия

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ТИКОН" (далее - ООО "ТИКОН", 236001, г. Калининград, ул. Толбухина, д. 39, ОГРН 1033902800360) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление, 236040, г. Калининград, ул. Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446) о признании незаконными действий, выразившихся в вынесении регистратором Козинец Ольгой Иосифовной 14 июня 2011 года сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/039/2011-151, признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.06.2011 N 01/039/2011-151, обязании Управления Росреестра произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение записи об аренде земельного участка площадью 26054 кв.м., кадастровый номер 39:15:00 00 00:0121, адрес: Калининградская область, г. Калининград, ул. Холмогорская - ул. Толбухина-Кутаисская.

Решением суда от 09.11.2011 в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе ООО "ТИКОН", ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела, просит решение суда от 09.11.2011 отменить.

Стороны надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, что согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между мэрией города Калининграда (арендодатель) и ООО "ТИКОН" (арендатор) заключен договор аренды от 06.04.2007 N 008674 (далее - договор аренды), согласно которому заявителю в аренду был предоставлен земельный участок площадью 26054 га, с кадастровым номером 39:15:00 00 00:0121, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Холмогорская - ул. Толбухина - Кутаисская, под строительство многоквартирных жилых домов со встроенными торговыми, административными помещениями, помещениями бытового обслуживания. Срок действия указанного договора аренды установлен с 06.04.2007 до 28.02.2011.

Соглашением от 30.12.2010 N 008674-5 (далее - соглашение) арендодатель и арендатор расторгли договор аренды. Согласно пункту 3 соглашения договор аренды считается расторгнутым с момента регистрации соглашения в установленном порядке.

ООО "ТИКОН" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Управление сообщением от 14.06.2011 N 01/039/2011-151 отказало ООО "ТИКОН" в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) со ссылкой на то обстоятельство, что земельный участок, арендованный по указанному договору находится в залоге у участников долевого строительства.

ООО "ТИКОН", полагая, что отказ в государственной регистрации права не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального права, сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявления.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) основаниями для государственной регистрации прав, в частности, являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно статье 9 Закона о государственной регистрации, в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным статьей 13 этого же Закона, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При этом в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами - абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации.

Отказывая в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управление Росреестра сослалось на то, что в ходе проведенной правовой экспертизы документов, представленных заявителем для осуществления государственной регистрации, установлено, что предоставленный ООО "ТИКОН" по договору аренды земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем, расторгнуть договор аренды земельного участка не представляется возможным.

В практике судов имеются различные подходы к рассмотрению вопроса о возможности и моменте прекращения договора аренды земельного участка при исполнении застройщиком своих обязательств по передаче объектов долевого строительства.

В постановлении ФАС Центрального округа от 18.06.2010 по делу А08-9115/2009-6, постановлении ФАС Московского округа от 18.10.2010 по делу А40-148039/09-139-1002 сделан вывод о том, что застройщик (арендатор) вправе заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, на котором построен жилой дом, в том случае, когда находящийся на арендуемом земельном участке объект недвижимости введен в эксплуатацию и после передачи всем участникам долевого строительства объектов долевого строительства.

Из содержания постановления ФАС Дальневосточного округа от 07.09.2009 по делу А51-11854/2008, постановления ФАС Центрального округа от 23.10.2009 по делу А09-1288/2009 следует, что суды исходят из того, что поскольку в силу Закона об участии в долевом строительстве право аренды земельного участка обременено ипотекой в пользу участников долевого строительства, регистрационная запись об ипотеке этого права погашается только после проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства и оснований для регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и прекращения аренды до этого момента не имеется.

Таким образом, существует подход, при котором суд признает законной регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, когда представлены документы подтверждающие ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и документы, подтверждающие передачу всем участникам долевого строительства объектов долевого строительства и иной подход, при котором суд считает, что регистрационная запись об ипотеке права аренды может быть погашена только после проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства, соответственно до указанного момента оснований для регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и прекращения аренды не имеется.

При рассмотрении настоящего спора установлено, что на государственную регистрацию представлены договор аренды от 06.04.2007 N008674, соглашение от 30.12.2010 N008674-5 о расторжении указанного договора, а также квитанция об оплате от 25.01.2011 на сумму 600 рублей, доверенность, нотариально удостоверенная нотариусом Калининградского ГНО Макуниной К.Р.

При этом документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию, передачу всем участникам долевого строительства объекта долевого строительства регистрирующему органу не представлены.

При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали документы, на основании которых можно сделать вывод о том, что залог прекращен в связи с исполнением застройщиком обязательств по передаче объектов долевого строительства перед всеми участниками долевого строительства.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Управлением на законном основании отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.11.2011 по делу N А21-4707/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Серикова