Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2012 г. N 18АП-812/12

г. Челябинск

16 февраля 2012 г.

Дело N А76-8848/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Фединой Г.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Полховского Владимира Васильевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2012 по делу N А76-8848/2011 (судья Вишневская А.А.).

В заседании приняли участие представители:

муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" - Пингина М.А. (доверенность N юр-1677 от 29.12.2011);

индивидуального предпринимателя Полховского Владимира Васильевича - Болонная И.Ю. (доверенность N 6-2888 от 17.08.2011).

Муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" (далее - Комитет по имуществу, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Полховскому Владимиру Васильевичу (далее - ИП Полховский, ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате по договору о аренды N 139 от 01.01.2003 за период с августа 2010 по 26.12.2010 в сумме 50 488,18 рублей, а также штрафа в размере 5 048,82 рублей (т.1, л.д.7).

ИП Полховский В.В. обратился в суд со встречным иском к Комитету по имуществу о взыскании излишне уплаченной арендной платы в размере 78 158, 36 рублей, а так же взыскании убытков, причиненных необходимостью арендовать имущество, подлежащее передаче в собственность арендатора в размере 40 659,77 рублей.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 29.11.2011 исковые требования Комитета по имуществу удовлетворены частично: в его пользу с ИП Полховского взыскана задолженность арендной платы в сумме 50 488, 18 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано (т.2, л.д.102-119).

В удовлетворении встречного иска ИП Полховскому В.В. отказано.

В апелляционной жалобе ИП Полховский просит отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт (т.2, л.д.131-132).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, суд неправомерно произвел расчет задолженности исходя из условий расчета арендной платы, предусмотренных дополнительными соглашениями к договору. Данные соглашения являются незаключенными в связи с отсутствием их государственной регистрации, в силу чего, по мнению ответчика, установленные в соглашениях условия начисления арендной платы применению не подлежат. Условия договора аренды не предусматривают возможности увеличения арендной платы в связи с передачей помещения в субаренду. Применение дополнительного повышающего коэффициента в случае сдачи арендуемого имущества в субаренду не предусмотрено механизмом расчета, установленным Приложением N 1 к договору. Ответчик полагает, что пунктом 4.2 договора предусмотрена возможность изменения размера арендной платы, но не порядка её расчета в силу чего вывод суда о возможности изменения размера арендной платы в порядке, предусмотренном Положением "О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда Златоустовского городского округа" является необоснованным.

Кроме того, как полагает ответчик положения нормативных актов органа местного самоуправления, устанавливающих повышенный коэффициент к ставкам арендной платы при сдаче имущества в субаренду противоречит требованиям ч.1 ст. 15 Федерального закона "О защите конкуренции", поскольку ставят в неравные условия лиц арендующих муниципальное имущество и сдающих его в субаренду по сравнению с арендаторами, которые не сдают муниципальное имущество в субаренду.

Так же ответчик не согласен с выводом суда об отсутствии оснований взыскания убытков по мотиву того, что аренда в период с 01.09.2010 до момента регистрации права собственности (27.12.2010) не может считаться вынужденной, поскольку арендатор всегда мог отказаться от договора аренды. Как указывает ответчик, суд не учел, что в случае его отказа в указанный период от продолжения арендных отношений он мог лишиться права выкупа арендуемого имущества, условием которого является наличие арендных правоотношений.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по имуществу (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Полховским Владимиром Васильевичем (арендатор) заключен договор N 139 от 01.01.2003 (далее - договор аренды) в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение II в здании по адресу г. Златоуст, Челябинской области, ул. И.И.Шишкина, д.4, в целях использования под офис, общей площадью 86, 3 кв.м. (п.1.1 договора).

Договор действует с 01.01.2003 по 31.12.2022 г. (п.1.2 договора).

В соответствии с п. 4.1 месячная арендная плата за объект на момент заключения договора устанавливается согласно расчету (Приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью договора.

Согласно приложению размер месячной арендной платы на 2003 г.. согласован сторонами в сумме 3297, 97 руб., приложение так же содержит формулу расчета арендной платы по договору (л.д.14 т.1).

Изменение размера арендной платы в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему). Публикация сообщения об изменениях размера арендной платы в средствах массовой информации, а также доведение до сведения арендатора нового размера арендной платы любым иным способом не могут рассматриваться как изменение арендной платы в одностороннем порядке (п. 4.2 договора).

Согласно п.3.2.2 договора Арендодатель обязуется своевременно (не позднее 10 числа отчетного месяца) и полностью выплачивать "Арендодателю" арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. Пунктом 3.2.10 установлена обязанность арендатора заключить договор с муниципальным жилищным трестом и иными специализированными организациями на техническое обслуживание объекта и энерго-,водо-,газоснабжение, а так же установить на объекте пожарную сигнализацию.

За невыполнение обязанностей, предусмотренных п. 3.2.10 арендатор уплачивает штраф в размере годовой суммы арендной платы.

Имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2003 (т.1, л.д.15).

Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество 21.05.2004 произведена регистрация договора аренды с приложениями N 1, 2 и дополнительным соглашением от 11.05.2004 (л.д.31 т.1).

Распоряжениями Комитета N 251-р от 09.04.2007, N 320-р от 18.03.2008, N 127-р от 11.03.2009 ответчику разрешена передача в субаренду частей нежилого помещения (л.д.6, 17, 25 т.2).

В связи с передачей арендатором части нежилого помещения в субаренду между Комитетом и ИП Полховским заключены дополнительные соглашения от 09.04.2007, от 29.09.2008, от 11.03.2009 в соответствии с которыми установлен повышенный размер арендной платы за помещение на период субаренды (л.д.7, 18, 26 т.2). После уведомления арендодателя о прекращении субарендных отношений, с арендатором заключены соглашения об установлении арендной платы на последующий период без учета повышающего коэффициента за субаренду (л.д.12 т.2).

23.04.2010 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в котором согласован следующий размер арендной платы: за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 - 9751, 40 руб., в месяц (без НДС); за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 - 10 408, 08 руб. в месяц (без НДС); за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 - 11 371, 84 руб. в месяц (без НДС) соответствующий размеру арендной платы, рассчитанному по установленным в муниципальном образовании ставкам аренды без учета повышающего коэффициента за сдачу помещений в субаренду (т. 1 л.д.16-18).

21.10.2010 между МУ "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" и ИП Полховским В.В. заключен договор купли-продажи нежилого помещения II площадью 86, 3 кв.м. расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. И.И.Шишкина, д.4 (л.д.14 т.1).

Регистрация права собственности на помещение за покупателем произведена 27.12.20010 (л.д.20 т.1).

Полагая, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с августа 2010 по 26.12.2010 в размере 50 488, 18 руб., рассчитанная с применением ставок, установленных в том числе, дополнительными соглашениями от 09.04.2007, от 29.09.2008, от 11.03.2009 арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, указывая, что арендные платежи уплачены им в большем размере, чем установлено нормативными актами Златоустовского городского округа и согласовано сторонами в дополнительном соглашении от 23.04.2010 г., в результате чего образовалась переплата в сумме 78 158, 36 руб., а так же ссылаясь на несвоевременное исполнение истцом требований Федерального закона N 159-ФЗ в части сроков направления в адрес арендатора проекта договора купли-продажи, что привело к необходимости аренды помещения и тем самым к убыткам в размере стоимости аренды за период с 01.09.2010 по 26.12.2010 обратился в суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, исходил из того, что договор аренды является заключенным; регистрация договора произведена. Размер арендных платежей правильно определен арендодателем, с применением в том числе, с установленного нормативными актами Златоустовского городского округа повышающего коэффициента за сдачу имущества в субаренду, ставки арендной платы подлежат применению с момента их принятия независимо от внесения изменений в договор аренды в силу п. 4.2 договора. Арендатор обязан оплатить пользование арендованным имуществом до момента регистрации за ним права собственности на спорное помещение. Учитывая, что размер задолженности исчислен истцом верно, суд взыскал истребуемую Комитетом сумму арендной платы. Поскольку соглашение о внесении изменений в договор аренды в части установления штрафных санкций за нарушение условий договора не зарегистрировано в установленном законом порядке, суд отказал Комитету во взыскании штрафа.

Учитывая, что первоначальные требования исключают возможность удовлетворения встречного иска в части требования о возврате излишне уплаченных арендных платежей, а так же указывая на отсутствие вины Комитета и причинной связи между действиями Комитета и предъявленными ко взысканию убытками, суд отказал в удовлетворении встречного иска.

Исследовав материалы дела, обстоятельства спора, доводы сторон, арбитражный апелляционный суд полагает судебный акт подлежащим отмене, в силу неправильного применения судом норм права.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 Гражданского кодекса РФ).

Оценка правоотношений сторон, как возникших из договора аренды недвижимого имущества, заключенность и действительность которого сторонами не оспаривается, является верной.

Обязанностью арендатора согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ является полное и своевременное внесение арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Учитывая, что цена за пользование муниципальным недвижимым имуществом не относится к категории регулируемых цен, размер арендных платежей определяется в соответствии с условиями договора аренды.

Суд апелляционной инстанции усматривает, что договором аренды, а именно приложением N 1 согласована методика расчета (формула расчета) размера арендной платы, которая включена в договор в качестве его условия. Применяемые в методике ставки и коэффициенты устанавливаются муниципальными нормативными актами.

Расчеты, содержащие методику определения размера арендной платы и являющиеся в силу пункта 4.1 неотъемлемой частью договора, подписывались сторонами на каждый год (л.д.2-4; 14-15 т.2).

Пунктом 4.2 договора аренды так же согласовано условие согласно которому "изменение размера арендной платы в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему)".

Из содержания названного условия следует, что изменение нормативно урегулированных показателей расчета размера арендной платы влечет автоматическое изменение подлежащих оплате арендных платежей независимо от заключения дополнительных соглашений к договору.

В силу пунктов 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

При данных обстоятельствах судебная коллегия полагает вывод суда первой инстанции о том, что составление и регистрация дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы, происходившего в связи с изменением показателей, входящих в состав формулы расчета, не требовалось.

Пункт 4.2 договора, определяющий порядок изменения арендной платы в данном случае не противоречит ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение арендодателем размера показателей, входящих в состав формулы расчета арендной платы в данном случае представляет собой исполнение согласованных сторонами условий договора аренды.

Суд апелляционной инстанции усматривает, что размер арендной платы за 2008-2010 годы, рассчитанный по согласованной сторонами методике в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления ставками арендной платы отражен в дополнительном соглашении от 23.04.2010 и составляет за 2007 год - 9751, 40 руб., в месяц; за 2008 год - 10 408, 08 руб. в месяц; за 2009 - 11 371, 84 руб. в месяц.

Размер арендной платы за 2010 год составляет 10 592,04 руб.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, в период действия договора аренды истцом производились начисления арендных платежей с учетом повышающих коэффициентов за сдачу имущества в субаренду, предусмотренного п. 32 Положения о передаче в аренду объектов муниципального имущества Златоустовского городского округа (утв. Решением собрания депутатов ЗГО от 23.12.2008 N 131-ЗГО) и пункта 21 ранее действовавшего Положения о передаче в аренду объектов муниципального имущества г. Златоуста, утвержденного решением Златоустовского городского собрания депутатов от 19.06.2003 N 549.

В соответствии с названными пунктами размер арендной платы для арендатора, сдающего арендуемое помещение в субаренду увеличивается за каждый сданный в субаренду метр: на 15% при сдаче до 50% арендуемой площади; на 30% при сдаче свыше 50% арендуемой площади.

Вместе с тем ни формулой расчета, согласованной в приложении N 1 к договору аренды, ни условиями пунктов 1.1 - 9.1 договора аренды возможность увеличения размера арендной платы на вышеуказанные коэффициенты в связи с передачей арендуемого имущества в субаренду не предусмотрена, тем самым положение п. 4.2 договора к изменению арендной платы в связи с увеличением её на указанный коэффициент не применимо.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. С учетом названной нормы соглашение об изменении условий договора, подлежащего государственной регистрации, так же должно быть зарегистрировано.

Подписанные сторонами соглашения об увеличении размера арендной платы на соответствующий коэффициент на период передачи имущества в субаренду не прошли государственную регистрацию, в силу чего являются незаключенными.

При названных обстоятельствах арендодатель не вправе взимать арендные платежи в размере, увеличенном на размер коэффициента за передачу имущества в субаренду.

Из представленного ответчиком расчета оплаты по договору (л.д.134 т.1) усматривается, что за период с января 2007 по 26.12.2010 ответчиком уплачено 581 930, 29 рублей, тогда как сумма арендной платы без учета повышающего коэффициента за передачу имущества в субаренду за этот же период составляет 503 771, 93 руб.,

Вместе с тем оплата указанной в Расчете суммы в размере 2 207, 09 руб. не подтверждена платежным поручением, в силу чего подтвержденный размер фактически внесенных платежей составляет 579 723, 20 рублей.

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии переплаты ответчиком арендных платежей.

Кроме того, судебная коллегия усматривает, что судом первой инстанции неправильно определен момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Из материалов дела следует, что 21.10.2010 сторонами заключен договор купли-продажи N 36-ПА спорного нежилого помещения, на основании которого ИП Волховский приобрел данное помещение в собственность

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержится следующее разъяснение - поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Абзац 3 пункта 6 названного постановления Пленума устанавливает, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом обязанности предпринимателя по внесению арендной платы прекратилась с момента заключения договора купли-продажи т.е. с 21.10.2010.

При названных обстоятельствах, учитывая, что ответчиком в период действия договора аренды внесена сумма большая, чем размер подлежащих внесению арендных платежей требования Комитета по имуществу о взыскании задолженности за период с августа 2010 по 26.12.2010 в размере 50 488, 18 руб. удовлетворению не подлежат ввиду отсутствия такой задолженности.

Вывод суда об отсутствии оснований взыскания с ответчика штрафа за нарушение сроков внесения арендной платы является правильным, поскольку договором аренды такая ответственность не предусмотрена, дополнительное соглашение об установлении соответствующих штрафов не заключено в силу отсутствия его государственной регистрации.

Встречные исковые требования ИП Полховского в части взыскания суммы переплаты арендных платежей подлежат удовлетворению. При этом учитывая, что обязательства по внесению арендных платежей прекратились у предпринимателя начиная с 22.10.2010 отсутствие доказательств внесения указанной в "Расчете оплаты по договору аренды N 139 от 01.01.2003" суммы в размере 2.207,09 руб. не влияет на обоснованность заявленных ответчиком требований о взыскании переплаты в сумме 78 158, 36 рублей.

В силу ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Заблуждение арендатора и арендодателя относительно размера арендной платы подлежащей внесению по договору не влияет на юридическую квалификацию излишне полученных истцом платежей (в размере, превышающем установленные договором ставки) как неосновательного обогащения, которое последний обязан вернуть потерпевшему.

Доказательств того, что указанные в представленном ответчиком "Расчете оплаты по договору аренды N 139 от 01.01.2003" платежи зачислены истцом в счет оплаты задолженности за иные периоды последним в суд не представлено, в силу чего у судебной коллегии не имеется оснований для уменьшения суммы, подлежащего взысканию с истца в пользу ответчика неосновательного обогащения.

Требования ответчика о взыскании убытков в размере 40 659,77 рублей являются необоснованными.

Согласно ч. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Отказывая в удовлетворении данных требований суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии доказательств нарушения прав ответчика действиями Комитета по имуществу, отсутствии вины Комитета и причинной связи между действиями Комитета и предъявленными ко взысканию убытками.

Ответчик не доказал, что заключение договора купли-продажи произошло позднее 31.08.2010 именно по вине истца в силу уклонения последнего от исполнения возложенных на него обязанностей.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При названных обстоятельствах решение суда подлежит отмене на основании ч.2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на Комитет по имуществу.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2011 по делу N А76-8848/2011 отменить, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Полховского Владимира Васильевича удовлетворить.

Взыскать с муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" за счет казны муниципального образования в пользу индивидуального предпринимателя Полховского Владимира Васильевича неосновательное обогащение в сумме 78 158, 36 рублей. В удовлетворении требований о взыскании убытков в сумме 40 659, 77 рублей отказать.

В удовлетворении требований Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" о взыскании с индивидуального предпринимателя Полховского Владимира Васильевича задолженности арендной платы в сумме 50 488, 18 рублей и штрафа в сумме 5 048, 82 рублей отказать.

Взыскать с муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" в пользу индивидуального предпринимателя Полховского Владимира Васильевича расходы по госпошлине за рассмотрение иска в сумме 3 002,55 рублей., за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Г.Н.Богдановская Г.А.Федина