Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2012 г. N 02АП-292/12

г. Киров

16 февраля 2012 г.

Дело N А31-6482/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Поляшовой Т.М., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кирилловых О.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Белков Е.В., индивидуальный предприниматель,

о ответчика - Забродина Е.В., по доверенности от 02.02.2012

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы

на решение Арбитражного суда Костромской области от 22.11.2011 по делу N А31-6482/2011, принятое судом в составе судьи Разгуляевой Г.М.,

по иску индивидуального предпринимателя Белкова Евгения Вячеславовича (ИНН 370701347081, ОГРН 1024401637402)

к Управлению территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы (ИНН 440100656, ОГРН 103440862042, г. Кострома, пл. Конституции, 2),

о признании договора от 17.02.2009 N 1.0010.1 недействительным,

установил:

индивидуальный предприниматель Белков Евгений Вячеславович (далее - ИП Белков Е.В., истец) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к Управлению территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы (далее - Управление, ответчик, заявитель) о признании (с учетом уточнения, сделанного в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) недействительным договора аренды земельного участка N 1.0010.1. от 17.02.2009, площадью 475,71 кв. метра, кадастровый номер 44:27:040602:31, в части установления (расчета) арендной платы, как несоответствующий требованиям закона или иных правовых актов.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 22.11.2011 исковые требования ИП Белкова Е.В. удовлетворены.

Управление с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Костромской области от 22.11.2011, отказать ИП Белкову Е.В. в удовлетворении исковых требований.

По мнению Управления, решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального права и подлежит отмене. Ссылаясь на нормы действующего гражданского законодательства Российской Федерации, заявитель указывает, что, удовлетворяя исковые требования, суд исходил не из условий договора аренды, а из правового акта, принятого органом местного самоуправления - решения Думы города Костромы и распространяющегося на земли, находящиеся в собственности муниципального образования. По мнению заявителя, суд не учел, что данная правовая позиция была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применительно к положению пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", представляющего собой норму федерального закона, устанавливающую предельные размеры арендной платы в отношении любых государственных и муниципальных земельных участков при сдаче их в аренду собственникам зданий, строений и сооружений в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на эти земельные участки, и являющуюся обязательной как для всех арендодателей, сдающих в аренду государственные и муниципальные земельные участки, как для всех арендодателей, сдающих в аренду государственные и муниципальные земельные участки, так и для всех арендаторов. Заявитель считает, что решение Думы города Костромы от 22.02.2007 N 6, на которое ссылается суд при определении размера арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании оспариваемого договора аренды от 17.02.2009, поэтому вопрос о возможности применения удельного показателя кадастровой стоимости за земельный участок в размере 4 474 рублей 68 копеек со стороны арендодателя должен был быть разрешен судом по настоящему делу, исходя из условий названного договора и иных документов (постановление губернатора Костромской области от 28.10.2008 N 393-а, кадастровый паспорт земельного участка от 03.03.2009 N 27/09-2050С). Таким образом, заявитель считает вывод суда о том, что в рассматриваемом случае цена аренды земельного участка является регулируемой, основан на неправильном применении судом норм материального права, а также не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Кроме этого заявитель указывает, что изменение удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 4 474 рубля 68 копеек внесено в государственный кадастровый учет согласно требованиям законодательства, внесенные сведения соответствуют результатам государственной кадастровой оценки, утвержденной в установленном порядке постановлением губернатора Костромской области от 28.10.2008 N 393-а, соответственно, действия Управления по применению данного удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы, не нарушают прав и охраняемых законом интересов истца. Далее, ссылаясь на принцип свободы договора, закрепленный действующим гражданским законодательством Российской Федерации, заявитель считает, что поскольку договор аренды подписан истцом без разногласий, стороны согласовали все условия, касающиеся порядка оплаты арендной платы и ее размера, между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о цене использования земельного участка.

Также заявитель указывает, что условие о размере арендной платы является существенным, в связи с этим у суда не имелось установленных законом оснований для удовлетворения требования о признании договора недействительным в части установления (расчета) арендной платы.

ИП Белков В.Е. в отзыве на апелляционную жалобу считает решение Арбитражного суда Костромской области от 22.11.2011 законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ участвовали в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования системы видеоконференц-связи.

В судебном заседании стороны поддержали свои требования и возражения.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 05.12.2008 между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации города Костромы (далее - Комитет, с 23.05.2011 - Управление (л.д. 13-14)) (продавец) и Белковым Е.В. (покупатель) заключен договор N 644 купли-продажи нежилого строения (л.д. 34-37).

26.12.2008 зарегистрировано право собственности Белкова Е.В. на нежилое строение (находится в разрушенном состоянии, функциональное назначение утрачено), площадь по наружному обмеру: 67 кв.м, инв.N I-9340, лит. В, адрес объекта: Костромская обл., г. Кострома, ул. Советская, 33, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.12.2001 44-АБ N 251342 (л.д. 33).

17.02.2009 между Комитетом (арендодатель) и ИП Белковым Е.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1.0010.1 (далее - договор аренды) (л.д.46-51).

В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель "Земли населенных пунктов", кадастровый номер 44:27:040602:31, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): город Кострома, ул. Советская, 33 (далее - Участок), для использования в целях эксплуатации нежилого строения, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 475,71 кв. метра.

Пунктом 2.1. договора аренды срок аренды Участка устанавливается с 17.02.2009 по 17.02.2058.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 26.12.2008 (л.д. 52).

В пункте 3.1. договора аренды стороны согласовали применение коэффициента С (удельная кадастровая стоимость земли) в размере 4 474 рубля 68 копеек.

11.06.2011 ИП Белков Е.В. обратился в Комитет с заявлением, в котором сообщил, что считает расчет размера арендной платы по договору аренды несоответствующим правилам определения размера арендной платы, утвержденным решением Думы города Костромы от 22.02.2007 N 6 "Об утверждении правил определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Костромы", а также обратился с просьбой сделать перерасчет и произвести возврат излишне уплаченных денежных средств (л.д. 63).

Тот факт, что 23.06.2011 письмом N 3015 (л.д. 64) Комитет отказал в проведении перерасчета, послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки отнесены к объектам недвижимости и в соответствии с частью 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации они могут быть переданы в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

Предоставление предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 44:27:040602:31 подтверждается материалами дела и заявителем не оспаривается.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Из содержания части 4 статьи 22 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства.

По смыслу статей 421 и 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Таким образом, арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то соответственно государственными или муниципальными органами.

Положения пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами или органами местного самоуправления, являются императивными.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд считает правомерным вывод суда первой инстанции, что поскольку в настоящем случае объектом аренды является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, размер арендной платы за земельный участок устанавливается органом местного самоуправления.

В силу статей 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Между тем в силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Таким образом, неверное определение размера арендной платы не влечет недействительности всей сделки, поскольку в данном случае цена договора должна определяться в соответствии с требованиями закона (пункт 1 статьи 422, абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 22, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что при расчете оспариваемого истцом размера арендной платы в части методики применены действующие на момент заключения договора Правила, утвержденные решением Думы города Костромы от 22.02.2007 N 6, но с применением показателя удельной кадастровой стоимости земельного участка, не предусмотренного данными Правилами, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции, что договор аренды в части установления размера арендной платы является недействительным.

Довод апелляционной жалобы о том, что вопрос о возможности применения удельного показателя кадастровой стоимости за земельный участок в размере 4 474 рублей 68 копеек со стороны арендодателя должен был быть разрешен судом по настоящему делу, исходя из условий спорного договора и иных документов (постановление губернатора Костромской области от 28.10.2008 N 393-а, кадастровый паспорт земельного участка от 03.03.2009 N 27/09-2050С) отклоняется, как несостоятельный по следующим основаниям.

Объектом аренды по спорному договору является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, соответственно, размер арендной платы за земельный участок устанавливается органом местного самоуправления. Нормы постановления губернатора Костромской области от 28.10.2008 N 393-а носили на момент заключения спорного договора аренды рекомендательный характер, и приобрели статус общеобязательных только после принятия решения Думы города Костромы от 29.10.2009 N 73.

Прочие доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность принятого судебного акта и не являются основанием для его отмены.

При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Костромской области от 22.11.2011 по делу N А31-6482/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Д.Ю. Бармин

Судьи

Т.М. Поляшова Т.В. Чернигина