Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2012 г. N 08АП-10794/11

город Омск

16 февраля 2012 г.

Дело N А70-8802/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.

судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мироновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10794/2011) общества с ограниченной ответственностью "Фаворит" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 14 ноября 2011 года по делу N А70-8802/2011 (судья Лазарев В.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фаворит" (ОГРН 1057200883288, ИНН 7202141416) к обществу с ограниченной ответственностью "Брокерская компания "Кредитный дом" (ОГРН 1077203043928, ИНН 7204113510) о признании договора аренды незаключенным,

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Брокерская компания "Кредитный дом" к обществу с ограниченной ответственностью "Фаворит" о регистрации договора аренды,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Фаворит" Тонконога А.Л. (доверенность от 09.06.2011, выдана на один год);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фаворит" (далее - ООО "Фаворит", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Брокерская компания "Кредитный дом" (далее - ООО БК "Кредитный дом", ответчик) о признании договора аренды нежилого помещения от 03.09.2010 незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.

ООО БК "Кредитный дом" на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) предъявило встречный иск к ООО "Фаворит" о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 03.09.2010 (л.д. 88-89).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2011 по делу N А70-8802/2011 в удовлетворении иска ООО "Фаворит" отказано, встречный иск ООО БК "Кредитный дом" удовлетворен. Судом принято решение о государственной регистрации договора аренды (имущественного найма) нежилого помещения от 03.09.2010 общей площадью 38 кв.м., расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Шиллера, д. 46, корп. 3.

Не соглашаясь с решением суда, ООО "Фаворит" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Указывает, что подписанным сторонами договором не предусмотрена обязанность истца по его регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, в связи с чем, истцом не предпринимались действия для регистрации договора. Во встречном иске ответчик утверждает, что 21.11.2010 в адрес истца им направлен запрос необходимых для регистрации договора документов, однако ООО "Фаворит" запрос не получало, извещение о получении корреспонденции не приходило, юридический адрес общество не меняло.

Необоснованным считает утверждение ответчика о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора об изменении или расторжении договора. ООО "Фаворит" 10.08.2011 направило претензию на имя генерального директора ООО БК "Кредитный дом", которая получена 16.08.2011 согласно почтовой квитанции и выписке об отслеживании почтовых отправлений от 19.08.2011.

ООО БК "Кредитный дом" в письменных возражениях просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО БК "Кредитный дом", надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьей 123 АПК РФ в судебное заседание не явился. На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Представитель ООО "Фаворит" в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

В порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании, открытом 02.02.2012, объявлен перерыв до 09.02.2012. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя ООО "Фаворит", который представил суду пояснения к апелляционной жалобе, где указал на следующее. Договор был подготовлен арендатором и подписан исключительно на основании устных переговоров. По состоянию на 09.02.2012 помещение общей площадью 38 кв.м. не существует, как и не существовало на момент подписания договора. Арендатор занимал помещение общей площадью 40 кв.м., на которое 02.12.2011 обществом "Фаворит" получено о государственно регистрации права собственности.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03 сентября 2010 года ООО "Фаворит" (арендодатель) и ООО БК "Кредитный дом" (арендатор) подписан договор аренды (имущественного найма) нежилого помещения (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору нежилое помещение общей полезной площадью 38 кв.м., расположенное по адресу: город Тюмень, улица Шиллера, дом 46, корпус 3, для осуществления основного вида деятельности (Консультирование по вопросу коммерческой деятельности и управления), а также обеспечить арендатору свободный круглосуточный доступ в указанное помещение.

Пунктом 7.4 договора стороны установили срок аренды нежилого помещения в 2 года. Течение срока аренды помещения начинается со дня составления акта сдачи-приемки помещения.

По акту N 1 приема-передачи офисного помещения от 03.09.2010 (л.д.9) в пользование ООО БК "Кредитный дом" передано помещение общей полезной площадью 38 кв.м., расположенное по адресу: город Тюмень, улица Шиллера, дом 46, корпус 3.

ООО "Фаворит", ссылаясь на то, что договор в нарушение пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не прошел государственную регистрацию, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора незаключенным.

ООО Брокерская компания "Кредитный Дом" предъявило встречный иск о государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на уклонение ответчика по встречному иску от предоставления документов, необходимых для совершения регистрационных действий.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с изложенными в обжалуемом решении выводами, не находит оснований для его отмены.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Таким образом, существенным условием договора аренды является его предмет, а именно, подлежащее передаче в аренду конкретно определенное имущество.

Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (например, местонахождение, площадь помещения, иные характеристики, свойства нежилого помещения).

Как верно указано судом первой инстанции, в настоящем случае предмет договора аренды согласован сторонами в пункте 1.1, где определены индивидуализирующие признаки нежилого помещения, его площадь, местонахождение. Данные характеристики совпадают с характеристиками помещения, указанными в акте приема-передачи офисного помещения N 1 от 03.09.2010.

Суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из пояснений истца следует, что нежилое помещение площадью 38 кв.м., указанное пункте 1.1. договора, является частью нежилого помещения площадью 40 кв.м., расположенное на первом этаже здания N 46 корпус 3/10а литера А, право собственности на которое зарегистрировано за истцом в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 02.12.2011 года (представлено суду апелляционной инстанции).

Фактическая передача нежилого помещения в пользование ответчику, оформленная актом приема-передачи, указывает на то, что между сторонами не имелось и не имеется в настоящее время разногласий относительно идентификации предмета аренды. равно как и не имеется спора о том, какое именно имущество подлежало передаче в пользование по договору аренды. В письменных пояснениях к жалобе истец указывает, что ответчик фактически занимает помещение согласно вышеуказанному свидетельству о регистрации права.

Поскольку у сторон договора не возникло сомнений при идентификации объекта аренды, и, поскольку объект аренды был фактически занят арендатором, суд считает указанные в договоре характеристики нежилого помещения достаточными для его индивидуализации в соответствии с требованиями статьи 607 ГК РФ.

Следовательно, предмет в договоре аренды сторонами согласован, а возражения истца о том, что помещения, указанного в пункте 1 договора, не существует, суд отклоняет как противоречащие материалам дела и фактическим обстоятельствам по делу.

В пункте 4 договора стороны согласовали размер и порядок внесения арендной платы по договору. Условие о размере арендной платы также является существенным для договора аренды (статья 654 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд полагает, что сторонами при подписании договора от 03 сентября 2010 года были согласованы все существенные условия договора аренды применительно к статье 432 ГК РФ.

Статьей 12 ГК РФ такой способ защиты нарушенного права как признание сделки незаключенной не предусмотрен.

В тоже время, в силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ защите подлежит нарушенное или оспоренное право, или законный интерес. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Однако, Общество "Фаворит" не обосновало свою заинтересованность в иске о признании договора аренды незаключенным, не указав, в защиту какого права направлен настоящий иск. Общество, не согласное с условиями договора (в частности, с размером аренды) вправе защитить свои права, используя предусмотренные законом способы защиты, соответствующие характеру нарушенного права. Указанное в полной мере относится к доводам представителя о том, что арендатор нарушает условия договора об оплате.

По мнению суда, избранный способ защиты не может привести к восстановлению нарушенного права истца, тем более, что последний не обосновал, в защиту какого права настоящий иск заявлен.

В силу пункта 2 части 3 статьи 132 АПК РФ в настоящем случае удовлетворение встречного иска исключает удовлетворение первоначального иска о признании договора незаключенным.

Требования по встречному иску удовлетворены судом первой инстанции исходя из установленных по делу фактических обстоятельств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок аренды помещения в рассматриваемом договоре установлен в 2 года, следовательно, он должен был быть зарегистрирован.

В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Подписанным сторонами договором от 03.09.2010 года обязанность какой-либо из сторон зарегистрировать договор не предусмотрена.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества. С заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель ООО БК "Кредитный дом" устно, а затем и письменно пояснил, что стороны договорились о совместном обращении в Управлении Росреестра по Тюменской области за государственной регистрацией договора аренды от 03.10.2010 г.. Ответчик указал, что после обращения ООО БК "Кредитный дом" за консультацией в Управление Росреестра Арендатору ему стало ясно, что без предоставления Арендодателем документов, имеющихся только у него, регистрация Договора невозможна. Указанные пояснения ООО БК "Кредитный дом" не оспорены и не опровергнуты.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО БК "Кредитный дом" письмом от 21 ноября 2010 года (исходящий N 106/24) обращалось к ООО "Фаворит" с просьбой представить документы, необходимые для проведения государственной регистрации Договора аренды (л.д. 91).

Указанное письмо было направлено почтовым сообщением с описью вложения и уведомлением ООО "Фаворит" по адресу, указанному в Договоре и выписке из ЕГРЮЛ, но получено не было по причине "истек срок хранения" и 25 декабря 2010 года возвратилось ООО БК "Кредитный дом" (л.д.92-93). Подлинник конверта обозревался в судебном заседании.

Как доказательство уклонения от государственной регистрации Договора, суд расценивает также позицию истца по делу, который обратился в суд с заявлением о признании сделки незаключенной исключительно по мотиву отсутствия ее государственной регистрации.

Сведениями о том, что у арендатора имеются в совокупности запрошенные в вышеуказанном письме документы, необходимые для регистрации договора, суд не располагает. Очевидно, что арендатор, не являющийся собственником помещения, может не располагать необходимыми документами для регистрации, включая правоустанавливающие документы, иные, подтверждающие технические характеристики (кадастровый план, поэтажные план и т.п.).

На отсутствие у себя необходимых для регистрации документов ответчик по встречному иску не ссылается. Свидетельство о регистрации права собственности на спорное нежилое помещение к моменту обращения в суд ответчиком по встречному иску получено, поэтому препятствий для удовлетворения встречного иска не усматривается.

В настоящем споре не имеют значения доводы заявителя об отсутствии предусмотренной договором обязанности арендодателя зарегистрировать договор. В настоящем деле достаточным условием для удовлетворения требований о регистрации договора является уклонение ответчика от государственной регистрации (непредставление необходимых для регистрационных действий документов), которое установлено в ходе судебного разбирательства (пункт 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Выводы, изложенные в обжалуемом решении, заявителем не опровергнуты.

На основании изложенного, установив, что договор аренды от 03.09.2010 г.. по своей форме и содержанию соответствует требованиям законодательства, препятствий к регистрации договора на основании решения суда не установлено, арбитражный суд в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о возможности вынесения решения о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 03 сентября 2010 года.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 14 ноября 2011 года по делу N А70-8802/2011 суд апелляционной инстанции не усматривает. Решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.

Апелляционная жалоба ООО "Фаворит" удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 14 ноября 2011 года по делу N А70-8802/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.Н. Глухих Т.А. Зиновьева