Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2012 г. N 15АП-15048/11

город Ростов-на-Дону

17 февраля 2012 г.

дело N А32-21174/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Ломидзе О.Г., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чесноковой Н.С.,

при участии: от истца: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц: от ТСЖ "Эффект" - Бенедиктович Л.А. (доверенность от 25.01.2010), от остальных не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации муниципального образования города-курорта Сочи, товарищества собственников жилья "Эффект"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2011 по делу N А32-21174/2008

по иску Администрации муниципального образования города-курорта Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "ВСВ"

при участии третьих лиц: открытого акционерного общества "Агрофирма Кудепста", товарищества собственников жилья "Эффект", индивидуального предпринимателя Шабаева Алексея Валерьевича, Прохорова Алексея Геннадьевича

о сносе самовольной постройки,

принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования города-курорта Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "ВСВ" (далее - ответчик, общество) об обязании снести за свой счет второй этаж закрытой автостоянки манежного типа, размером 35,70х27,40 метров, расположенной по адресу: г. Сочи, Хостинский район, п. Кудепста, ул. Искра.

Требования мотивированы тем, что ответчиком не было получено разрешение на строительство второго этажа закрытой автостоянки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Агрофирма Кудепста", товарищество собственников жилья "Эффект", индивидуальный предприниматель Шабаев Алексей Валерьевич, Прохоров Алексей Геннадьевич.

Решением суда от 21.11.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда мотивировано тем, иск заявлен к ненадлежащему ответчику, так как ООО "Строительная фирма "ВСВ" является подрядчиком, а не заказчиком строительства. Право на часть парковочных мест на втором этаже спорной автостоянки признано за гражданами судами общей юрисдикции.

Не согласившись с вынесенным судебным актом Администрация муниципального образования города-курорта Сочи и товарищество собственников жилья "Эффект" обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба администрации мотивирована тем, что судебный акт суда общей юрисдикции, которым признано право собственности на машиноместа в спорной автостоянке, отменен судом надзорной инстанции.

Апелляционная жалоба товарищества мотивирована тем, что решением по делу А32-19220/2008 установлено, что спорный объект возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей и без получения необходимых разрешений. Также жалоба мотивирована тем, что иск подан к надлежащему ответчику, так как строительство велось не по заданию заказчика, а произвольно ответчиком, имел место эксцесс исполнителя.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

Апелляционные жалобы рассматривались с перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ с 09 по 16 февраля 2012 года.

В судебное заседание до перерыва не явились представители истца, ответчика и третьих лиц, кроме ТСЖ "Эффект".

Представитель ТСЖ "Эффект" в судебном заседании просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, указал, что судебный акт о признании права собственности за физическими лицами отменен, имел место эксцесс исполнителя, заказчик не принимал от ответчика объект, на балансе агрофирмы "Кудепста" спорной стоянки не было и нет, ответчик привлекался к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.4. КоАП РФ.

После перерыва лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя ТСЖ "Эффект", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, в ходе проверки, проведенной специалистами МУ "Муниципальная архитектурно-земельная инспекция города Сочи" 10.09.2008, был установлен факт самовольного возведения ответчиком второго этажа закрытой автостоянки манежного типа на земельном участке с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0033 по ул. Искра, п. Кудепста, Хостинского района города Сочи.

По данному факту 10.09.2008 ответчику было направлено требование главы Хостинского района г. Сочи об устранении нарушений градостроительного законодательства, которое им исполнено не было.

Земельный участок площадью 716,07 га, на котором расположен объект, где самовольно был возведен второй этаж автостоянки, принадлежит ЗАО "Агрофирма "Кудепста" на праве постоянного (бессрочного) пользования, на основании Постановления N 5/1 от 09.01.1997.

На основании разрешения на строительство N 23309-325, выданного ОАО "Агрофирма "Кудепста", осуществлялось строительство 10-ти этажного жилого дома и одноэтажной закрытой автостоянки манежного типа (ПДП-24).

Строительство осуществлялось ООО "Строительная фирма "ВСВ" на основании договора о долевом участии в финансировании и строительстве от 02.10.2003, заключенного между ответчиком (подрядчик) и ОАО "Агрофирма "Кудепста" (заказчик).

В обязанности подрядчика согласно данному договору входило поэтапное финансирование и строительство жилого дома на основании представленных заказчиком проекта застройки и технических условий, заказчик также поручил подрядчику заключать договоры на долевое участие в строительстве (п. 2.2).

При этом после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию за финансирование и строительство дома подрядчик получает 80% общей площади дома (п. 3.1).

Согласно дополнительного соглашения от 17.09.2007 к договору от 02.10.2003 стороны уточнили п. 1.1 договора, указав, что осуществляют совместную деятельность в строительстве 120-квартирного 10-ти этажного жилого дома (ПДП N 24) и закрытой автостоянки манежного типа литер "В" на 62 машиноместа по ул. Искра, п. Кудепста, Хостинский район, г. Сочи.

При этом после окончания строительства и ввода закрытой автостоянки в эксплуатацию 20% от общей площади равными долями на первом и втором этаже автостоянки получает подрядчик (п. 4 соглашения).

01 ноября 2007 года земельный участок площадью 950 5 кв. м с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0033 Постановлением Главы г. Сочи N 1257 был передан собственникам помещений многоквартирных жилых домов N 66/1, 66/4, по ул. Искра Хостинского района г. Сочи в общую долевую собственность.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19.05.2011 по делу N 33-9870/11 было признано право собственности ряда физических лиц на машиноместа, расположенные в том числе на втором этаже спорной автостоянки:

- за Шабаевым А.В. на 19 машиномест по 14,5 кв. м каждое на втором этаже ;

- за Белан Т.И. на машиноместо N 14 площадью 14,5 кв. м на втором этаже;

- за Кудряшовым А.Е. на 8 машиномест по 14,5 кв. м каждое на пером и втором этажах.

Однако Постановлением надзорной инстанции Краснодарского краевого суда от 09.11.2011 вышеназванное кассационное определение в указанной части отменено.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю апелляционному суду предоставлены сведения о том, что по состоянию на 08.02.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок и с ним отсутствуют сведения о каких-либо зарегистрированных правах на спорную автостоянку и земельный участок под ней.

Согласно представленным фотоматериалам строительство спорной автостоянки в настоящее время не завершено.

По мнению истца, возведенный ответчиком второй этаж автостоянки является самовольной постройкой, по основаниям ст. 222 ГК РФ и подлежит сносу. Изложенные обстоятельства, послужили основанием для обращения в суд с иском по настоящему делу.

Ряд обстоятельств, имеющих значение для разрешения настоящего спора, преюдициально установлен в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 31 марта 2008 года по делу N А32-2168/2008, в рассмотрении которого принимало участие ООО "Строительная фирма "ВСВ".

Так, суд установил, что возведение ООО "Строительная фирма "ВСВ" второго этажа закрытой автостоянки манежного типа не соответствует утвержденному проекту.

Согласно разделу 12.4 заключения государственной экспертизы "Архитектурно-строительные решения" помещение автостоянки представляет собой одноэтажное, прямоугольное здание с размерами в осях 19х42 м, высота 2,8 м. На эксплуатируемой кровле располагаются открытые площадки (баскетбольная и волейбольная) и площадка для отдыха взрослых. Выход на кровлю по двум капитальным железобетонным лестницам.

Согласно разделу 12.13 заключения государственной экспертизы "Технико- экономические показатели объекта" определена этажность закрытой автостоянки - 1, вместимость (машиномест) - 28.

Согласование на изменение проекта по закрытой автостоянке манежного типа (в части увеличения этажности) не получено и соответствующего разрешения на строительство второго этажа закрытой автостоянки не имелось.

Указанные обстоятельства преюдициальны для ответчика, однако не оспариваются и иными лицами, участвующими в деле.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случаев признания права на нее в судебном порядке (п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ).

В пункте 24 совместного Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В названном пункте содержится также указание на то, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки может быть в том числе лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Заключенный ответчиком с агрофирмой договор поименован сторонами как договор о долевом участии в финансировании и строительстве.

При квалификации указанного договора суд апелляционной инстанции исходит из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Как разъяснено в пункте 6 указанного постановления, в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором,

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 данного Постановления.

Следовательно, заключенный обществом и агрофирмой договор надлежит квалифицировать как смешанный, содержащий элементы подряда и купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В пункте 5 Постановления, в свою очередь, указано, что если право собственности продавца на имущество, являющееся предметом договора купли-продажи будущей вещи, не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать лишь возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

По смыслу разъяснений, содержащихся в указанном пункте ответчик не является потенциальным собственником создаваемой автостоянки, так как право собственности на всю стоянку в целом первоначально было бы приобретено заказчиком.

Следовательно, общество "Строительная фирма "ВСВ" не может являться ответчиком по иску о сносе спорной закрытой автостоянки ни как подрядчик, ни как лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Довод о том, что строительство второго этажа автостоянки является эксцессом исполнителя, в любом случае не может повлиять на вывод о ненадлежащем ответчике по делу. Вместе с тем, апелляционный суд не усматривает оснований для констатации эксцесса исполнителя, поскольку из заключенного агрофирмой и обществом дополнительного соглашения к договору явно усматривается информированность заказчика о предполагаемом возведении второго этажа.

Выводы суда первой инстанции о том, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, являются верными. Указанное является достаточным основанием для отказа в иске. Иные доводы жалобы правового значения для разрешения спора не имеют. В том числе не имеет значения довод ТСЖ о том, что заказчиком строительства спорная автостоянка не учитывается на балансе, а также довод о привлечении ответчика к административной ответственности за самовольное строительство.

На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2011 по делу N А32-21174/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Ломидзе Н.Н. Мисник