Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. N 14АП-8598/11

г. Вологда

13 февраля 2012 г.

Дело N А66-13206/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2012 года.

В полном объёме постановление изготовлено 13 февраля 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЦентрДорМеханизация" генерального директора Морозовой А.И. на основании решения от 09.07.2008 N 1, от специализированного государственного учреждения "Фонд имущества Тверской области" Заикиной Н.М. по доверенности от 05.07.2011 N 7-Д,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области апелляционные жалобы специализированного государственного учреждения "Фонд имущества Тверской области" и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 18 октября 2011 года по делу N А66-13206/2010 (судья Попов А.А.),

установил

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (ОГРН 1026900561071, далее - Министерство) обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Тверской области от 18 октября 2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "ЦентрДорМеханизация" (ОГРН 1056900166487, далее - Общество) к специализированному государственному учреждению "Фонд имущества Тверской области" (ОГРН 1026900584886, далее - Фонд имущества, Учреждение) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Комитет по управлению имуществом Тверской области (далее - Комитет) и общество с ограниченной ответственностью "Андреев Капиталъ" (далее - ООО "Андреев Капиталъ").

Решением суда от 18.10.2011 пункт 2.1 договора от 05.10.2010 о купле-продаже земельного участка с кадастровым номером 69:15:000011:0192 изложен в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 1 100 000 руб.". Судебные расходы отнесены на ответчика, и с Учреждения в пользу Общества взыскано 14 000 руб. расходов, связанных с уплатой государственной пошлины и проведением экспертизы.

Фонд имущества с решением не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить и изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 05.10.2010 в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 6 881 222 руб.". Податель жалобы полагает, что экспертное заключение выполнено с грубым нарушением нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность. Приведенный экспертом анализ рынка земли в Конаковском районе Тверской области не соответствует действительности. Экспертом не исследована стоимость земельных участков, что привело к значительному занижению цены спорного участка. Экспертное заключение не может являться допустимым доказательством, так как выполнено с нарушениями законодательства.

Представитель Фонда имущества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Министерство с решением не согласилось, в апелляционной жалобе просит его отменить и изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 05.10.2010 в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 6 881 222 руб.". Полагает, что суд неправомерно принял во внимание экспертное заключение и решил изложить пункт 2.1 в редакции, предложенной Обществом, с указанием стоимости земельного участка в сумме 1 100 000 руб. Судом не оценен отчет о рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО "Андреев Капиталъ", согласно которому стоимость земельного участка значительно выше стоимости, указанной в экспертном заключении. В ходе проведения экспертного исследования земельный участок экспертом не осматривался, а также в заключении отсутствуют необходимые разделы.

Определением арбитражного апелляционного суда от 06.02.2012 произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - Комитета на Министерство по правилам статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Общество в отзыве считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционных жалоб Министерству и Фонду имущества просит отказать.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не направили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.

Как следует из материалов дела, ООО "ЦентрДорМеханизация" в 2008 году, являясь арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, район д. Обухово, общей площадью 88 000 кв.м, кадастровый номер 69:15:00 00 11:0192 (собственник земельного участка - Тверская область), обратилось в Комитет за приобретением земельного участка в собственность на основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Однако в предоставлении земельного участка в собственность Обществу было отказано.

Общество, считая незаконным отказ в предоставлении земельного участка, обратилось в суд с заявлением о признании незаконным данного отказа и о понуждении предоставить запрашиваемый земельный участок в собственность.

Решением суда от 18.09.2008 по делу N А66-5117/2008 требования Общества удовлетворены.

Во исполнение решения суда Комитет издал распоряжение от 22.12.2008 N 2708 о предоставлении ООО "ЦентрДорМеханизация" в собственность земельного участка, установив цену выкупа в размере 7 290 400 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 27.06.2008 N 08-164з, выполненного ООО "Андреев Капиталъ". Фонду имущества дано поручение заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка. Однако Обществу указанное распоряжение не направлялось.

Фонд имущества 05.10.2010 направил в адрес Общества письмо N 1119 с предложением заключить договор купли-продажи и проект договора, в котором цена спорного земельного участка устанавливалась в размере 7 290 400 руб. Документы получены Обществом 19.10.2010.

Общество, считая стоимость земельного участка завышенной, обратилось в общество с ограниченной ответственностью "Лига оценки" (далее - ООО "Лига оценки") для определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчету от 08.11.2010 N 01/11/10, представленному ООО "Лига оценки", стоимость земельного участка определена в сумме 1 500 000 руб.

На основании результатов оценки, составленной ООО "Лига оценки", 08.11.2010 Общество направило Фонду имущества протокол разногласий к проекту договора купли-продажи с предложением установить цену земельного участка в размере 1 500 000 руб.

Учреждение отклонило протокол разногласий в письме от 07.12.2010 N 1410.

Неурегулирование сторонами условий договора о цене земельного участка явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции урегулировал разногласия и изложил пункт 2.1 договора от 05.10.2010 в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 1 100 000 руб.".

Арбитражный апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласен.

В силу стати 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Из дела следует, что решением Арбитражного суда Тверской области от 18.09.2008 по делу N А66-5117/2008 на Комитет возложена обязанность в двухнедельный срок предоставить в собственность Общества спорный земельный участок в установленном порядке.

Проект договора купли-продажи земельного участка предложен истцу только 19.10.2010, однако протокол разногласий к данному договору Учреждением отклонен.

Первоначально Комитет в распоряжении от 22.12.2008 N 2709 "О предоставлении в собственность земельного участка" указал выкупную цену земельного участка в размере 7 290 400 руб., взяв за основу отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27.06.2008 N 08-164з, выполненный ООО "Андреев Капиталъ".

При составлении проекта договора купли-продажи от 05.10.2010, направленного истцу для подписания, Комитет в пункте 2.1 указал ту же стоимость земельного участка.

Однако Общество не согласилось с указанной Комитетом в проекте договора стоимостью земельного участка и предложило в протоколе разногласий, а также в исковом заявлении, направленном в суд первой инстанции, определить стоимость данного участка в размере 1 500 000 руб., согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 08.11.2010 N 01/11/10, выполненному ООО "Лига оценки".

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции определением суда от 09.06.2011 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "РосПрофОценка" (далее - ООО "РосПрофОценка").

Согласно экспертному заключению от 01.07.2011 N 01/06-11-01э, составленному ООО "РосПрофОценка", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:15:000011:0192 составляет 1 100 000 руб., в связи с чем истец уточнил исковые требования, просил установить стоимость земельного участка в размере 1 100 000 руб.

Суд первой инстанции отказал в принятии отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27.06.2008 N 08-164з, составленного ООО "Андреев Капиталъ", в качестве доказательства, подтверждающего стоимость спорного земельного участка в размере 7 290 400 руб., поскольку пунктом 26 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, предусмотрено, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты предоставления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Также суд первой инстанции указал на невозможность применения стоимости спорного земельного участка в размере 6 881 222 руб., определенной в отчете об оценке ООО "Андреев Капиталъ", по состоянию на 15.06.2011.

Суд первой инстанции указал, что предметом настоящего спора являются разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка. Следовательно, правомерность соответствующего условия сделки должна определяться на момент возникновения того спорного правоотношения, которое подлежит урегулированию в судебном порядке. Разногласия вызваны одним из положений оферты, поступившей к покупателю 19.10.2010. Соответственно, названная дата и является хронологической координатой для определения цены договора как предмета рассматриваемого спора.

По результатам проведенной ООО "РосПрофОценка" оценки земельного участка его стоимость, определенная в размере 1 100 000 руб., принята судом первой инстанции в качестве достоверной. Кроме того, каких-либо замечаний по содержанию и выводам экспертизы, проведенной по определению суда, сторонами не заявлено.

В силу статей 12 и 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В целях установления рыночной цены недвижимого имущества, и принимая во внимание наличие трех отчетов об оценке спорного объекта недвижимости, в которых имеются значительные расхождения по оценке его стоимости, суд первой инстанции по ходатайству истца в соответствии с требованиями статьи 82 АПК РФ назначил по делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости земельного участка.

Суд первой инстанции оценил по правилам статьи 71 АПК РФ представленное экспертное заключение от 01.07.2011 N 01/06-11-01э и установил, что оно не содержит каких-либо противоречий. Сомнений в его достоверности у суда не возникло. В связи с этим данное заключение обоснованно признано судом надлежащим доказательством.

Ходатайства о проведении комиссионной или повторной судебной экспертизы либо о вызове эксперта в суд ответчиком в суде первой инстанции не заявлялись.

Доводы подателей жалоб о том, что суд первой инстанции не исследовал представленные отчеты оценщиков, отклоняются арбитражным апелляционным судом как несостоятельные и противоречащие представленным материалам дела.

Суд первой инстанции в порядке главы 7 АПК РФ дал мотивированную оценку каждому из представленных истцом и ответчиком отчетов оценщиков, а также экспертному заключению от 01.07.2011 N 01/06-11-01э.

Апелляционный суд отклоняет доводы подателей жалоб о том, что заключение экспертизы является ненадлежащим доказательством, поскольку в силу части 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, подлежащим оценке с учетом требований об относимости, допустимости и достоверности в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами (часть 2 статьи 71 АПК РФ). В связи с чем суд первой инстанции исследовал заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами по делу.

С учетом отсутствия в материалах дела доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение выводы эксперта, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для признания указанного выше заключения недостоверным.

Суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам по результатам совокупного правового анализа всех имеющихся в деле доказательств, одним из которых и явилось экспертное заключение от 01.07.2011 N 01/06-11-01э.

Каких-либо доказательств о допущенных экспертом нарушениях при составлении экспертного заключения подателями жалоб не представлено.

В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о необоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в его выводах, не установлены, суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным утвердить цену земельного участка в размере, определенном экспертным заключением от 01.07.2011 N 01/06-11-01э.

Также арбитражный апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что правомерность соответствующего условия сделки должна определяться на момент возникновения того спорного правоотношения, которое подлежит урегулированию в судебном порядке.

Поскольку разногласия вызваны одним из положений оферты, поступившей к покупателю 19.10.2010, объективными являются данные о рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 19.10.2010.

Суд первой инстанции, исследовав представленные отчеты оценщиков, указал, что ни один из представленных сторонами отчетов не отвечал данному критерию, что послужило основанием для назначения судебной экспертизы, по результатам проведения которой представлено экспертное заключение.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 18 октября 2011 года по делу N А66-13206/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы специализированного государственного учреждения "Фонд имущества Тверской области" и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Носач

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова