Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2012 г. N 15АП-520/12

город Ростов-на-Дону

20 февраля 2012 г.

дело N А53-9103/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Кузнецова С.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саниной Е.А.

при участии:

от ответчика - представитель Баширина А.Л, по доверенности от 10.07.2011;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Строитель Юга" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2011 по делу N А53-9103/2011

по иску индивидуального предпринимателя Пожидаевой Е.М.

к ответчику - ООО "Строитель Юга"

о взыскании задолженности, пени, коммунальных расходов

принятое в составе судьи Жигало Н.А.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Пожидаева Екатерина Михайловна обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строитель Юга" о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 584089 рублей, пени в размере 212299 руб. 14 коп., коммунальных расходов в размере 64313 руб. 94 коп., 25000 рублей судебных расходов по оплате услуг представителя, 8800 рублей расходов на оплату заключения N 501/11, 6700 рублей расходов на оплату заключения N 424/11, 9500 рублей расходов на оплату заключения N 107/11, 11550 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решением от 30.11.2011 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 519945 рублей задолженности, 140667 руб. 93 коп. пени, 11550 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 26862 руб. 50 коп. судебных расходов на оплату услуг представителя. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендных платежей. Арендная плата уменьшена на стоимость ремонтных работ, принятых заказчиком по акту от 30.06.2010 стоимостью 168652 рубля с учетом частичной оплаты работ в размере 41000 рублей. Кроме того, ответчиком не исполнена обязанность по возмещению арендодателю расходов на коммунальные услуги и телефонную связь. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендных платежей, возмещению расходов на коммунальные услуги и телефонную связь, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени. Судебные расходы на оплату услуг представителя определены в соответствии с принципами разумности и относимости.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить.

В апелляционной жалобе заявитель указал на то, что обязательства по оплате арендных платежей наступают после завершения строительных работ по одному из арендованных помещений. По мнению заявителя, расходы на телефонную связь не подтверждены, арендованные помещения не телефонизированы.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.

Представитель индивидуального предпринимателя Пожидаевой Е.М. не явился, отзыв не представил. Пожидаева Е.М. о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 26.04.2010 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 11-14), по условиям которого индивидуальный предприниматель Пожидаева Е.М. (арендодатель) передает помещения во временное пользование для самостоятельного осуществления коммерческой деятельности, а ООО "Строитель Юга" (арендатор) принимает в аренду нежилые помещения, расположенные в г. Ростове-на-Дону, пр. Шолохова, 161: литер Н площадью 100 кв.м. для использования под склад и офис (помещение N 1), литер С площадью 100 кв.м. для использования под склад и цех (помещение N 2).

Согласно пункту 1.2 сдаваемые в аренду помещения должны быть переданы в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию. В помещении N 1 должен быть произведен ремонт, виды работ и форма расчетов определены в дополнении N 1 к договору.

В пункте 1.4 договора установлено, что помещения сдаются в аренду сроком с 26.04.2010 по 26.03.2011. Если по истечении срока договора стороны не заявят друг другу о его прекращении, он считается продленным на неопределенный срок (пункт 4.2).

В соответствии с пунктом 3.1 договора за пользование помещениями установлена арендная плата в размере 53000 рублей. Арендная плата включает все возможные эксплуатационные расходы за исключением коммунальных платежей. Арендная плата установлена окончательно и не может быть изменена в течение одного года аренды, далее арендная плата может корректироваться с учетом роста цен и инфляции, но не чаще одного раза в год (пункт 3.2 договора).

В дополнительном соглашении N 1 от 26.04.2010 к договору стороны обязались произвести взаиморасчет по договору аренды от 26.04.2010 в сумме 337022 рубля в счет выполненных работ по ремонту нежилого помещения (офиса) по договору подряда N 3 от 26.04.2010. Результат работ общество передает заказчику по акту приема-сдачи работ по форме КС-2, справке стоимости выполненных работ формы КС-3 и счету-фактуре (т. 1 л.д. 169).

В дополнительном соглашении к договору N 2 стороны определили, что арендная плата в сумме 30000 рублей за каждый месяц аренды за помещение, расположенные в литере Н, в которых проводятся ремонтные работы, будет начисляться с момента окончания ремонтных работ (т. 1 л.д. 97).

Стороны 26.04.2010 заключили договор подряда N 3 (т. 1 л.д. 90-91), по условиям которого ООО "Строитель Юга" (подрядчик) обязался на условиях настоящего договора выполнить своими силами и инструментами капитальный ремонт нежилого помещения (офиса) по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр.Шолохова, 161. Срок выполнения работ с 26.04.2010 по 30.07.2010. Стоимость работ составляет 337022 рубля (пункт 4.1).

Во исполнение заключенного сторонами договора аренды по акту приема-передачи от 26.04.2010 помещения переданы арендатору.

В связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, арендодатель 21.02.2011 направила арендатору претензию о расторжении договора и с требованием освободить занимаемые помещения.

Поскольку требование о внесении арендной платы не исполнено арендатором, индивидуальный предприниматель Пожидаева Е.М. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В акте приема-передачи от 26.04.2010 указано, что помещения переданы арендатору в пригодном для эксплуатации состоянии (т. 2 л.д. 14).

Следовательно, обязанность, предусмотренная статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодателем исполнена.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 названной статьи 614 Кодекса).

В спорном договоре с учетом дополнительных соглашений к нему предусмотрено сочетание форм оплаты: в виде твердой денежной суммы, вносимой ежемесячно, а также в форме зачета стоимости произведенного ответчиком капитального ремонта в помещении литера Н.

По акту N 1 от 30.06.2010 арендодатель принял ремонтные работы в указанном помещении стоимостью 168652 рубля (т. 1 л.д. 170).

В материалах дела имеется акт о приемке выполненных работ N 2 от 28.02.2011 на сумму 201486 рублей (т. 3 л.д. 31-32). Данный акт со стороны заказчика работ - арендодателя не подписан.

Согласно статье 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу статьи 721 Гражданского кодекса Российской Федерации качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

По смыслу названных норм, основанием для оплаты выполненных работ по договору подряда является выполнение предусмотренных договором работ и их принятие заказчиком, выполненные работы должны соответствовать требованиям по качеству. Работы, выполненные с ненадлежащим качеством, имеющие существенные недостатки, оплате не подлежат.

Согласно пункту 5 статьи 720 Гражданского кодекса Российской Федерации при возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками. В указанных случаях расходы на экспертизу несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если она назначена по соглашению между сторонами, обе стороны поровну.

Индивидуальный предприниматель Пожидаева Е.М. обратилась в ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" для проведения экспертизы по вопросам о соответствии выполненных арендатором работ требованиям СНиП и ГОСТ, возможности их использования, определения стоимости работ по восстановительному ремонту и для определения наличии телефонной линии в спорных помещениях.

Согласно выводам экспертов ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" качество работ, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Шолохова, 161 не соответствует действующим нормативным требованиям СНиП и ГОСТ (т. 3 л.д. 2-9), работы подлежат демонтажу (т. 3 л.д. 48-60).

Доказательств обратного заявителем жалобы не представлено, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции стороны ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения качества выполненных работ не заявляли.

Поскольку в дополнительном соглашении N 2 к договору аренды стороны предусмотрели возможность уменьшения размера арендной платы при условии выполнения работ по ремонту помещения в полном объеме, результат работ не достигнут, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что арендная плата подлежит взысканию исходя из размера, определенного в пункте 3.1 договора аренды.

Довод заявителя жалобы о том, что обязательства по внесению арендной платы возникают с момента выполнения работ по ремонту помещений, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.

Как отмечено выше, обязательства по проведению ремонтных работ не исполнены арендатором, вместе с тем, в спорный период арендатор пользовался помещениями, поскольку на основании договора аренды пользование имуществом является платным, оснований для освобождения арендатора от обязательств по внесению арендной платы не имеется.

Ссылка заявителя жалобы на то, что ремонтные работы не выполнены в связи с отсутствием финансирования от заказчика для закупки необходимых материалов, признается судом апелляционной инстанции необоснованной.

В соответствии со статьей 704 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами.

В договоре подряда отсутствует указание на выполнение работ иждивением заказчика. Передача денежных средств по расписке не может свидетельствовать о принятии заказчиком обязательств по закупке материалов и изменении условий договора.

Период пользования помещениями составляет с 26.04.2010 по 26.03.2011, факт пользования помещениями ответчиком не отрицается, арендная плата за спорный период составляет 583283 руб. 33 коп.

Сумма арендных платежей уменьшена судом первой инстанции на стоимость работ, принятых арендодателем по акту от 30.06.2010 в размере 168652 рубля. Кроме того, судом первой инстанции учтена частичная оплата выполненных работ в размере 41000 рублей по расписке 19.07.2010.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора аренды арендатор принял на себя обязательства своевременно и в полном объеме оплачивать счета за воду, телефон, теплоснабжение и электроэнергию. При этом в силу пункту 3.2 договора аренды коммунальные платежи не входят в стоимость арендной платы.

Факт оказания коммунальных услуг подтвержден договорами с поставщиками коммунальных услуг, актами снятия показаний приборов учета, счетами-фактурами, платежными поручениями об оплате коммунальных услуг.

Согласно пункту 2.1.3 договора арендодатель предоставил арендатору в пользование шесть городских телефонных номеров, что подтверждается представленными в материалы дела договорами с операторами связи, счетами-фактурами, счетами-извещениями, кассовыми чеками об оплате услуг операторам связи.

Ссылка заявителя жалобы на то, что арендованные помещения не телефонизированы, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, так как в договорах и счетах на оплату имеются указания на адрес помещений пр. Шолохова, 161, исходя из сведений в счетах на оплату, к возмещению арендатору выставлена только абонентская плата. Наличие телефонной линии подтверждено также экспертным осмотром ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" (т. 4 л.д.27-48).

При таких условиях, вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований истца о взыскании расходов на коммунальные услуг и телефонную связь в размере 64313 руб. 94 коп. обоснован.

Требования истца удовлетворены частично, в части отказа в иске решение не обжалуется, истцом возражений не заявлено.

Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2011 по делу N А53-9103/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Кузнецов С.А. Ковалева Н.В.