Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2012 г. N 10АП-9381/11

г. Москва

21 февраля 2012 г.

Дело N А41-29074/10

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Черниковой Е.В., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Выборновой О.В.,

при участии в заседании:

от истца Компании "Уберландия Холдинг Лимитед" - Жуков М.М. - представитель по доверенности б/н от 28 июля 2011 года, Леонов А.Н. - представитель по доверенности б/н от 28 июля 2011 года,

от ответчика Некоммерческой организации "Региональный фонд развития Ямала" (ИНН: 8901012006, ОГРН: 1028900507591) - Горбунов Б.Л. - представитель по доверенности N 15 от 24 мая 2010 года,

представители ответчика ЗАО "Дайсон сервис" (ИНН: 7719221587, ОГРН: 1037739022408), третьих лиц ОАО "Большой город Девелопмент" (ИНН: 5024096420, ОГРН: 1087746624690), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Компании "Уберландия Холдинг Лимитед" на решение Арбитражного суда Московской области от 30 сентября 2011 года по делу N А41-29074/10, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Компании "Уберландия Холдинг Лимитед" к Закрытому акционерному обществу "Дайсон сервис", Некоммерческой организации "Региональный фонд развития Ямала" о признании договора незаключенным, с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, открытого акционерного общества "Большой город - Девелопмент",

УСТАНОВИЛ:

Компания "Уберландия Холдинг Лимитед" обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Дайсон сервис" (далее по тексту - ЗАО "Дайсон сервис"), Некоммерческой организации "Региональный фонд развития Ямала" (далее по тексту - НО "Региональный фонд развития Ямала"), в котором просила признать незаключенным договор купли-продажи 116 земельных участков в Истринском районе Московской области от 15 декабря 2009 года между Закрытым акционерным обществом "Дайсон сервис" и Некоммерческой организацией "Региональный фонд развития Ямала";

- признать недействительной государственную регистрацию права собственности Некоммерческой организации "Региональный фонд развития Ямала" на 116 земельных участков, указанных в оспариваемом договоре, а также вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от Закрытого акционерного общества "Дайсон сервис" к Компании "Уберландия холдинг лимитед" на спорные земельные участки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, открытое акционерное общество "Большой город - Девелопмент".

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2010 года в удовлетворении исковых требований Компании "Уберландия холдинг лимитед" отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2011 года решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2010 года оставлено без изменения (л.д.59-63 т. 7).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 08 июля 2011 года решение Арбитражного суда Московской области от 25 ноября 2010 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2011 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (л.д.116-121 т.7).

Отменяя вышеуказанные судебные акты, суд кассационной инстанции указал на то, что судами не проверено, у кого в фактическом владении находятся спорные земельные участки, не установлено, на защиту каких именно прав Компании "Уберландия Холдинг Лимитед" направлен поданный иск, не выяснено, основан ли избранный способ защиты нарушенного права на нормах действующего законодательства, какие нормы подлежат применению при разрешении заявленных требований.

При новом рассмотрении дела истец настаивал на избранном способе защиты нарушенного права, по мотивам, изложенным в исковом заявлении.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 сентября 2011 года в удовлетворении исковых требований Компании "Уберландия Холдинг лимитед" отказано (л.д.58-62 т.8).

Не согласившись с данным судебным актом, Компания "Уберландия холдинг лимитед" обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 73-87 т.8).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования Компании "Уберландия холдинг лимитед" - удовлетворить.

Представитель ответчика Некоммерческой организации "Региональный фонд развития Ямала" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ответчика ЗАО "Дайсон сервис", третьих лиц ОАО "Большой город Девелопмент", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 15 декабря 2009 года между ЗАО "Дайсон Сервис" (Продавец) и Некоммерческой организацией "Региональный фонд развития Ямала" (Покупатель) был заключен договор N 01-30/ДКПЗ.

По условиям указанного договора Продавец обязался передать покупателю 116 земельных участков, указанных в приложении N 1 к договору.

В приложении N 1 к договору указаны кадастровые номера, площадь, адрес, категория земель, разрешенное использование, сведения о записи ЕГРП всех 116 земельных участков, передаваемых по договору.

Право собственности Некоммерческой организации "Региональный фонд развития Ямала" на все 116 спорных земельных участка зарегистрировано в ЕГРП.

Согласно п. 5 расписки в получении документов на государственную регистрацию права от 14 января 2010 г. на государственную регистрацию перехода права собственности был представлен договор N 01-30/ДКПЗ купли-продажи земельных участков от 14 января 2010 года NN 01-30/ДКПЗ.

Из материалов регистрационного дела усматривается, что в качестве приложения к заявлению сторонами был приложен договор купли-продажи земельных участков от 15 декабря 2009 г.

В заявлении от 28 января 2010 г. Некоммерческая организация "Региональный фонд развития Ямала" просила внести изменения в части документа-основания по заявлению от 14 января 2010 г.: вместо договора N 01-30/ДКПЗ купли-продажи земельных участков от 14 января 2010 г. читать договор N 01-30/ДПЗ купли-продажи земельных участков от 15 декабря 2009 г.

Представителем ЗАО "Дайсон сервис" по доверенности Белоусовой И.В. подано заявление о государственной регистрации договора N 01-30/ДПЗ купли-продажи земельных участков от 15 декабря 2009 г.

17 марта 2010 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области произведена государственная регистрация права собственности Некоммерческой организации "Региональный фонд развития Ямала" на спорные 116 земельных участков.

Компанией "Уберландия холдинг лимитед", не являющейся собственником отчуждаемого по оспариваемой сделке имущества, равно как и участником оспариваемой сделки, заявлены требования о признании незаключенным договора купли-продажи земельных участков от 15 декабря 2009 года N 01-30/ДКПЗ ЗАО "Дайсон сервис" (продавец) и Некоммерческой организации "Региональный фонд развития Ямала" (покупатель).

В обоснование своего права на иск истец сослался на то, что между ним и ЗАО "Дайсон Сервис" 21 января 2009 г. был заключен договор купли-продажи 116 земельных участков, указанных в приложении N 1 к договору. Данный договор исполнен сторонами, истец оплатил продавцу - ЗАО "Дайсон Сервис" обусловленную договором сумму, а ЗАО "Дайсон Сервис" передало истцу спорные земельные участки по передаточному акту от 21 января 2009 года. Государственная регистрация перехода права собственности к истцу на спорные 116 земельных участков не произведена, поскольку в ЕГРП содержится запись о государственной регистрации права собственности Некоммерческой организации "Региональный фонд развития Ямала" на указанные 116 земельных участков, произведенная на основании оспариваемого договора купли-продажи.

Поскольку факт государственной регистрации права собственности ответчика на спорное имущество нарушает права истца, он вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Между тем Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 61 постановления N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснили, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Истец в обоснование иска ссылается на то, что свидетельства о регистрации права собственности за продавцом - ЗАО "Дайсон Сервис" - до настоящего времени находятся у Компании "Уберландия холдинг лимитед".

Указанные свидетельства представлены апелляционному суду наряду со свидетельствами о регистрации права собственности на спорные земельные участки за НО "Российский фонд развития Ямала".

Между тем, из ответа Управления Росреестра по Московской области от 29 декабря 2011 года N 08/055/2011-150 на запрос суда следует, что действующим в настоящее время законодательством не предусмотрена процедура аннулирования ранее выданных свидетельств.

Следовательно, нахождение у истца свидетельств о регистрации права собственности на земельные участки за ЗАО "Дайсон Сервис" не подтверждает факт реального владения земельными участками.

Иных доказательств фактического владения земельными участками истцом не предоставлено.

Истец ссылается также на то, что спорный договор купли-продажи является незаключенным, так как фактически подписан 14 января 2010 года неуполномоченным лицом - Панькивым А.В., который на указанную дату не являлся руководителем ЗАО "Дайсон-Сервис".

Указанное основание является признаком оспоримости сделки, а не ее незаключенности.

В соответствии со статьей 174 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка может быть признана недействительной лишь по иску лица, в интересах которого установлены ограничения на совершение сделки и в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

В случае совершения сделки от имени общества неуполномоченным лицом, правом на предъявление иска о признании такой сделки недействительной обладает само общество, либо его участник.

Истец к таким лицам не относится.

В ходе судебного разбирательства установлено, что решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого Автономного округа от 09 марта 2011 года по делу N А81-871/2010 отказано в удовлетворении исковых требований ЗАО "Дайсон Сервис" к некоммерческой организации "Региональный фонд развития Ямала" о признании недействительным договора N 01-30/ДКПЗ купли-продажи земельных участков от 14 января 2010 года, заключенного между ЗАО "Дайсон сервис" и НО "Региональный Фонд развития Ямала".

Указанное решение вступило в законную силу.

Следовательно, Компания Уберландия холдинг лимитед вправе требовать от ЗАО "Дайсон Сервис" возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 455 Гражданского кодекса Российской Федерации товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). (статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих условиях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон

должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 554 Кодекса установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, исходя из положений вышеназванных норм закона, договор купли-продажи недвижимого имущества может быть признан незаключенным только в случае отсутствия в договоре согласования условий о его предмете, данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также условие о цене отчуждаемого имущества.

Оспариваемый договор содержит сведения о цене, передаваемом имуществе, в том числе, адрес, кадастровые номера спорных земельных участков, то есть позволяет установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Договор сторонами исполнен, подписан акт приема-передачи имущества, произведена государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемые 116 земельных участков от ЗАО "Дайсон Сервис" к некоммерческой организации "Региональный фонд развития Ямала", ответчик оплачивает земельный налог.

Таким образом, исполненный договор не может быть признан незаключенным. Указанная правовая позиция содержится и в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 мая 2010 г. N КГ-А40/4209-10 по делу N А40-58969/08-16-210.

Дата заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в силу закона не является его существенным условием.

В материалах дела имеется Протокол внеочередного общего собрания акционеров ЗАО "Дайсон сервис" от 30 декабря 2009 года об одобрении договора купли-продажи земельных участков N 01-30/ДКПЗ, заключенного 15 декабря 2009 года (т. 5 л.д. 66 - 96).

Таким образом, вне зависимости от того, в какое время стороны подписали оспариваемый договор, отсутствуют основания для признания договора незаключенным.

Из материалов регистрационного дела и копий свидетельств о государственной регистрации права, полученных по запросу суда апелляционной инстанции, следует, что основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки к некоммерческой организации "Региональный Фонд развития Ямала" являлся договор N 01-30/ДКПЗ купли-продажи земельных участков от 15 декабря 2009 года, а не договор от 14 января 2010 года.

Сам факт наличия в регистрационном деле заявлений представителя ответчика о замене договора с другой датой (14 января 2010 года), о внесении исправлений и пр. при наличии протокола об одобрении сделки от 15 января 2009 года и иных документах, может свидетельствовать лишь об опечатке, допущенной в представленных на регистрацию документах, но не о заключении договора купли - продажи 14 января 2010 г..

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что спорный договор является незаключенным в связи с подписанием его от имени ЗАО "Дайсон Сервис" неуполномоченным лицом, является несостоятельным по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.

Из пункта 3 статьи 52 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменения в учредительные документы приобретают силу для третьих лиц с момента их государственной регистрации.

Согласно статье 5 Федерального закона от 08 августа 2001 года N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" на юридическом лице лежит обязанность по сообщению в 3-х дневный срок в регистрирующий орган об изменении сведений (в том числе о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) от 07 февраля 2012 года, поступившей из Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Белгороду, генеральным директором ЗАО "Дайсон Сервис" значился Панькив Александр Владимирович.

В письме N 05-24 от 01 февраля 2012 года Инспекция Федеральной налоговой службы по городу Истре Московской области в ответ на запрос суда апелляционной инстанции сообщила, что в соответствии с заявлением по форме N Р13001 и представленным пакетом документов от 16 октября 2009 года руководителем ЗАО "Дайсон сервис" 15 декабря 2009 года являлся Панькив Александр Владимирович, в соответствии с заявлением по форме N Р13001 и представленным пакетом документов от 29 декабря 2009 года руководителем ЗАО "Дайсон сервис" 14 января 2010 года являлся Колосов Федор Сергеевич.

Указанные обстоятельства подтверждают наличие у Панькива А.В. на момент подписания договора купли - продажи земельных участков N 01-30/ДКПЗ от 15 декабря 2009 года полномочий генерального директора ЗАО "Дайсон Сервис".

Довод апелляционной жалобы о досрочном прекращении полномочий Панькива А.В. решением внеочередного общего собрания акционеров ЗАО "Дайсон Сервис" от 23 апреля 2009 года не может повлиять на правильность указанного вывода.

Кроме того, в случае подписания договора от имени одной из его сторон неуполномоченным лицом применению подлежит статья 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая влечет за собой иные последствия, чем признание договора незаключенным.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03 ноября 2009 года N 9035/09, а также определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2010 года N ВАС-16566/09 определен подход к применению положений гражданского законодательства, в соответствии с которым, в случае совершения сделки неуполномоченным единоличным

органом юридического лица, являющегося стороной сделки, такая сделка является недействительной, а не незаключенной.

Указанная правовая позиция содержится также и в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 августа 2011 г. N Ф05-7098/11 по делу N А40-104851/2010.

Поскольку истец не заявляет требований о признании оспариваемой сделки недействительной, не является участником ЗАО "Дайсон Сервис", суд не вправе при рассмотрении настоящего иска выходить за его пределы и исследовать вопрос о недействительности оспариваемой сделки по мотивам совершения ее неуполномоченным лицом, в том числе исследовать вопрос корпоративного конфликта участников ЗАО "Дайсон Сервис".

Кроме того, вопрос о действительности договора купли-продажи 116 земельных участков в Истринском районе Московской области, совершенного ЗАО "Дайсон сервис" и Некоммерческой организации "Региональный фонд развития Ямала" 15 декабря 2009 г. по основаниям совершения его неуполномоченным лицом, подписания договора в иное время, чем указано в тексте договора, уже рассматривался Арбитражным судом Московской области в рамках дела N А41-6317/10.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 февраля 2011 года по делу N А41-6317/10, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 31 мая 2011 года, в удовлетворении иска Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью ТВИНДОР ХОЛДИНГ ЛИМИТЕД (TWINDOR HOLDING LIMITED) к ЗАО "Дайсон сервис", Некоммерческой организации "Региональный Фонд развития Ямала" о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от 15 декабря 2009 года N 01-30/ДКПЗ, и применении последствий недействительности сделки в виде обязания НО "Региональный Фонд развития Ямала" передать ЗАО "Дайсон сервис" земельные участки, поименованные в приложении N 1 к договора купли-продажи земельных участков от 15 декабря 2009 года N 01-30/ДКПЗ отказано.

Истец при первоначальном рассмотрении спора, так и при повторном его рассмотрении настаивал на требовании о признании спорного договора незаключенным.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе Компании "Уберландия Холдинг Лимитед" в удовлетворении заявленных требований о признании договора купли-продажи 116 земельных участков незаключенным. Соответственно, отсутствуют основания для удовлетворения требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности на эти земельные участки за НО "Региональный фонд развития Ямала".

Что касается требования о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности от ЗАО "Дайсон Сервис" к Компании "Уберландия холдинг лимитед" на спорные земельные участки, то истец не представил в порядке статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации уклонения ответчика от регистрации права собственности.

Имеющееся в деле письмо о предоставлении документов на регистрацию адресовано не продавцу по договору (ЗАО "Дайсон Сервис"), а ОАО "Большой город девелопмент" (л.д.86 т.10).

Кроме того, при наличии зарегистрированного права собственности за иным лицом истец не вправе предъявлять требования к ЗАО "Дайсон Сервис" о вынесении решения о регистрации перехода права собственности в порядке статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно отклонены заявленные требования Компании "Уберландия холдинг лимитед" в полном объеме.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30 сентября 2011 года по делу N А41-29074/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Е.В. Черникова Н.С. Юдина