Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2012 г. N 20АП-6413/11

г. Тула

20 февраля 2012 г.

Дело N А62-2484/2011

Дата объявления резолютивной части постановления 16 февраля 2012 года.

Дата изготовления постановления в полном объеме 20 февраля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Можеевой Е.И.,

судей Рыжовой Е.В.,

Сентюриной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Яценко С.А.,

при участии в судебном заседании:

от Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области: от ЗАО "Смоленскагропромстрой":	не явились, извещены надлежаще; Потапова В.В. - директора; Терехова П.Н. - представителя по доверенности от 01.07.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 01 ноября 2011 года по делу N А62-2484/2011 (судья Пузаненкова Ю.А.), принятое по иску Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области к закрытому акционерному обществу трест "Смоленскагропромстрой" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1039755 руб. 33 коп., пени в сумме 550824 руб. 76 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к закрытому акционерному обществу трест "Смоленскагропромстрой" (далее - ЗАО трест "Смоленскагропромстрой") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.08.2006 N 6084 за период: 2010 год - первый квартал 2011 года в сумме 1 039 755 руб. 33 коп. и пени в сумме 550 824 руб. 76 коп.

Решением Арбитражного суда Смоленской области 01 ноября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции нарушены и неправильно применены нормы материального права, ошибочно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы считает, что норма абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в силу прямого ее указания должна применяться в любом случае, независимо от наличия либо отсутствия вины арендатора земельного участка в просрочке строительства.

Заявитель жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции не учтено, что в 2009 году ответчик принял земельный участок, права и обязанности по договору в том виде и в том объеме, в каких они существовали у предыдущего арендатора, в связи с чем ответчик несет последствия не только своих действий, но и действий предыдущего арендатора.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика просили оспариваемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Кроме того, указали, что спорный объект уже введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением N RU 67 302000 - 89 от 29.12.2011 года.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

Руководствуясь ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителей ответчиков, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судом области и усматривается из материалов дела, 24.08.2006 между муниципальным образованием город Смоленск (арендодатель) и ООО "Градстрой" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 6084, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок на три года, площадью 1782 кв.м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. Ново-Рославльская, с кадастровым номером: 67:27:003 06 08:0020, категория земель: земли поселений, для строительства многоэтажного жилого дома (т.1, л.д.9-11).

Указанный договор был в установленном законом порядке зарегистрирован 31.01.2007 под регистрационным номером 67-67-01/180/2006-217.

Согласно пункту 2.1. договора размер арендной платы исчисляется с 1-го числа месяца, следующего за датой издания постановления главы города Смоленска о предоставлении участка в аренду, независимо от даты регистрации договора аренды или его подписания и составляет с 01.03.2006 по 31.12.2006 120 280,55 руб.

В дальнейшем арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год (01.01.- 31.12) без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в настоящий договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

Указанный земельный участок был передан ООО "Градстрой" по передаточному акту от 04.08.2009 (т.1, л.д.12).

04.08.2009 между ООО "Градострой" и ОАО трест "Смоленскагропромстрой" (после реорганизации - ЗАО трест "Смоленскагропромстрой") заключен договор уступки прав и обязанностей, в соответствии с которым к последнему перешли права и обязанности по договору (т.1, л.д.13).

Ссылаясь на то, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате за 2010 год - I квартал 2011 года в размере 1 039 755 рублей 33 копейки, которая исчислена в повышенном размере по ставке арендной платы в размере 2,5 % за 2010 год и в размере 5 % за I квартал 2011 года на основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности вины ответчика в просрочке строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и, как следствие, отсутствия оснований для расчета размера арендной платы за пользование земельным участком на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает данные выводы соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре права и обязанности сторон возникли из договоров аренды земельного участка N 6084 от 24.08.2006 и договора об уступке прав и обязанностей по ранее заключенному договору аренды земельного участка от 04.08.2009 (т.1, л.д.9-11, 13).

Правовое регулирование данных правоотношений определено параграфами 1 главы 24 и 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу абзаца 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 1 Закона Смоленской области от 08.02.2007 N 1-З "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области -городе-герое Смоленске", вступившего в силу 1 апреля 2007 года, опубликованного в "Смоленской газете" 16.02.2007, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе Смоленске осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Администрации Смоленской области.

В связи с этим суд области пришел к правильному выводу, что органом, осуществляющим распоряжение земельными участками в г. Смоленске, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии пунктом 1 постановления администрации Смоленской области от 19.03.2007 N 92 является Департамент земельных и имущественных отношений Смоленской области.

В соответствии с абзацем 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Учитывая, что место размещения многоэтажного жилого дома по улице Ново-Рославльской ранее было согласовано ООО "Градострой" постановлением главы администрации города Смоленска от 24.05.2004 N 953, вывод суда о том, что администрация города Смоленска имела право предоставить в аренду земельный участок площадью 1782 кв.м, расположенный в г. Смоленске, по улице Ново-Рославльская, с кадастровым номером: 67:27:003 06 08:0020, для строительства многоэтажного жилого дома без проведения торгов (постановление главы города Смоленска от 21.02.2006 N 486) является правильным.

В абзаце 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Материалы дела свидетельствуют о том, что договор аренды земельного участка N 6084 от 24.08.2006 зарегистрирован 31.01.2007, соответственно, срок для получения разрешения на строительство истек 31.07.2007.

В свою очередь доказательства получения ООО "Градострой" разрешения на строительство до 31.07.2007 и прекращения договора аренды земельного участка N 6084 от 24.08.2006 в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из материалов дела усматривается, что 04.08.2009 между ООО "Градострой" и ОАО трест "Смоленскагропромстрой" (после реорганизации - ЗАО трест "Смоленскагропромстрой") заключен договор уступки прав и обязанностей, в соответствии с которым к последнему перешли права и обязанности по договору N 6084 от 24.08.2006.

В своем письме от 10.09.2009 (на вх. N 13807/7 от 07.08.2009) в адрес ООО "Градострой" Департамент земельных и имущественных отношений Смоленской области подтвердил, что в порядке пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ и в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды земельного участка от 24.08.2006 N 6084 считает себя надлежащим образом уведомленным и согласен на уступку прав и обязанностей по данному договору.

В письме без даты и номера (на обращение от 11.03.2011 исх. N 78) в адрес ЗАО трест "Смоленскагропромстрой" Департамент земельных и имущественных отношений Смоленской области указал, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 24.08.2006 N 6084 возобновлен сторонами на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая вышеизложенное, вывод суда о том, что договор аренды земельного участка N 6084 от 24.08.2006 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок, является правильным.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата; порядок определения ее размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По правилам пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действия Земельного кодекса Российской Федерации" ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих либо изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере. Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Согласно пункту 2.1. договора порядок расчета и размер арендной платы устанавливается арендодателем в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год (01.01.-31.12) без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в настоящий договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

Между тем суд области правильно указал, что по своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

Как видно, дата заключения договора аренды земельного участка 24.08.2006, в свою очередь разрешение на строительство N RU 67 302000-35 было получено ЗАО трест "Смоленскагропромстрой" только 08.07.2010 (т.1, л.д.6).

В свою очередь анализ договора N 6084 от 24.08.2006 (пункты 1.2, 3.1 договора) и постановления главы города Смоленска от 21.02.2006 N 486 (пункт 2.4 постановления) свидетельствует, что на спорном земельном участке были расположены гаражи, сараи, жилой дом N 9 и для ООО "Градострой" определено особое условие - к строительству объекта ООО "Градострой" необходимо приступить после переноса гаражей, сноса сараев и жилого дома N 9 по улице Ново-Рославльской", находящихся на балансе Смоленского МУП "ПЖРП N 1", с предоставлением жилой площади жильцам согласно действующему законодательству и договорам взаимных обязательств.

Таким образом, соглашением сторон для арендатора было установлено особое условие, касающееся начала строительства.

Кроме того, во исполнение пункта 3.1 договора 29.06.2006 между администрацией города Смоленска и ООО "Градострой" заключено соглашение о взаимодействии по реализации решения о сносе аварийного дома (т.1, л.д. 85).

В целях выполнения условий соглашения администрация приняла на себя обязательства: по изданию распоряжения о сносе жилых помещений лиц, выселяемых из домов, подлежащих сносу, их уведомлению; по подготовке проекта соглашения о выкупе жилого помещения с собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ново-Рославльская, д. 9. кв. 5, а в случае недостижения согласия о выкупе жилого помещения взяла на себя обязательства решения в судебном порядке вопроса о переселении собственников из жилого помещения, подлежащего сносу, либо понуждения заключения соглашения о выкупе.

В рамках соглашения администрация обращалась в Промышленный районный суд города Смоленска с иском о выселении нанимателей квартир из указанного дома.

Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 30.11.2007 по делу N 2-1459/2007 в удовлетворении требования администрации было отказано (т.1, л.д.86-90). При этом суд в решении указал, что основанием отказа в принудительном выселении граждан явилось несоблюдение администрацией города порядка признания подлежащего сносу дома аварийным, порядка изъятия земельного участка, предоставленного под жилую застройку, для муниципальных нужд.

Письмом (исх. N 261) от 02.09.2009 ответчик обратился в администрацию г. Смоленска с просьбой заключения соглашения о сносе домов, в том числе N 9 по ул. Ново-Рославльская, и выдачи приказа (постановления) о сносе домов. Ответным письмом N 261 от 02.09.2009 администрация г. Смоленска информировала общество о необходимости заключения соглашения с собственниками жилых помещений, подпадающих в пятно застройки, о переселении.

Исходя из этого, суд области пришел к правильному выводу, что вопросами переселения жильцов дома N 9 по ул. Ново-Рославльская ответчик занимался самостоятельно путем переговоров с жильцами дома.

Судом также установлено, что снос и расселение жильцов дома N 9 по ул. Ново-Рославльская, а также перенос 9 металлических гаражей фактически были завершены только 23.06.2010, что подтверждается справками Смоленского филиала ФГУП "Росинвентаризация - Федеральное БТИ" (т.1, л.д. 93-94).

При таких обстоятельствах вывод суда о невозможности ответчика приступить к строительству объекта на арендуемом земельном участке, поскольку без решения указанных вопросов он не мог получить разрешение на строительство, является обоснованным.

В свою очередь судом установлено, что после заключения договора уступки прав и обязанностей по ранее заключенному договору ответчик, при должной степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по обстоятельствам и характеру сложившейся ситуации, в течение года расселил жильцов из сносимого дома, снес гаражи, оформил все необходимые проектные и инженерно-технические документы и получил разрешение на строительство.

В суде апелляционной инстанции представители ответчика также указали на то, что объект введен в эксплуатацию 29.12.2011, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 67 302000 - 89 от 29.12.2011 года.

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит обоснованными выводы суда области о том, что вина ответчика в просрочке строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома не доказана и взыскание с ответчика арендных платежей с учетом повышенного коэффициента при надлежащем исполнении им своих обязанностей и при отсутствии вины нарушает его права и ставит в неравные условия с другими добросовестными арендаторами.

В связи с этим суд области по праву отказал в удовлетворении исковых требований.

Безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом вышеуказанных обстоятельств суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области и отмены принятого решения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя жалобы.

В соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса РФ Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.11.2011 по делу N А62-2484/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.И. Можеева

Судьи

Е.В. Рыжова И.Г. Сентюрина