Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2012 г. N 20АП-271/12

г. Тула

21 февраля 2012 г.

Дело N А54-3886/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 февраля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Токаревой М.В.,

судей Дайнеко М.М., Каструба М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Прониной О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-27/2012) закрытого акционерного общества "КРЕМАС" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 02 декабря 2011 года по делу N А54-3886/2011 (судья Митяева Л.И.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма ФАкт Н" (ОГРН 1036206003052, г. Рязань) к закрытому акционерному обществу фирме "КРЕМАС" (ОГРН 1026200870024, г. Рязань) о взыскании 378 029 руб. 16 коп.,

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежаще,

от ответчика: Сидоровой И.В., представителя по доверенности от 15.09.2010,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фирма ФАкт Н" (далее - ООО "Фирма ФАкт Н") обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу фирме "КРЕМАС" (далее - ЗАО фирма "КРЕМАС") о взыскании задолженности за содержание общего имущества многоквартирного дома в размере 357 219 руб. 72 коп. и неустойки от выплаченных сумм за содержание и текущий ремонт общего имущества в размере 70 810 руб. 49 коп.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования и окончательно просил взыскать задолженность по содержанию общего имущества многоквартирного дома за период с сентября 2008 года по октябрь 2011 года в размере 326 529 руб. 22 коп. и неустойку за период с октября 2008 по октябрь 2011 года в размере 51 499 руб. 94 коп. Уточнение иска принято судом.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 02 декабря 2011 года (судья Митяева Л.И.) исковые требования удовлетворены в полном объеме: с ЗАО фирма "КРЕМАС" в пользу ООО "ФАкт Н" взыскано 326 529 руб. 22 коп. задолженности за неисполнение обязанности несения бремени расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме N 58, корп. 1 по Первомайскому проспекту г. Рязани и 51 499 руб. 94 коп. неустойки.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО фирма "КРЕМАС" обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на ошибочность вывода суда о том, что истец имеет статус управляющей компании жилого дома, расположенного по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д. 58, корп. 1. Считает, что договор управления многоквартирным домом N 40 от 15.12.2008 является незаключенным в связи с тем, что сторонами не согласованы существенные условия договора, перечисленные в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Указывает, что подлинники приложений N 1, 2 и всех договоров управления не представлялись. В связи с этим считает, что приложения N 1, 2 не относятся к договору N 40 от 15.12.2008. Отмечает, что в материалах дела отсутствуют договоры на аварийное обслуживание в период с 2008 года по 2010 год, договоры на размещение отходов в период с 2008 года по 2009 год, договоры технического освидетельствования лифтов за период с 01.01.2008 по 03.02.2010. По мнению заявителя, срок действия договора управления многоквартирным домом ограничивается двумя годами и его действие не распространяется на 2011 год. Считает неправомерным начисление истцом задолженности за 2011 год по тарифам органа местного самоуправления, поскольку данный тариф собственниками согласован не был. Полагает, что договоры не подтверждают факт несения истцом расходов по содержанию и ремонту общего имущества, так как они могут не исполняться, а акты выполненных работ и платежные документы в материалах дела отсутствуют.

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Считая оспариваемый судебный акт законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Истец, извещенный судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в суд второй инстанции не явился. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие истца.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, решением общего собрания собственников помещений дома N 58, корп. 1 по Первомайскому проспекту города Рязани, оформленным протоколом N1 от 24.12.2007 (т.1, л.д. 38), избран способ управления - непосредственное управление собственниками многоквартирного дома. Обслуживающей организацией избрано ООО "Фирма Факт Н", собственниками утвержден договор с обслуживающей организацией.

На основании указанного решения собственниками помещений многоквартирного дома с обслуживающей организацией заключен договор N 15 на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах от 27.02.2007 сроком действия с момента заключения и до 28.02.2008.

Позднее, 15.12.2008, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д.58, корп.1, принято решение в форме заочного голосования о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией - ООО "Фирма Факт Н", с которым заключен договор управления многоквартирным домом N 40 от 15.12.2008. Данные обстоятельства подтверждаются протоколом общего собрания собственников помещений дома N 58, корп.1 по Первомайскому проспекту г.Рязани N 2 от 15.12.2008 и названным договором (т.1, л.д.39-41).

Во исполнение условий поименованного договора управления многоквартирным домом управляющая организация осуществляла функции по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д. 58, корп. 1.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии МГ N 115621 от 28.04.2004 и серии 62 МГ N 112346 от 05.04.2004 ЗАО фирма "КРЕМАС" является собственником нежилого помещения Н1, литер А, назначение - нежилое, общей площадью 339 кв. м, и нежилого помещения Н3, литера А, назначение - нежилое, общей площадью 432,7 кв. м, расположенных по адресу: город Рязань, Первомайский проспект, д. 58, корп. 1 (т.2, л.д. 4, 5).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно принадлежащей ему доле в праве общей собственности на это имущество в период с января 2008 года по июнь 2011 года, ООО "Фирма Факт Н" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд исходил из наличия у ответчика обязанности по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома соразмерно принадлежащей ему доле в праве общей собственности на это имущество.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Рязанской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующему.

Собственник в силу требований статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ответчик, как собственник помещения дома, не смотря на отсутствие договора с истцом, наравне с другими владельцами помещений, в силу прямого указания закона обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Кроме того, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания дома, поэтому он должен оплатить их. Не оплачивая названные расходы истцу, ответчик неосновательно обогащается за его счет.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского Кодекса.

В силу статьи 1105 Гражданского Кодекса лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или

иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Материалы дела свидетельствуют, что ООО "Фирма Факт Н" было избрано собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д.58, корп.1, сначала в качестве обслуживающей организации, а впоследствии - управляющей организации. Данные обстоятельства подтверждаются протоколами общего собрания собственников помещений дома N 58, корп.1 по Первомайскому проспекту г.Рязани N1 от 24.12.2007 и N 2 от 15.12.2008.

О наличии кворума для принятия вышеуказанных решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д.58, корп.1, свидетельствуют схема распределения долей, а также решения заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании указанных решений собственниками помещений многоквартирного дома с ООО "Фирма Факт Н" был заключен договор N 40 на управление многоквартирным домом.

Во исполнение принятых на себя обязательств в рамках договора управления многоквартирным N 40 от 15.12.2008 управляющей организацией были заключены следующие договоры: договор энергоснабжения от 01.04.2007 N 3671, договор N9 на оказание услуг по аварийному обслуживанию общего имущества в многоквартирных домах от 31.12.2010, договор N12/08 на осуществление комплекса противопожарных мероприятий от 19.12.2007, договор N 386 на проведение дезинфекционных работ от 01.02.2008, договор N12411/2 на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования жилищного фонда от 01.01.2009, договор N140 на проведение периодического технического освидетельствования, электротехнических измерений и измерений полного сопротивления петли "фаза-нуль" на лифтах от 03.02.2010 (т.1, л.д.74-79, 84-88, 93, 174-175, 180).

Факт исполнения обязательств в рамках указанных договоров подтверждается актами выполненных работ со специализированными организациями, актами ревизии элеватора, актами на промывку системы отопления, актами на гидравлическое испытание элеваторного узла, актами на гидравлическое испытание системы отопления, актами общего осеннего (весеннего) осмотра, паспортами готовности дома к эксплуатации в зимних условиях (т.1, л.д. 45-64).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, а именно: договор энергоснабжения от 01.04.2007 N 3671, договор N9 на оказание услуг по аварийному обслуживанию общего имущества в многоквартирных домах от 31.12.2010, договор N12/08 на осуществление комплекса противопожарных мероприятий от 19.12.2007, договор N 386 на проведение дезинфекционных работ от 01.02.2008, договор N12411/2 на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования жилищного фонда от 01.01.2009, договор N140 на проведение периодического технического освидетельствования, электротехнических измерений и измерений полного сопротивления петли "фаза-нуль" на лифтах от 03.02.2010, акты выполненных работ со специализированными организациями, акты ревизии элеватора, акты на промывку системы отопления, акты на гидравлическое испытание элеваторного узла, акты на гидравлическое испытание системы отопления, акты общего осеннего (весеннего) осмотра, паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что они подтверждают факт надлежащего исполнения истцом обязанностей по содержанию и ремонту помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д.58, корп.1.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о неисполнении или ненадлежащем исполнении управляющей организацией обязательств в рамках договора управления многоквартирным домом N 40 от 15.12.2008, в материалах дела отсутствуют. Равно как не имеется в деле и доказательств того, что собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д.58, корп.1, в том числе и ответчиком, направлялись управляющей организации претензии относительно неисполнения (ненадлежащего исполнения) принятых на себя обязательств по управлению многоквартирным домом.

Пункт 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с пунктом 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 предусмотрено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Согласно статье 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункту 31 указанных Правил при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.

В соответствии с решениями общего собрания собственников многоквартирного дома от 24.12.2007 и от 15.12.2008 размер платы за содержание и ремонт помещений дома определяется на основании тарифов, утвержденных органами местного самоуправления на текущий период и очередной год.

В договоре от 24.12.2007 на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по текущему ремонту, управления многоквартирным домом закреплено, что собственник помещения осуществляет ежемесячную оплату за выполненные работы и оказанные услуги, за содержание и ремонт помещений до 10-го числа следующего за истекшим месяца по утвержденным органами местного самоуправления тарифам (п.4.1).

С января 2009 года в силу вступил договор управления многоквартирным домом N 40 от 15.12.2008, в пункте 4.1 которого предусмотрено, что цена договора управления устанавливается в размере стоимости услуг (работ) по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и составляет 11,18 руб. за 1 кв.метр в месяц (что соответствует тарифу, утверждённому постановлением администрации г.Рязани от 28.11.2008 N 6917 "О плате граждан за жилое помещение и коммунальные услуги). Данная цена действует на период выполнения управляющей организацией функций по договору в течение календарного года. Указанная цена может быть пересмотрена при принятии собственниками помещений на общем собрании решения о проведении капитального ремонта.

Таким образом, размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, и условия ее внесения, являются едиными для всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д.58, корп.1, установили размер платы за содержание и ремонт жилого помещения путем принятия к сведению постановлений органа местного самоуправления, а именно: на основании тарифов, утвержденных органами местного самоуправления на текущий период и очередной год.

Такие тарифы были установлены постановлениями главы администрации г.Рязани N 5041 от 29.12.2007, N 6917 от 28.11.2008, N 8401 от 27.11.2009, N 5687 от 08.12.2010 (в 2008 году - 9,78 руб. за 1 кв. м, в 2009 и 2010 году - 11,18 руб., в 2011 году - 12,85 руб.) (т.1, л.д. 65-66, 68-69, 70-73).

Размер задолженности ЗАО фирма "КРЕМАС" на содержание общего имущества в многоквартирном доме определен истцом на основании тарифов, утвержденных перечисленными постановлениями главы администрации г.Рязани, с учетом принадлежащей ответчику площади нежилых помещений.

Какие-либо доказательства, подтверждающие последующее проведение собраний собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д.58, корп.1, по вопросу установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в материалы дела не представлены.

Таким образом, применение тарифов, утвержденных постановлениями главы администрации г.Рязани N 5041 от 29.12.2007, N 6917 от 28.11.2008, N 8401 от 27.11.2009, N 5687 от 08.12.2010, при расчете задолженности ЗАО фирма "КРЕМАС" на содержание общего имущества в многоквартирном доме с сентября 2008 года по октябрь 2011 года, является правомерным.

С учетом изложенного, произведенный истцом расчет задолженности ЗАО фирма "КРЕМАС" за период с сентября 2008 года по октябрь 2011 года в размере 326 529 руб. 22 коп. с применением тарифов, установленных органом местного самоуправления на соответствующий год, по праву признан судом первой инстанции соответствующим вышеуказанным нормам права.

Поскольку ответчик, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств несения расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д.58, корп.1, пропорционально своей доле в праве общей собственности на нежилое помещение в данном доме в указанный период, арбитражный суд обоснованно взыскал задолженность по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества как неосновательное обогащение ответчика за счет истца, поскольку между сторонами договорные отношения отсутствовали.

Изложенная правовая позиция соответствует сложившейся судебной практике (постановления ФАС Центрального округа от 23.06.2010 по делу NА54-3965/2009С10, Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 31.03.2011 по делу N А14-7258/2010, Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.09.2010 по делу N А33-15450/2010, Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 27.12.2011 по делу N А60-7168/2011, Федерального арбитражного суда Поволожского округа от 21.07.2011 по делу N А65-24463/2010, от 26.10.2011 по делу N А55-24858/2010).

Истцом также заявлены требования о взыскании неустойки за период с 11.10.2008 по 10.10.2011 в размере 51 499 руб. 94 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Следовательно, с учетом положений ст.155 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчик должен осуществить окончательный расчет за оказанные ему коммунальные услуги и услуги по содержанию и текущему ремонту помещений не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Поскольку со стороны ответчика имело место нарушение денежного обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, суд первой инстанции по праву признал требование истца о взыскании с ответчика неустойки, рассчитанной на основании пункта 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации за период с 11.10.2008 по 10.10.2011 в размере 51 499 руб. 94 коп., обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Довод апеллянта о том, что истцом не доказан факт ежемесячного направления в адрес ответчика платежных документов для внесения платы на содержание и текущий ремонт общего имущества, подлежит отклонению. Порядок и сроки внесения собственниками помещения в многоквратирном доме платы за жилое помещение, включающей плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также ответственность за несвоевременную или неполную уплату определены статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Данный вывод апелляционного суда соответствует позиции, изложенной в постановлениях ФАС Центрального округа от 31.03.2011 по делу N А14-7258-2010/210/15, ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.01.2012 по делу N А58-7350/10, Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27.12.2011 по делу N А60-7168/2011, Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.07.2011 по делу N А03-7102/2010, ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2010 по делу N А74-4047/2009)

Оспаривая решение суда, апеллянт ссылается на то, что договор управления многоквартирным домом N 40 от 15.12.2008 является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы существенные условия договора, перечисленные в пункте 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Такую позицию суд второй инстанции считает ошибочной в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из толкования названной правовой нормы следует, что заключение договора ставится в зависимость от наличия согласования сторон по всем его существенным условиям. Последние делятся на три вида, а именно: признанные существенными законом или правовыми актами; предопределяемые характером договора и зависящие от воли сторон.

Пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Из содержания имеющихся в материалах дела договора N 40 управления многоквартирным домом от 15.12.2008, приложений N 1, 2 к нему следует, что сторонами согласованы все существенные условия, необходимые для договоров данного вида, в том числе сведения о перечне работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, данные о составе и состоянии общего имущества многоквартирного дома.

Следует отметить и то обстоятельство, что в процессе исполнения договора управления многоквартирным домом N 40 от 15.12.2008 у сторон не возникало каких-либо неясностей относительно содержащихся в нем условий или несогласованности условий, перечисленных в пункте 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Тем более, что факт исполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом N 40 от 15.12.2008 подтверждается имеющимися в материалах дела договорами на обслуживание многоквартирного дома и актами приемки работ к этим договорам.

С учетом изложенного суд области пришел к правильному выводу о том, что сторонами в договоре договора управления многоквартирным домом N 40 от 15.12.2008 и приложениях к нему были согласованы все существенные условия, необходимые для договора данного вида, и оснований для признания его незаключенным не имеется.

Судебной коллегией оценивается как необоснованный и не подлежащий удовлетворению довод заявителя о том, что подлинники приложений N 1, 2к договору N 40 от 15.12.2008 и всех договоров управления истцом не представлялись, а приложения N1, 2 не относятся к договору N40 от 15.12.2008. Представленные в материалы дела копии договоров и приложений к ним ответчиком не оспаривались, из их текста однозначно можно установить тот спектр работ и услуг, которые обязан оказывать истец всем без исключения собственника помещений в доме, о фальсификации указанных документов в порядке, предусмотренном статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не заявлялось. При этом приложения N1, 2 к договорам имеют ссылку на конкретный договор, неотъемлемой частью которого они являются.

В ходе проверки обжалуемого решения не нашел своего подтверждения и довод заявителя о том, что срок действия договора управления многоквартирным домом N 40 от 15.12.2008 ограничивается двумя годами и его действие не распространяется на 2011 год.

Заключая договор N 40 от 15.12.2008, стороны в пункте 7.1 согласовали условие о том, что он вступает в силу с 01.01.2009 и заключен сроком на один год. В случае если за 30 дней до истечения срока действия договора ни одной из сторон не будет в письменной форме заявлено о прекращении договора, договор считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, стороны предусмотрели пролонгацию договора на тех же условиях и на тот же срок при отсутствии письменного заявления стороны о прекращении срока его действия, которое должно быть направлено за 30 дней до истечения такого срока.

Доказательств того, что одной из сторон направлялось письменное заявление о прекращении срока действия договор N 40 от 15.12.2008 и он был расторгнут сторонами, ответчиком не представлено.

Не может быть принят во внимание и довод заявителя о том, что договоры не подтверждают факт несения истцом расходов по содержанию и ремонту общего имущества, так как они могут не исполняться, а акты выполненных работ и платежные документы в материалах дела отсутствуют. Факт исполнения договоров подтверждается имеющимися в материалах дела актами выполненных работ со специализированными организациями, актами ревизии элеватора, актами на промывку системы отопления, актами на гидравлическое испытание элеваторного узла, актами на гидравлическое испытание системы отопления, актами общего осеннего (весеннего) осмотра, паспортами готовности дома к эксплуатации в зимних условиях (т.1, л.д. 45-64).

Возражения апеллянта о том, что он самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, отклоняются судебной коллегией исходя из следующего.

В пункте 2 Правил, утверждённых Правительством Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4910/10 от 09.11.2010.

С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб. подлежит отнесению на ответчика - ЗАО фирма "КРЕМАС".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 02 декабря 2011 года по делу N А54-3886/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления определения в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Токарева

Судьи

М.М. Дайнеко М.В. Каструба