Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2012 г. N 02АП-8012/11

г. Киров

21 февраля 2012 г.

А28-6073/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тетервака А.В.,

судей Великоредчанина О.Б., Дьяконовой Т.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Родиной Ю.Н.,

при участии в судебном заседании представителей:

от ответчиков: Чеботарёв Я.Е., доверенности: N 13 от 06.02.2012 года, N 12 от 06.02.2012 года, N 15 от 06.02.2012 года, N 14 от 06.02.2012 года,

от ООО "Далибор" и ИП Кудрявцева Г.Ю. - Дьякова Н.В., доверенности от 15.08.2011 года.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Компания "Коммерческая недвижимость"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 27.10.2011 по делу N А28-6073/2011, принятое судом в составе судьи Горева Л.Н.,

по иску закрытого акционерного общества "Компания "Коммерческая недвижимость" (ИНН 1616006964, ОГРН 1021600814619)

к обществу с ограниченной ответственностью "ФинЭкспресс" (ИНН 4345084626 ОГРН 1044316542269), индивидуальному предпринимателю Цапаеву Андрею Николаевичу (ИНН 434600265380), обществу с ограниченной ответственностью "Максимум" (ИНН 4345153615 ОГРН 1064345125350), обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Максимум" (ИНН 4345267531 ОГРН 1094345019559), обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Максимум Плюс" (ИНН 4345267901 ОГРН 1094345019890)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент"

о взыскании 5 495 620 рублей 89 копеек, о расторжении договора от 01.01.2010 N 2 и о признании недействительным договора аренды,

и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Цапаева Андрея Николаевича (ИНН 434600265380)

к закрытому акционерному обществу "Компания "Коммерческая недвижимость" (ИНН 1616006964 ОГРН 1021600814619)

о взыскании долга за проведенную реконструкцию в сумме 2 542 113 рублей 34 копеек и долга по выплате вознаграждения организатору реконструкции в сумме 798 182 рубля 50 копеек,

установил:

закрытое акционерное общество "Компания "Коммерческая недвижимость" (далее - ЗАО "Компания "Коммерческая недвижимость", истец по первоначальному иску, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФинЭкспресс" (далее - ООО "ФинЭкспресс", ответчик-1), индивидуальному предпринимателю Цапаеву Андрею Николаевичу (далее - ИП Цапаев А.Н., ответчик-2), обществу с ограниченной ответственностью "Максимум" (далее - ООО "Максимум", ответчик-3), обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Максимум" (далее - ООО "УК "Максимум", ответчик-4), обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Максимум Плюс" (далее - ООО "УК "Максимум Плюс", ответчик-5).

Предметом иска (с учетом его уточнений) явились требования истца:

- о взыскании с ответчиков в солидарном порядке задолженности по агентскому договору от 01.01.2010 N 2 в размере 5 495 620 рублей 89 копеек;

- о признании недействительным договора аренды с обществом с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент";

- о расторжении агентского договора от 01.01.2010 N 2.

Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 309, 310, 314, 322, 323, 450, 1010, 166 (далее - ГК РФ).

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "М.видео Менеджмент" (далее - ООО "М.видео Менеджмент", третье лицо).

Ответчик ИП Цапаев А.Н. исковые требования не признал, обратился в суд со встречным иском о взыскании с ЗАО "Компания "Коммерческая недвижимость":

- задолженности за проведенную реконструкцию в сумме 2 542 113 рублей 34 копеек;

- задолженности по выплате вознаграждения организатору реконструкции в сумме 798 182 рублей 50 копеек на основании соглашения о сотрудничестве по реконструкции недвижимости от 14.08.2006.

Истец по первоначальному иску отзыв на встречное исковое заявление не представил.

Ответчики и третье лицо в своих отзывах возражали против удовлетворения первоначального иска, поддержали встречные исковые требования.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 11.11.2011 требование ЗАО "Компания "Коммерческая недвижимость" о расторжении агентского договора от 01.01.2010N 2 оставлено без рассмотрения; в удовлетворении остальных требований ЗАО "Компания "Коммерческая недвижимость" отказано; встречные исковые требования ИП Цапаева А.Н. удовлетворены полностью.

Не согласившись с принятым решением, ЗАО "Компания "Коммерческая недвижимость" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кировской области отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Заявитель считает необоснованным вывод суда о том, что истцом не представлено доказательств сдачи в аренду ответчиками третьим лицам одного имущества, тогда как сам агентский договор свидетельствует об обратном. Стороны агентского договора не заключали каких-либо дополнительных соглашений, разграничивающих объем полномочий каждого из агентов, не проводили разделение помещений, подлежащих сдаче в аренду. Также заявитель считает, что направление истцом претензии об урегулировании спора единоличному исполнительному органу одного из агентов (Цапаеву А.Н.), который одновременно является единоличным исполнительным органом остальных агентов, предполагает информированность других агентов, в связи с чем у суда отсутствуют основания для оставления требований о расторжении договора N 2 от 01.01.2010 без рассмотрения. ИП Цапаевым А.Н. не представлены акты выполненных работ, подтверждающие общий размер произведенных затрат на реконструкцию.

Ответчики и ООО "М.видео Менеджмент" в отзывах на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней не согласились, решение суда просили оставить в силе.

Общество с ограниченной ответственностью "Далибор" (далее: ООО "Далибор") и индивидуальный предприниматель Кудрявцев Георгий Юрьевич ( далее: ИП Кудрявцев Г.Ю.), не участвовавшие в рассмотрении дела, обратились в суд с апелляционными жалобами, в которых просят:

- привлечь их в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора;

- отменить решение Арбитражного суда Кировской области в части удовлетворения встречного иска ИП Цапаева А.Н. к ЗАО "Компания "Коммерческая недвижимость" и в удовлетворении требований ИП Цапаева А.Н. отказать в полном объёме.

Определением апелляционного суда от 21 февраля 2012 года производство по их апелляционным жалобам было прекращено.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность названного решения только в обжалуемой части.

Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства дела и представленные по нему доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ЗАО "Компания "Коммерческая недвижимость" является собственником 3/10 доли здания ТРЦ "Максимум", расположенного по адресу: г. Киров, ул. Пролетарская, 15, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.06.2011.

01 января 2010 между ЗАО "Компания "Коммерческая недвижимость", ООО "Далибор", ООО "Партнер", ООО "ФинЭкспресс", ИП Кудрявцевым Г.Ю. (принципалы) и ООО "Максимум", ООО "УК "Максимум", ООО "УК "Максимум Плюс", ООО "ФинЭкспресс", ИП Цапаевым А.Н. заключен агентский договор N 2 (далее - агентский договор, т.1 л.д. 74-78), по условиям которого принципалы все вместе и каждый в отдельности поручают, а агенты каждый в отдельности и все вместе, принимают на себя обязательство совершить от своего имени за счет принципалов, в их интересах, юридические и иные действия, указанные в пункте 2.1 настоящего договора, связанные с эксплуатацией, содержанием, управлением и распоряжением недвижимым имуществом, в объеме правомочий установленных настоящим договором, находящимся в долевой собственности принципалов, для целей получения прибыли, а принципалы обязуются уплатить агенту вознаграждение за выполнение данного поручения в порядке и на условиях, оговоренных настоящим договором.

В соответствии с пунктом 1.2 агентского договора недвижимым имуществом (далее - объект недвижимости), правом на управление, эксплуатацию, содержание и распоряжение которым наделяется агент является общественное здание многофункционального значения, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Пролетарская, 15, с соответствующим ему земельным участком необходимым для размещения и обслуживания такого объекта недвижимости.

Согласно пунктам 2.1 и 3.2 договора агенты все вместе и каждый в отдельности обязались осуществлять сбор арендной и иной платы с последующим перечислением, в сроки, установленные договором, части полученной арендной и иной платы, пропорциональной доле в праве собственности каждого принципала на объект недвижимости, на счета каждого принципала.

Пунктом 6.2 договора предусмотрен досудебный порядок разрешения споров в виде обязательного соблюдения претензионного порядка со сроком ответа на претензию в 10 дней.

Из представленных в материалы дела отчетов за 1,2,3,4 квартал 2010 года (т.1 л.д. 24-66) следует, что задолженность агентов перед ЗАО "Компания "Коммерческая недвижимость" по собранной арендной и иной плате составляет 5 495 620 рублей 89 копеек.

25.04.2011 истцом направлена в адрес ответчиков претензия (т.1 л.д. 73) о наличии указанной задолженности и требованием о ее оплате.

ООО "ФинЭкспресс", ООО "Максимум", ИП Цапаев А.Н. отказались погасить имеющуюся задолженность без подписания истцом соглашения об определении порядка пользования объектом недвижимости. Остальные агенты ответ на требование истца не представили.

Также истец указывает, что ООО "УК "Максимум Плюс" письмом от 07.04.2011 N 07 направило принципалам для ознакомления предварительный договор и долгосрочный (основной) договор аренды нежилых помещений 2 этажа ТРЦ "Максимум" с ООО "М.видео Менеджмент".

Из материалов дела следует, что 14.08.2006 было заключено соглашение о сотрудничестве по реконструкции недвижимости (в редакции дополнительных соглашений N 1,2,3,7) (т.1 л.д. 114-123), по условиям которого стороны финансово участвуют в реконструкции объекта недвижимости в долях равным своим контролируемым долям в праве собственности на здание производственного корпуса расположенного по адресу: г. Киров, ул. Пролетарская, 15, общей площадью 10795,7 кв. метров. Организатором реконструкции, по смыслу настоящего соглашения, сторонами назначается ИП Цапаев А.Н. (пункт 2 соглашения).

Реконструкция здания была завершена истцом 01.07.2010, что подтверждается актами ввода в эксплуатацию.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что с момента начала реконструкции здания (14.08.2006) доли сособственников в здании не изменялись.

Из представленных ИП Цапаевым А.Н. в обоснование своих требований документов следует, что на момент завершения реконструкции и ввода здания в эксплуатацию общая стоимость реконструкции составила 203 442 067 рублей 93 копейки.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что ЗАО "Компания "Коммерческая недвижимость" во исполнение принятых на себя обязательств по соглашению о сотрудничестве по реконструкции недвижимости от 14.08.2006 перечислило ИП Цапаеву А.Н. сумму в размере 58 490 507 рублей.

В пункте 1 дополнительного соглашения N 7 от 25.10.2008 к соглашению о сотрудничестве от 14.08.2006 собственники утвердили размер вознаграждения ИП Цапаева А.Н, как организатора реконструкции, в размере 10% от общего объема инвестируемых в реконструкцию средств (сметной стоимости объекта). ЗАО "Компания "Коммерческая недвижимость обязано оплатить организатору реконструкции 3/10 от общего размера вознаграждения организатора реконструкции (пункт 2 дополнительного соглашения).

Неисполнение ответчиками обязательств по агентскому договору, а также отсутствие согласия ЗАО "Компания "Коммерческая недвижимость" на заключение договора аренды с ООО "М.видео Менеджмент", явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Считая, что ЗАО "Компания "Коммерческая недвижимость" ненадлежащим образом исполнило перед ИП Цапаевым А.Н. обязательства по оплате в рамках соглашения о сотрудничестве по реконструкции недвижимости от 14.08.2006, последний обратился в суд со встречными исковыми требованиями.

В статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По общему правилу юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленные в агентском договоре (статья 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований либо возражений.

Не оспаривая наличие задолженности по агентскому договору от 01.01.2010 N 2 некоторых агентов, ответчики считают, что основания для взыскания в солидарном порядке отсутствуют.

Статьёй 322 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Требования указанной статьи распространяется на те случаи, когда одно обязательство должно исполнятся несколькими должниками.

Из буквального толкования условий агентского договора следует, что каждый агент имеет свои обязательства перед принципалом по сдаче в аренду различных помещений.

Доказательств того, что агенты сдавали в аренду третьим лицам одно имущество одновременно, истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что агентским договором не предусмотрена солидарная ответственность агентов перед принципалом, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании с ответчиков в солидарном порядке 5 495 620 рублей 89 копеек задолженности.

При этом, суд верно указал, что истец по первоначальному иску может реализовать свое право на защиту путем обращения в суд с иском к каждому из ответчиков, имеющим задолженность по агентскому договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или в установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру, процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, оплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.), обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство), сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, учитывая условия агентского договора, устанавливающего множественность лиц на стороне агента, суд пришел к правомерному выводу о несоблюдении истцом по первоначальному иску претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора.

Представленная в материалы дела телеграмма от 27.04.2011, направленная в адрес ООО "ФинЭкспресс" таким доказательством не является, поскольку направление уведомления о расторжении договора в адрес одного агента не влечет правовых последствий для других агентов. Кроме того, доказательств получения данной телеграммы ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно части 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1.3 долгосрочного (основного) договора аренды нежилых помещений N МВМ-УКМП-04/2011 от 10.05.2011, заключенного между ООО "УК "Максимум Плюс" и ООО "М.видео Менеджмент" (т.2. л.д. 28-76) предусмотрено, что договор заключается сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке, он является незаключенным, не порождает прав и обязанностей для сторон, в связи с чем, в соответствии с положениями статей 168, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, он не может быть признан недействительным.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды недействительным.

Из материалов дела следует, что с учетом предусмотренной соглашением о сотрудничестве по реконструкции от 14.08.2006 доли участия ЗАО "Компания "Коммерческая Недвижимость" в реконструкции здания и способа ее определения, последнее обязано внести на реконструкцию здания сумму в размере 61 032 620 рублей 34 копеек (3/10 от общей стоимости реконструкции).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик по встречному иску частично исполнил принятые на себя обязательства, перечислив ИП Цапаеву А.Н. 58 490 507 рублей. В связи с этим, долг ответчика составил 2 542 113 рублей 34 копеек.

Согласно условий соглашения о сотрудничестве по реконструкции от 14.08.2006 размер вознаграждения ИП Цапаева А.Н. за организацию реконструкции составляет 10% от сметной стоимости реконструкции объекта. При этом, ЗАО "Компания "Коммерческая недвижимость обязано оплатить организатору реконструкции 3/10 от общего размера вознаграждения организатора реконструкции (пункт 2 дополнительного соглашения N 7 от 25.10.2008).

Таким образом, ответчик по встречному иску должен уплатить вознаграждение в сумме 6 103 262 рублей 03 копейки.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ответчиком по встречному иску уплачено вознаграждение в сумме 5 305 079 рублей 53 копейки.

Таким образом, задолженность ЗАО "Компания "Коммерческая Недвижимость" перед ИП Цапаевым А.Н. за проведение работ по организации реконструкции составляет 798 182 рублей 50 копеек.

ЗАО "Компания "Коммерческая Недвижимость" не представило доказательств надлежащего исполнения обязательства по своевременной оплате задолженности в сумме 2 542 113 рублей 34 копейки за проведенную реконструкцию по соглашению от 14.08.2006 и оплате задолженности по выплате вознаграждения организатору реконструкции в сумме 798 182 рублей 50 копеек.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждается и не опровергнуто сторонами, что ИП Цапаев А.Н. надлежащим образом выполнил свои обязательства, предусмотренные соглашением о сотрудничестве от 14.08.2006.

Каких-либо возражений по размеру задолженности, а также контррасчёт ответчиком по встречному иску не представлен.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В связи с изложенным при совокупности указанных выше обстоятельств доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными и апелляционный суд считает, что оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, последним не допущено.

Поскольку данное постановление принято не в пользу заявителя апелляционной жалобы, согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Кировской области от 27 октября 2011 года по делу N А28-6073/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Компания "Коммерческая недвижимость" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий

А.В. Тетервак

Судьи

О.Б. Великоредчанин Т.М. Дьяконова