Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2012 г. N 16АП-3/12

г. Ессентуки

20 февраля 2012 г.

Дело N А63-5878/2011

15 февраля 2012 года объявлена резолютивная часть постановления.

20 февраля 2012 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фриева А.Л.,

судей: Казаковой Г.В., Марченко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тохунц О.Г.,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мир развлечений" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2011 по делу N А63-5878/2011

по иску муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849)

к обществу с ограниченной ответственностью "Мир развлечений" (ИНН 2632062037, ОГРН 1022601637410)

о взыскании 316 507,86 рублей арендной платы, 175 140,08 рублей пени, расторжении договора аренды N 1599/04 от 04.08.2004 и истребовании земельного участка с кадастровым номером 26:33:150215:31

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Мир развлечений" к муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" о зачете искового требования и взыскании излишне взысканных сумм арендной платы по договору аренды земельного участка N 1599/04 от 04.08.2004 в размере 237 822,55 рублей,

при участии в судебном задании:

от муниципального учреждения Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска - Агафоновой М.С. по доверенности N 001 от 10.01.2012;

от общества с ограниченной ответственностью "Мир развлечений" - Гучмазовой Д.В. по доверенности от 10.01.2012;

УСТАНОВИЛ

муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мир развлечений" (далее - общество) о взыскании 316 507,86 руб. арендной платы, 175 140,08 руб. пени, расторжении договора аренды N 1599/04 от 04.08.2004 и истребовании земельного участка с кадастровым номером 26:33:150215:31, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8, под кинотеатром.

В свою очередь, обществом заявлен встречный иск о зачете искового требования о взыскании арендной платы встречным однородным требованием о взыскании суммы, уплаченной по договору аренды здания N 306У03 от 29.12.2003 за земельный налог; о также о взыскании излишне взысканных сумм арендной платы по договору аренды земельного участка N 1599/04 от 04.08.2004 в размере 237 822,55 руб.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2011 исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, с общества в пользу управления взыскано 4 146 рублей 42 коп. основного долга, общество обязали возвратить управлению земельный участок с кадастровым номером 26:33:150215:31, расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8. В удовлетворении остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды земельного участка является недействительным, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Не согласившись с данным решением суда, общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения требований администрации в полном объеме. По мнению заявителя, в принятом судебном акте судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права, поскольку администрацией не заявлены требования о признании договора аренды земельного участка недействительным и применение последствий недействительности сделки. Также заявитель указал, что требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, при этом возврат земельного участка без расторжения договора аренды и без применения последствий недействительности сделки невозможен, однако суд обязал общество возвратить спорный земельный участок. Заявитель также считает, что назначение имущества и его использование арендатором не нарушено, как и не нарушены существенные условия договора, в связи с чем оснований для расторжения договора и изъятия земельного участка отсутствуют.

В судебном заседании 15.02.2012 представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции в части отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Управления возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции в части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Пределы рассмотрения дела судом апелляционной инстанции установлены статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно части 1 которой при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Из апелляционной жалобы общества следует, что решение суда обжаловано ею в части удовлетворения заявленных требований администрации, в связи с чем суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части. Возражения со стороны лиц, участвующих в деле, о проверке обжалуемого решения суда только в обжалуемой части не поступили.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителей администрации и общества, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления без изменения обжалуемой части решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в собственности муниципального образования город-курорт Пятигорск находится здание кинотеатра литера А, расположенное по адресу: г.Пятигорск, ул.Октябрьская, 8, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АЕ N 837561 от 03.08.2009 г. (запись в ЕГРП от 14.12.2001 г.).

Указанное здание передано обществу по договору N 306У03 от 29.12.2003 в аренду на срок с 01.01.2004 по 31.12.2030. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.06.2004 за номером 26-01/33-4/2004-405.

Постановлением главы г.Пятигорска N 1567 от 23.04.2004 утверждены границы и площадь (3388 кв.м) земельного участка под кинотеатром, расположенным по ул.Октябрьской, 8. В пункте 2 данного постановления указано на предоставление обществу этого земельного участка.

На основании названного постановления Управлением и Обществом заключен договор N 1599/04 от 04.08.2004 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:150215:31 площадью 3388 кв.м, расположенного по адресу: г.Пятигорск, ул.Октябрьская, 8 под кинотеатром на срок с 01.05.2004 по 30.12.2004. В последующем сторонами подписано дополнительное соглашение, которым срок аренды установлен с 01.01.2006 по 30.12.2030.

В связи с увеличением срока аренды свыше одного года договор с учетом дополнительного соглашения зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.06.2006 г. за номером 26-26-33/004/2006-315.

Между тем, решением Пятигорского городского суда от 13.04.2011 (с учетом исправительного определения от 20.06.2011), по иску Ключанкина В.Н. признан недействительным договор аренды N 306У03 от 29.12.2003 и применены последствия недействительности сделки в виде прекращения действия указанного договора, признания прекращенным права аренды, аннулирования записи в ЕГРП и обязания Общества возвратить муниципальному образованию городу Пятигорску здание кинотеатра "Космос", расположенного по адресу: г.Пятигорск, ул.Октябрьская, 8. При этом из указанного содержания решения следует, что договор аренды N 306У03 от 29.12.2003 признан недействительным по мотиву его ничтожности, как заключённый с нарушением действующего законодательства, без проведения торгов.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 02.06.2011 решение от 13.04.2011 оставлено без изменения.

В период действия договора аренды земельного участка с 01.01.2007 по 20.06.2011 обществом не надлежащим образом исполнялись обязанности по уплате арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность, которая послужила основанием для обращения управления в арбитражный суд.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В связи с передачей в аренду здания кинотеатра с Обществом заключен договор аренды земельного участка, на котором расположено это здание. Таким образом, плата за земельный участок под кинотеатром подлежит взысканию в размере арендной платы.

Методикой расчета арендной платы за использование недвижимого и движимого имущества муниципальной собственности города Пятигорска, утвержденной решением Думы города Пятигорска N 68-9 ГД от 28.12.2006, предусмотрен расчет размера арендной платы в виде формулы: (S x Cc x Kм x K х Ки х Кнж х Кп х Кса : 10) + Ни + Нз, где Нз -сумма налога на землю, исчисленная в соответствии с действующим законодательством.

Вместе с тем, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды. Однако необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 названного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.

Односторонний порядок изменения размера арендной платы предусмотрен и пунктом 3.1.2 договора аренды земельного участка.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцом произведен расчет размера арендной платы на основании постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п и решения Думы города-курорта Пятигорска от 30.10.2008 N 115-35 ГД в следующих размерах:

-за 2007 год: 125 463 руб.,

-за 2008 год: 136 336,89 руб.,

-за 2009 год: 136 336,89 руб.,

-за 2010 год: 93 927,32 руб.,

-за 2011 год: 376 861,75 руб.

Таким образом, за заявленный период с 01.01.2007 по 30.06.2011 плата за землю составляет 680 494,98 руб.

В то же время, поскольку в состав арендной платы за здание в качестве одного из слагаемых расчета входит плата за землю (в размере, равном размеру земельного налога), то соответствующая часть платежей за здание подлежит учету при определении суммы задолженности по плате за землю.

Сторонами проведена сверка по платежам по договору аренды здания и установлено, что оплата по нему произведена полностью.

Согласно расчетам к договору аренды здания размер платы за землю в составе арендной платы за здание составлял:

-за 2007 год: 125 463 руб.,

-за 2008 год: 125 463 руб.,

-за 2009 год: с 01.01.2009 г. по 08.06.2009 г. - 43 129,95 руб. (исходя из 99 009 руб. арендной платы в год), с 09.06.2009 г. по 31.12.2009 г. - 64 425,51 руб. (исходя из 114 152 руб. арендной платы в год);

-за 2010 год: 65 540 руб.;

-за 2011 год: 65 540 руб.

Всего за спорный период плата за землю в составе аренды за здание составила 456 791,46 руб.

Кроме того, непосредственно по договору аренды земельного участка ответчиком уплачено 125 459,55 руб. арендной платы платежным поручением N 35 от 04.02.2008 и 94 097,55 руб. арендной платы платежным поручением N 494 от 09.10.2008.

Таким образом, задолженность по арендной плате за землю составляет 4 146,42 руб., что правильно установлено судом первой инстанции.

Доказательств уплаты арендной платы за землю в полном объеме в заявленный период в материалы дела не представлено, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований о взыскании задолженности в размере 4 146,42 руб.

Ссылка общества на отсутствие задолженности ввиду уплаты арендных платежей платежным поручением N 763 от 14.11.2011 на сумму 46 763,39 руб. обоснованно не принята судом первой инстанции во внимание, поскольку в назначении платежа указано на оплату аренды земли за 3 квартал 2011 года, который не является заявленным периодом, а также на платежном поручении отсутствует отметка банка о списании денежных средств.

Вместе с тем, управлением заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка.

В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Таким образом, предложение расторгнуть договор должно быть направлено после неисполнения арендатором письменного предупреждения об исполнении обязательства в разумный срок.

Как видно из материалов дела, управлением направлена претензия N 3824 от 17.05.2011, в которой истец предложил ответчику перечислить задолженность. В претензии указано, что в противном случае управление будет вынуждено обратиться в суд с требованием о защите нарушенных прав и законных интересов муниципального образования города-курорта Пятигорска.

В последующем, предложения со стороны управления в адрес общества с вопросом о расторжении договора аренды земельного участка не поступало.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии доказательства соблюдения досудебного порядка по требованию о расторжении договора, и обоснованно оставил исковое заявление в этой части без рассмотрения в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Кроме того, Управлением также было заявлено требование об истребовании у ответчика спорного земельного участка под зданием кинотеатра.

В соответствии с п. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Вместе с тем, в силу абзаца 2 части 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации к обществу перешло на срок аренды здания кинотеатра право пользования земельным участком, который занят нежилыми зданиями и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 дано разъяснение о том, что согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Сделки, воля сторон по которым направлены на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Как видно из материалов дела, решением Пятигорского городского суда от 13.04.2011 (с учетом исправительного определения от 20.06.2011), по иску Ключанкина В.Н. признан недействительным договор аренды N 306У03 от 29.12.2003 и применены последствия недействительности сделки в виде прекращения действия указанного договора, признания прекращенным права аренды, аннулирования записи в ЕГРП и обязания Общества возвратить муниципальному образованию городу Пятигорску здание кинотеатра "Космос", расположенного по адресу: г.Пятигорск, ул.Октябрьская, 8. При этом, из указанного содержания решения следует, что договор аренды N 306У03 от 29.12.2003 признан недействительным по мотиву его ничтожности, как заключённый с нарушением действующего законодательства, без проведения торгов.

Заключение договора N 1599/04 аренды земельного участка обусловлено необходимостью использования спорного участка для использования здания кинотеатра.

Вместе с тем, в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Отсутствие в договоре аренды недвижимости условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Таким образом, ввиду недействительности договора аренды здания также является недействительным договор аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации здания кинотеатра.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца по первоначальному иску о возврате земельного участка в порядке применения последствий ничтожной сделки.

Не принимаются доводы жалобы общества об отсутствии требований со стороны администрации о действительности (недействительности) оспариваемого договора, поскольку рассматривая спор о взыскании арендной платы за земельный участок, вытекающий из договора аренды земельного участка, суд обязан оценить его на предмет действительности (ничтожности) исходя из фактических обстоятельств, представленных доказательств и доводов, приведенных участвующими в деле лицами (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.08.2006 по делу N А32-21663/2005, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.03.2009 по делу N А40-39938/08-6-339).

Учитывая, что решение суда обжаловано только в части удовлетворенных требований по первоначальному иску, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, оснований для его изменения или отмены в рассматриваемой части не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2011 по делу N А63-5878/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Л. Фриев

Судьи

Г.В. Казакова О.В. Марченко