Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2012 г. N 11АП-15986/11

город Самара

22 февраля 2012 г.

Дело N А55-18384/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:

от истца - представитель Филюк Е.В., доверенность от 21.12.2011,

от ответчика - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу ООО "ЦЕХ" на решение Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2011 года, принятое по делу NА55-18384/2011 (судья Пономарева О.Н.)

по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), г. Самара,

к ООО "ЦЕХ" (ОГРН 1026301511807), г. Самара,

о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "ЦЕХ" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 87 449 руб. 14 коп., пени в сумме 110 493 руб. 95 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2011 г. исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 87 449 руб. 14 коп., пени в сумме 30 000 руб. 00 коп.

В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы считает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон.

По мнению заявителя жалобы, поскольку фактически договор купли-продажи земельного участка исполнен сторонами 31.05.2010 г.., сторонами подписан акт приема-передачи. Следовательно, с учетом положений ст.551 ГК РФ исполнение договора купли-продажи до государственной регистрации права собственности (21.07.2010 г..) является основанием для изменения отношений между участниками договора, в том числе прекращает договор аренды.

В остальной части решение суда первой инстанции не обжалуется.

Представитель истца в судебном заседании 16.02.2012 с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился. В соответствии с требованиями ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в его отсутствие.

В соответствии с положениями части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.06.2005 г.. между Комитетом по управлению имуществом г. Самара (арендодатель) и ООО "Цех" (арендатор) заключен договор аренды N 021781з земельного участка площадью 14 565,30 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0927001:0005, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, пер.Бельский.

Земельный участок передан арендатору по акту - приема передачи от 17.06.2005.

Срок действия договора установлен с 20.03.2005 по 30.03.2010.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 1 июля 2006 года возложены на министерство имущественных отношений Самарской области.

На основании пункта 2.3 Регламента взаимодействия органов исполнительной власти Самарской области и других участников отношений в сфере предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 21 июля 2006 года N 74, между комитетом по управлению имуществом городского округа Самара и министерством 17 ноября 2006 года был заключен договор о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка от 17.06.2005 года N 021781з, в соответствии с пунктом 2 которого права и обязанности арендодателя перешли к истцу на условиях, существующих на момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.2 договора арендатором принято обязательство по внесению арендной платы.

Пункт 4.3 договора предусматривает согласованное сторонами условие о том, что арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения арендной платы за землю согласно нормативным правовым актам Федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленную такими актами.

В связи с этим, истец письмом от 20.11.2006 года N 12-17-з/2198 уведомил ответчика о переходе прав и обязанностей арендодателя по договору N021781з от 17.06.2005.

18.01.2007 года истец в адрес ответчика направил уведомление N 12-15/з-3566 о том, что оплата по договору аренды N 021871з от 17.06.2005 повышается, а так же информацию о новых реквизитах перечисления арендной платы, которые в соответствии с Законом Самарской области от 26.12.2006 N 182- ГД "О внесении изменений в Закон Самарской области "Об областном бюджете на 2007 год" с 01.01.2007 года изменились.

05.09.2011 истец направил ответчику уведомление N 12/12858 об имеющейся задолженности по данному договору аренды, и необходимости ее погашения.

Отсутствие оплаты послужило поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и в виде арендной платы. Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

Однако, в нарушении ст.65 АПК РФ ответчик доказательства оплаты не представил, необоснованность начисления арендной платы в спорный период не обосновал.

Доводы ответчика о том, что фактически договор аренды прекратил свое действие с 31.05.2010 (даты заключения договора купли-продажи земельного участка N 146-2010), судом не может быть принято во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Запись о государственной регистрации права собственности ООО "Цех" на земельный участок площадью 14 565,30 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0927001:0005, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, пер.Бельский, внесена в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.07.2010 (л.д. 46).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Следовательно, до 20.07.2010 у ответчика существовала обязанность по внесению арендных платежей за пользование указанным объектом недвижимости.

Таким образом, требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 87 449 руб. 14 коп. является обоснованной, подлежащей удовлетворению.

В соответствии с пунктом 7.2 договора за несвоевременное внесение арендной платы по договору ответчику начислены пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки согласно расчету истца в размере 110 493 руб. 95 коп. за период с 11.12.2006 по 20.07.2010.

С учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в части требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции правомерно исключил период начисления неустойки с 11.12.2006 по 14.09.2008.

Учитывая, что материалами дела подтверждается просрочка в исполнении обязательств по оплате арендной платы, суд считает обоснованным применение к ответчику ответственности в виде начисления пени.

Ответчик ходатайствовал о снижении неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства в порядке ст. 333 ГК РФ.

Поскольку начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям неисполнения обязательства ввиду установления в договоре высокого размера по сравнению со ставкой рефинансирования ЦБ РФ, суд первой инстанции в порядке ст. 333 ГК РФ правомерно уменьшил неустойку до 30 000 руб.

В этой части решение суда первой инстанции не обжалуется.

Доводы заявителя жалобы о том, что исполнение договора купли-продажи до государственной регистрации права собственности (21.07.2010 г..) является основанием для изменения отношений между участниками договора, в том числе прекращает договор аренды, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Взыскание задолженности по арендной плате до государственной регистрации права собственности на земельный участок согласуется с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11.

Как указано в данном Постановлении, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Кроме этого, в п.7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, обязательство по внесению арендной платы сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

При таких обстоятельствах, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст.110 АПК РФ заявителю расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не возмещаются.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2011, принятое по делу N А55-18384/2011, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко